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L’obligation de conseil et d’information à l’épreuve du démembrement du bien acquis en défiscalisation

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Démembrement du bien acquis en défiscalisation : le notaire ne peut être tenu d’envisager toutes les hypothèses fiscales en l’absence d’information de la part de ses clients

L’article 199 septvicies VII du CGI (Scellier) dispose que « la réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de la quelle intervient (...) le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts ».

Il n’est fait exception à cette règle que dans l’hypothèse où le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de « l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune » et que le « conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit », demande la reprise du dispositif à son profit.

Rappel des faits

Par acte authentique de vente reçu le 23 avril 2010 par Maître C Z, notaire associée de la SCP EYZ les époux X ont acquis un immeuble à usage d’habitation à Etaples-sur-Mer. Par acte authentique du 24 juin reçu par Maître OY, notaire associé de la SCP EYZ, les époux X ont a donné à bail cet immeuble. Par acte authentique reçu le 12 juillet 2011 par Maître E, notaire associée de la SCP EYZ, les époux X ont acquis un terrain à Etaples-sur-Mer, sur lequel ils ont fait ériger une maison à usage d’habitation. Par acte authentique reçu le 28 décembre 2011 par Maître Y, les époux X ont acquis un terrain sur lequel ils ont fait ériger une maison à usage d’habitation. Par acte authentique du 30 juillet 2012 reçu par Maître Y, les époux X ont donné à bail l’immeuble sis à Etaples-sur-Mer. Par acte authentique du 8 juillet 2015 reçu par Maître Z, les époux X ont donné à bail l’immeuble sis à Etaples-sur-Mer.

Par acte authentique du 26 mai 2014 reçu par Maître E, les époux X ont procédé à la donation entre vifs de la nue-propriété de ces trois biens immobiliers à leur fils, M. F X.

Le 15 janvier 2016, la DGFP a adressé aux époux X une proposition de rectification sur les revenus de l’année 2014 consistant en la remise en cause des avantages fiscaux dont ils bénéficiaient pour ces trois biens immobiliers dans le cadre du dispositif ’Scellier’, au regard du démembrement de propriété intervenu.

Par acte du 16 décembre 2016, les époux X ont fait assigner la SCP devant le TGI de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir engager sa responsabilité civile et condamner à les indemniser de leur préjudice.

Selon jugement du 19 juin 2018, le TGI de Boulogne-sur-Mer a dit que la SCP s’était montrée défaillante dans le cadre de l’obligation de conseil lui incombant, et a, en conséquence dit que la SCP était responsable du préjudice en résultant pour les époux X, et l’a condamné SCP à payer aux époux X des dommages et intérêts.

La SCP a relevé appel de ce jugement.


La Cour d’appel de Douai vient de donner raison aux notaires de la SCP.

Elle rappelle que le notaire doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

« Le notaire est donc tenu d’attirer l’attention des parties sur les risques encourus, de sorte qu’en sa qualité d’officier ministériel, il est tenu d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les risques de leurs engagements, tenant notamment aux circonstances de fait dont il a connaissance. »

Pour autant, la Cour estime que le notaire ne peut voir sa responsabilité délictuelle engagée pour manquement à son obligation de conseil et d’information si son client ne l’a pas informé de ses intentions, notamment fiscales, et c’est à dernier qu’il incombe d’établir qu’il a donné les informations dont s’agit et que nonobstant, le notaire a failli à son obligation.

« Le notaire ne peut également être tenu d’envisager toutes les hypothèses, notamment fiscales, pouvant légalement exister en l’absence d’information de la part de ses clients sur la destination réelle de chaque bien et donc sur les différents régimes fiscaux pouvant s’y appliquer.

Il ne peut pas non plus être exigé du notaire un questionnement de ses clients qui n’est pas suggéré par les informations qu’ils lui donnent et par les éléments qui ressortent des pièces qui lui sont remises et qui lui sont nécessaires pour l’établissement de son acte. »

La cour fait valoir :

  • s’agissant des contrats de location qu’ils ne précisaient pas pas qu’ils avaient été conclu sous le régime de la loi Scellier ;
  • que l’acte de vente concernant l’immeuble ne comprenait aucune indication quant à leur volonté de procéder à un investissement locatif et de placer le bien acquis sous le régime fiscal Scellier ;
  • que l’attestation notarié du 12 juillet 2011 certifiant que les époux X ont acquis le terrain situé à Etaples-sur-Mer ne comprend aucune mention relative à leur volonté de procéder à un investissement locatif et de placer le bien acquis sous le régime fiscal Scellier.
  • que les époux X ne démontrent également pas avoir informé la SCP de ce que l’immeuble avait été acquis en vue d’être donné à la location dans le cadre du dispositif Scellier, ni que ceux qui ont été édifiés sur les terrains l’avaient aussi été pour être donnés à bail dans le cadre du dispositif Scellier.

« Il en résulte que rien dans les actes reçus par la SCP ne révélait le but de défiscalisation par l’intermédiaire du dispositif ’Scellier’ que poursuivaient, selon leurs affirmations, les époux X, et ne laissait penser que les biens objets de la donation du 26 mai 2014, avaient été placés sous le régime de la loi ’Scellier’ et relevaient d’une opération de défiscalisation par ce dispositif. »

La Cour souligne également que si les époux X sont propriétaires de nombreux biens, ce que la SCP ne pouvait ignorer puisqu’elle était intervenue dans les actes d’acquisition et de location des biens litigieux, ce dont il résulte qu’elle était leur notaire habituel pour ces opérations, cela ne suffit pour autant pas à faire présumer que les trois biens, objets de la donation du 26 mai 2014, bénéficiaient des avantages fiscaux du dispositif Scellier.

« De surcroît, il n’est nullement établi que la SCP avait nécessairement connaissance de ce que les époux X, au regard de leur patrimoine immobilier, étaient animés par un souci de défiscalisation, au moyen du régime ’Scellier’, destiné à réduire leur impôt sur le revenu. »




La Cour en a conclu que les époux X ne rapportaient pas la preuve de ce que la SCP avait connaissance de leur volonté de défiscalisation par le recours au régime Scellier ni que les biens objets de la donation litigieuse étaient soumis au dispositif Scellier


Cette décision doit être appréhendée avec beaucoup de précautions, le juge judiciaire ayant déjà rendu des décisions retenant la responsabilité du Conseil dans ce type de situation :

« Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Il doit informer clairement et complètement ses clients sur les incidences fiscales de l’acte. » a souligné la Cour d’appel d’Angers le 3 juillet 2018 dans une espèce quasi identique

Dans cette affaire, la Cour a précisé que dès lors que le notaire était sollicité pour dresser l’acte de donation-partage, il était tenu d’éclairer ses clients sur sa portée juridique et fiscale et au besoin, il devait les en dissuader au regard de l’ensemble des implications fiscales, au delà de la simple exonération de droits de mutation qui leur était apparue attractive.

« Pour ce faire, il appartenait à Me A de réunir les informations utiles pour pouvoir délivrer une information suffisante aux époux X. »

Cour d’appel de Douai, Troisieme chambre, 19 septembre 2019, n° 18/04258

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Article de la rédaction du 24 septembre 2019

Publié le mercredi 25 septembre 2019

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