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Défiscalisation : l’investisseur doit s’assurer que le locataire du logement concerné l’occupe bien à titre de résidence principale 

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Défiscalisation : l’investisseur doit vérifier que le locataire du logement concerné l’occupe bien à titre de résidence principale 

Pour la Cour Administrative d’Appel de Lyon  le bénéfice du dispositif d’amortissement « de Robien » suppose d’effectuer des diligences minimales aux fins de vérifier que les locataires du logement concerné l’occupent bien à titre de résidence principale .

Pour mémoire, la déduction d’impôt au titre de l’amortissement « de Robien » est subordonnée à un engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire.

En effet, la déduction au titre de l’amortissement "Robien" est réservée aux locations non meublées à usage de résidence principale du locataire.

« La location doit être effective et continue pendant la période d’engagement, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les coindivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé » précise l’administration fiscale BOI-RFPI-SPEC-20-20-20-20150521, n°20 et s.

Le bien en question doit constituer l’habitation principale du locataire

« L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.

[...]

La condition de location du logement à usage de résidence principale du locataire doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l’engagement de location. » souligne encore le BOFIP.




Rappel des faits

Ala suite d’un contrôle fiscal sur les revenus déclarés par M. et Mme C… au titre des années 2009, 2010 et 2011, l’administration fiscale a remis en cause la déduction de leurs revenus fonciers de l’amortissement « Robien » au motif que le logement n’était pas occupé à titre de résidence principale par ses locataires .

Déboutés en appel, les époux C ont relevé appel du jugement.

Les époux C soutenaient que  dans la mesure où ils ne disposaient d’aucun moyen légal ou d’information leur permettant de penser que leurs locataires n’occupaient pas le bien à titre de résidence principale, aucune fraude ne pouvait être alléguée à leur encontre.

De son côté le ministre des finances et des comptes publics soutenait que :

  •  le bénéfice du dispositif d’amortissement revendiqué suppose d’effectuer des diligences minimales aux fins de vérifier que les locataires du logement concerné l’occupent bien à titre de résidence principale  ;  
  •  les requérants n’ont fait état d’aucune démarche pour vérifier que leurs locataires l’occupaient bien à titre de résidence principale, alors que l’adresse figurant sur les chèques de paiement du loyer ou mentionnée sur les courriers échangés avec eux et la faible consommation d’eau et de chauffage aurait dû attirer leur attention  ;  

La Cour rappelle que le bénéfice de l’avantage fiscal « Robien » est subordonné à la condition que le locataire fasse effectivement du logement qui lui est loué par le contribuable son habitation principale .

Elle souligne que lorsque cette condition n’est pas remplie, il n’y a pas lieu pour l’administration de démontrer une négligence ou une fraude du contribuable pour remettre en cause le bénéfice de cet avantage fiscal .

Si le contrat conclu entre les époux C et leurs locataires précise que les locaux sont loués à titre d’habitation principale et stipule que le preneur doit élire domicile dans les lieux loués, la Cour souligne que les locataires n’ont pas occupé effectivement le bien à titre de résidence principale .

« ainsi, et alors même que la violation des conditions du bail ne serait pas le fait des requérants et que ces derniers n’auraient commis aucune négligence, c’est à bon droit qu’en application des dispositions précitées du h) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, l’administration fiscale a remis en cause les déductions d’amortissement appliquées par les époux C sur leurs déclarations d’impôt sur le revenu au titre des années 2009, 2010 et 2011  ; »

Arrêt de la CAA de Lyon du 31 août 2017 n°16LY00099

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 10 septembre 2017

Publié le mercredi 13 septembre 2017

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