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Déductibilité des charges afférentes à un logement resté vacant : il faut justifier de la volonté réelle de le louer

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La Cour Administrative d’Appel de Marseille a récemment rappelé qu’il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.

Il ressort de l’article 15-II du CGI que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location). Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

« Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.

Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire. »BOI-RFPI-BASE-20-30-30-20130730




La CAA de Marseille vient de le rappeler : « il résulte de ces dispositions que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu ».

Partant, le propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.

Dans l’affaire qui lui était soumise, la CAA a considéré que les requérants n’apportait pas cette preuve.

Au cas particulier M. et Mme B sont propriétaires d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble qui était vacant au cours des années 2012 et 2013.

Pour autant ils ont déduit des charges au titre de leurs revenus fonciers. Cette déduction a été remise en cause par l’administration fiscale.

La Cour souligne que « si les requérants produisent trois attestations de personnes qui déclarent avoir visité l’appartement en cause en vue de sa location en juin 2013, en septembre 2014 et à une date qui n’est pas précisée, les affirmations contenues dans ces attestations, rédigées dans le cadre de l’instance, ne sont ni précisées, ni corroborées par des éléments complémentaires. »

La Cour en a déduit que M et Mme B ne justifiaient pas de leur volonté réelle de louer cet appartement par l’accomplissement de diligences en ce sens.

Ils doivent être regardés comme s’étant réservé la jouissance de l’immeuble en cause pendant la période en litige.

Partant, l’administration était fondée à remettre en cause le caractère déductible des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration déduites par M. et Mme B à raison de cet appartement.


Arrêt de la CAA de Marseille du 7 novembre 2018, n°17MA03659

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Article de la rédaction du 13 novembre 2018

Publié le mercredi 14 novembre 2018

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