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Cession entre deux assujettis à la TVA d’un immeuble provisoirement vacant et 257 bis

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Cession entre deux assujettis à la TVA d’un immeuble provisoirement vacant et 257 bis

Le gouvernement vient de répondre au député du Nord à la question de savoir si la vacance temporaire de l’immeuble vendu était un obstacle à l’application de la dispense de TVA immobilière et de régularisation de TVA antérieurement déduite prévue par l’article 257 bis.

Pour mémoire, l’article 257 bis du CGI dispose : « Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A  ».

Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :

  • un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,
  • une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.

Initialement, la dispense de TVA - qui peut être soit la dispense de la TVA sur le prix de vente, soit la dispense pour le vendeur d’avoir à procéder à la régularisation par vingtièmes de la TVA initialement déduite - a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation.

A l’origine, le législateur visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.

L’administration fiscale, a étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué est cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006).

Ainsi, la cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’a affecté à la réalisation d’une activité de location immobilière, avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s’inscrit dans une logique de transmission d’entreprise.

Lorsque cette transmission intervient entre deux redevables de la TVA au titre de l’activité transmise (ce qui implique que le cédant soumettait auparavant cette activité de location à la TVA de plein droit ou sur option et que le cessionnaire continuera de la soumettre à la TVA, sur option ou de plein droit), elle bénéficie, selon le cas, soit d’une dispense de taxation, pour les immeubles qui entrent dans le champ d’application des dispositions de la TVA immobilière, soit d’une dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite, pour les immeubles qui n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA immobilière (la vente est soumise, dans ce cas, aux seuls droits d’enregistrement).


Une incertitude est née quant à la mise en œuvre des dispositions de l’article 257 bis du CGI en cas de vacance temporaire des locaux, suite notamment au « départ du locataire » et « malgré les démarches actives entreprises par leur propriétaire pour les relouer »

Le député du Nord M. Bernard Gérard a donc interrogé le gouvernement sur cette situation par une question en date du 10 novembre 2015. Le gouvernement vient de répondre à la question.

Texte de la réponse

« L’article 257 bis du code général des impôts (CGI) dispense de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les livraisons et les prestations de services réalisées entre redevables de la taxe à l’occasion d’une transmission d’une universalité totale ou partielle de biens à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société. Le bénéficiaire est alors réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier.

Une cession intervenant entre deux assujettis à la TVA d’un immeuble provisoirement vacant au moment de la cession bénéficie de la dispense posée à l’article 257 bis du CGI dès lors que le cédant est en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.

La vacance des locaux cédés peut se justifier notamment par la conjoncture du marché immobilier, un changement de locataire, par des travaux ou à l’issue d’un sinistre, sans que l’intention de louer le bien en TVA n’ait été remise en cause.

En conséquence, la durée de la période de vacance ne constitue pas un critère d’appréciation au sens de l’article 257 bis du CGI, seule l’intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance.

De même, les circonstances ayant motivé le départ du locataire ne sont pas, à elles seules, de nature à remettre en cause l’application du dispositif. »




RM Bernard Gérard JOAN du 8 mars 2016, question n°90962

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Article de la rédaction du 8 mars 2016

Publié le mardi 8 mars 2016

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