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Valorisation de l’usufruit temporaire des parts de SCI dans l’affaire Luccotel : une approche plus conforme retenue par le juge de l’impôt

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Dans l’affaire Luccotel la Cour administrative d’Appel de Nantes vient de rendre une décision favorable au contribuable relativement à l’évaluation des parts d’une SCI dans le cadre d’une cession d’usufruit temporaire desdites parts.

Rappel des faits

La SARL HRL qui exerce une activité d’hôtel-restaurant à a pour associé unique, depuis le 23 novembre 2009, la SARL C dont le capital est détenu à 100 % par M. et Mme B. Elle exerce son activité dans des locaux qu’elle a pris en location, en dernier lieu, auprès de la SCI LBA, qui les a acquis le 12 novembre 2009 de la SCI Les B au moyen d’un financement par emprunt.

La SCI LBA, créée le 6 octobre 2009, a pour seuls associés, à parts égales, et cogérants M. et Mme B et n’a pas opté pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Le 28 décembre 2009, la SCI LBA a cédé à la SARL HRL l’usufruit temporaire, pour une durée de vingt ans, de la totalité de ses 100 parts sociales au prix de 4,6 euros la part, soit un prix total de 460 euros. Ell a inscrit ces parts à l’actif de son bilan au cours de l’exercice 2010. A l’issue d’un contrôle sur pièces de la SARL HRL l’administration a estimé que ce prix était très inférieur à la valeur vénale réelle de l’usufruit des titres cédés et a évalué cette valeur à la somme de 949 000 euros par capitalisation puis actualisation des flux de revenus à attendre du bien sur la période considérée de l’opération

L’administration en a déduit que la SCI LBA avait consenti une libéralité à la société cessionnaire et a rehaussé le montant de l’actif net de celle-ci de la somme de 948 540 euros sur le fondement du 2 de l’article 38 du CGI et de l’article 38 quinquies de l’annexe III à ce code, en en tirant les conséquences sur l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’année 2009.

La société HRL s’était en cassation contre l’arrêt du 15 février 2018 de la CAA de Nantes qui a rejeté l’appel qu’elle a formé contre le jugement du 23 février 2016 par lequel le TA d’Orléans avait rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’IS.

La Haute juridiction avait 30 septembre 2019censuré la Cour de Nantes et considéré que « commet une erreur de droit la cour jugeant que la méthode d’évaluation de la valeur de l’usufruit acquis par la requérante, retenue par l’administration et fondée sur les résultats imposables prévisionnels de la société, était régulière alors qu’il convenait de déterminer cette valeur sur la base des distributions prévisionnelles. »

Le Conseil d’Etat avait annulé l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 15 février 2018 et renvoyé l’affaire devant la juridiction d’appel.

La Cour d’Appel de Nantes vient de décharger la SARL HR des cotisations d’IS auxquelles elle a été assujetti au titre de l’exercice clos en 2009 en tenant compte d’une valeur de l’usufruit des titres de la SCI LBA déterminée selon la seule méthode dite «  DCF classique  ».

« 9. D’une part, la valeur vénale des titres d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L’évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l’absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

10. D’autre part, en cas de démembrement de droits sociaux, l’usufruitier, conformément à l’article 582 du code civil qui lui accorde la jouissance de toute espèce de fruits, n’a droit qu’aux dividendes distribués.

11. Il résulte de ce qui a été dit au point 10 que l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société.

12. En l’espèce, et en l’absence de transactions intervenues dans des conditions similaires, l’administration, en déterminant la valeur attendue de l’usufruit provisoire des parts de la SCI LBA sur la base de la capitalisation, avec taux d’actualisation de 5%, des résultats nets d’activité de la société avec un abattement de 33,33% correspondant à une imposition théorique à l’impôt sur les sociétés, s’est fondée sur les résultats imposables prévisionnels de la société alors qu’elle aurait dû déterminer la valeur sur la base des distributions prévisionnelles en prenant en compte les éléments mentionnés au point 11. La méthode d’évaluation de la valeur de l’usufruit, telle qu’elle a été retenue par l’administration, n’était pas régulière et n’a pas permis d’établir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande au 28 décembre 2009, date de la cession de l’usufruit.

13. Dans le cadre du renvoi de l’affaire par le Conseil d’Etat, l’administration informe la cour, par son mémoire enregistré le 16 janvier 2020, que, selon les éléments en sa possession, elle a appliqué la méthode dite «  discounted cash-flows (DCF) classique  » avec une valeur de l’usufruit à 151 893 euros et la méthode dite «  Benoudiz  » avec une valeur de 239 259 euros, puis elle a calculé la moyenne des valeurs résultant de chacune de ces deux méthodes, soit la somme de 195 576 euros, afin de proposer une réduction des bases de l’imposition à hauteur de 437 417 euros. Puis, par un autre mémoire, enregistré le 16 mars 2020, elle a corrigé ses chiffres de calcul de la valeur vénale de l’usufruit en fonction des remarques de la SARL Hôtel Restaurant Luccotel en cours d’instance, soit 145 107 euros pour la première méthode et 237 516 euros pour la seconde méthode.

14. La méthode dite «  DCF classique  » consiste à limiter les fruits à actualiser aux seuls flux effectivement décaissés en trésorerie par l’entreprise au profit des associés pendant la durée de l’usufruit, soit les flux correspondant notamment aux intérêts et annuités des emprunts en cours ou de ceux finançant des projets, à l’amortissement des investissements, au paiement des impôts et taxes, aux assurances et aux frais de gestion. Elle ne prend en compte, pour calculer les flux de trésorerie que doit générer la détention de l’usufruit des titres, que le montant du bénéfice distribuable dans la limite de la trésorerie effectivement disponible. Dès lors, l’administration a pu valablement retenir cette méthode.

15. La méthode dite «  Benoudiz  », qui prévoit une pratique de distribution tenant compte, au sein des mêmes flux futurs de trésorerie de l’usufruitier que ceux exposés au point 14, d’une possibilité de distribution d’un dividende supérieur aux disponibilités en banque de l’entreprise avec versement du numéraire plusieurs années après la fin de la durée de l’usufruit, ne saurait être retenue dès lors qu’elle peut entraîner, d’une part, un décalage d’ampleur entre la trésorerie et le bénéfice comptable dans le temps et, d’autre part, un report du versement du solde des distributions en fonction de la trésorerie à une date indéterminée. Compte tenu de ces incertitudes au-delà de l’expiration de la durée de l’usufruit, cette autre méthode utilisée par l’administration doit être écartée.

16. En application de la seule méthode dite «  DCF classique  », compte tenu de ce qui a été dit aux points 13 à 15, avec un nouveau taux d’actualisation de 9,31%, qui au demeurant est supérieur au taux initial et qui a été utilisé par la SARL Hôtel Restaurant Luccotel pour ses propres calculs, la valeur de l’usufruit pendant sa durée, soit jusqu’en 2029 inclus, est égale à 145 107 euros. Dès lors, les bases d’imposition à l’impôt sur les sociétés auquel la SARL Hôtel Restaurant Luccotel a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2009 doivent être réduites en tenant compte d’une valeur de l’usufruit des titres de la SCI LBA fixée à 145 107 euros. »

Arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 26 novembre 2020, n° 19NT03876

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Article de la rédaction 1er décembre 2020

Publié le jeudi 3 décembre 2020
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