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Cession d’un immeuble inachevé vendu comme terrain à bâtir : sort des dépenses de démolition-reconstruction pour le calcul de la plus-value

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Cession d’un immeuble inachevé vendu comme terrain à bâtir : sort des dépenses de démolition-reconstruction pour le calcul de la plus-value

Le Conseil d’Etat a rendu une décision intéressante et favorable au contribuable en matière de calcul d’un plus-value immobilière des particuliers. Au cas particulier la vente portait sur un terrain à bâtir supportant un bâtiment inachevé au jour de la cession. La haute juridiction administrative a jugé que les frais de démolition-reconstruction supportés par les vendeurs pouvaient venir en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value de cession.

Rappelons que pour la détermination de la plus-value immobilière, il y a lieu, le cas échéant, de distinguer selon que la vente porte sur un terrain non bâti ou un immeuble bâti.

  • En cas de cession d’un terrain à bâtir : Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d’acquisition, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (CGI, art. 150 VB, II-5°).

Ainsi, les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d’une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu’ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales. (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220, n°410)

  • en cas de cession d’un immeuble bâti : Conformément aux dispositions de l’article 150 VB-II-4° du CGI les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :
    • soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
    • soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Dance deuxième situation l’administration admet que « les dépenses de démolition d’une construction vétuste afin de faciliter la vente de l’immeuble en tant que terrain à bâtir constituent un élément du prix de revient de ce terrain. Ces frais peuvent dès lors s’ajouter au prix d’acquisition. »(BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220, n°180)

Rappel des faits

M. et Mme B ont acquis, les 21 et 22 juillet 2004, une parcelle située sur le territoire de la commune de X, qui comprenait un atelier, deux débarras ainsi qu’une cour intérieure, moyennant un prix de 122 000 €.

Après avoir réalisé différentes démarches en vue de la réalisation d’un nouvel immeuble sur cette parcelle et avoir engagé des frais en vue de la réalisation de ce projet immobilier, M. et Mme B ont cédé cette parcelle à une SCI en date du 25 octobre 2006, pour un prix de 686 020 €.

La déclaration de plus-value de cession souscrite à la suite de cette vente faisait apparaître une plus-value imposable d’un montant de 279 368 €.

L’administration fiscale a rehaussé le montant de la plus-value imposable en remettant en cause l’intégralité des dépenses déduites par les contribuables, au motif que ces dépenses se rapportaient à leur projet initial de construction, tandis que la cession litigieuse portait sur un terrain à bâtir

Le tribunal administratif de X a rejeté leur demande de décharge et la CAA de Lyona rejeté l’appel que M. et Mme B avaient formé contre ce jugement.

M. et Mme B se pourvoient en cassation.


Dans le cadre du contentieux qui les opposaient à l’administration M. et Mme B soutenaient que la base permettant la détermination de la plus-value immobilière du terrain à bâtir, devait tenir compte des dépenses d’architecte, d’huissier, de diagnostic et de certification, de menuiseries extérieures, de travaux de fondation, de travaux de démolition, de la taxe locale d’équipement puisque ces dépenses ont nécessairement participé au prix de revient du bien cédé.

Le bien objet de la vente est un terrain à bâtir sur lequel des fondations ont été édifiées (dans le cadre d’un projet abandonné en définitive) après réalisation de travaux de démolition.

Le Conseil d’Etat vient de juger que lorsqu’un début de construction a été entrepris sur un terrain, la circonstance qu’en dépit de ce début de construction, le bien ait été qualifié de terrain à bâtir dans l’acte de vente n’exclut pas que les frais de construction exposés à ce titre soient pris en compte dans la détermination du prix d’acquisition par application des dispositions du 4° de l’article 150 V du CGI.


Arrêt du Conseil d’État N° 375547 du 30 juin 2016

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Article de la rédaction du 2 septembre 2016

Publié le lundi 5 septembre 2016

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