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Cadre juridique et fiscal de l’offre de meublé de tourisme de courte durée

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Cadre juridique et fiscal de l’offre de meublé de tourisme de courte durée

Cornet Vincent Ségurel

Par Elise Jacot, avocat au sein du département immobilier Cornet Vincent Ségurel

Dans le contexte d’une mutation de l’hôtellerie traditionnelle et de l’uberisation de l’économie, l’offre de meublés de tourisme de courte durée via les plateformes de location se développe en France.

D’abord proposés par des particuliers dans le cadre d’une offre de quartier, la location de ces hébergements de courte durée s’institutionnalise. Quel est le cadre juridique de cette nouvelle activité ?

L’activité du loueur est-elle passible de la TVA ?

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation sont, par principe, exonérées de TVA. Tel n’est cependant pas le cas des locations meublées s’apparentant à des prestations hôtelières ou para-hôtelières (Article 261-D-4° du CGI).

L’activité para-hôtelière est caractérisée lorsque la mise à disposition du local meublé est complétée par au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Si plus de trois prestations sont offertes, le seul fait que ces prestations soient fournies par des entreprises tierces liées ou non à l’exploitant ne suffit pas à écarter le risque d’imposition à la TVA de l’activité de location. En effet, l’exploitant est redevable de la TVA s’il est le seul responsable vis-àvis des clients de la prestation hôtelière fournie et qu’il en perçoit directement la totalité du prix au moyen d’une note établie sous son nom commercial.

Par conséquent, il convient d’être vigilant quant aux nombre de prestations offertes et aux conditions de leur mise à disposition aux occupants.

Quelles sont les démarches a envisager ?

Préalablement, une démarche informative auprès du Maire

Le Code de tourisme impose à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, d’en faire la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

(Article L. 324-1-1 Code du tourisme). Cette déclaration n’est pas requise lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur.

Tout manquement à cette obligation de déclaration est puni des peines prévues pour les contraventions de la troisième classe.

En cas de changement de « destination » des locaux, une déclaration préalable L’article R.421-17 b) du Code de l’urbanisme soumet à autorisation préalable les changements de destination du bâtiment existant. Il y a changement de destination lorsque l’on passe d’une destination strictement énumérée à l’article R 151-27 dudit Code à une autre destination mentionnée à ce même article. Pour établir si une déclaration préalable est requise, il faut donc déterminer la destination initiale des locaux et la comparer à la destination nouvelle envisagée (par exemple, habitation, commerce, etc.).

Depuis le décret du 28 décembre 2015, les destinations visées par le Code de l’urbanisme ont évolué.

Les articles R 151-27 et R 151-28 distinguent la destination " habitation ", comprenant le logement et l’hébergement et la destination " commerce et activités de service ", comprenant l’hébergement hôtelier et touristique.

Les nouvelles dispositions applicables doivent encore être précisées par un arrêté ministériel.

Antérieurement au décret du 28 décembre 2015 précité, les tribunaux jugeaient que l’activité de location de meublés de tourisme avec fourniture de services est assimilable à une activité hôtelière rendant nécessaire le dépôt d’une déclaration préalable. Cette position sera peut être confirmée par arrêté dans les mois à venir.

En cas de changement d’ « affectation », une autorisation préalable peut être nécessaire

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, l’article L. 631-7 du CCH soumet à autorisation le changement d’usage des locaux d’habitation. Aux termes de cet article, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage au sens de cet article.

L’autorisation est délivrée par le maire et peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Par dérogation, une telle autorisation de changement d’usage n’est cependant pas nécessaire pour la location d’un local d’habitation qui constitue la résidence principale du loueur (L. 631-7 A du CCH).

En d’autres termes, dès lors que la location de courte durée sera institutionnalisée pour un immeuble à usage d’habitation, elle supposera un changement d’affectation. En revanche, si elle reste occasionnelle, l’autorisation ne sera pas requise.

Plusieurs meublés de tourisme loues dans un même immeuble constituent-ils un établissement recevant du public ?

L’enjeu de cette qualification est important en raison du coût que peuvent représenter les travaux de mise en conformité (sécurité incendie, accessibilité notamment). Depuis un avis du 7 octobre 2010 de la sous-commission ERP de la commission centrale de sécurité, les établissements d’hébergement relèvent de la catégorie O « hôtels et pensions de famille » et sont à ce titre soumis à la réglementation ERP.

Les établissements d’hébergement sont définis comme un « ensemble homogène » de chambres ou d’appartements meublés, disposant d’un « minimum d’équipements et de services communs », et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, faisant l’objet d’une « exploitation collective homogène », dans lesquels l’effectif du public est « supérieur à quinze personnes ».

Les « appartements meublés » sont donc explicitement visés par le Règlement de sécurité et relèvent de la réglementation impérative s’ils répondent aux différents critères précités (ensemble homogène, minimum d’équipements et de services communs, exploitation collective homogène, effectif supérieur à 15 personnes).

Il faudra donc s’interroger sur la capacité d’accueil, les modalités d’exploitation et les services fournis aux clients pour déterminer si les appartements loués sont un ERP.

A propos de l’auteur


Elise Jacot est avocate au sein du département immobilier Cornet Vincent Ségurel (Bureau de Nantes)

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Article de la rédaction du 10 octobre 2016

Publié le mardi 11 octobre 2016

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