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Bercy commente la réforme du dispositif fiscal « Pinel »

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Bercy vient de commenter dans la base BOFIP-Impôt les aménagements opérés par la Loi de Finances pour 2019 concernant le régime d’investissement locatif « Pinel »

Extension de l’application du dispositif « Pinel » dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense

La réduction d’impôt « Pinel » a fait l’objet d’aménagements dans la loi de finances pour 2018. Prorogé pour quatre années, le dispositif a également été recentré sur les zones présentant le déséquilibre le plus marqué entre l’offre et la demande de logements.

Ont ainsi été exclus du champ d’application de la réduction d’impôt les logements se trouvant dans les communes situées en zone B2 et C. Cette sortie du dispositif s’est toutefois faite de manière progressive, en maintenant le bénéfice de l’avantage fiscal pour les acquisitions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve que l’acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

Par dérogation, l’éligibilité a été maintenue pour les logements situés dans une commune ayant conclu un contrat de redynamisation des sites de défense (CRSD), quelle que soit la zone géographique dans laquelle ils se situent. 160 communes étaient couvertes par un CRSD en 2018.

L’article 11 de la LF pour 2019 a étendu bénéfice de la réduction d’impôt « Pinel » aux investissements réalisés dans des communes couvertes ou ayant été couvertes par un CRSD dans un délai de huit ans précédant l’investissement.

Aménagement de la réduction d’impôt « Pinel » en zones B2 et C

Pour mémoire, l’article 68 de la LF pour 2018 a réformé le dispositif de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dit « dispositif Pinel ».

Ainsi, les communes situées en zones B2 et C sont sorties du dispositif « Pinel » à compter de 2018. La réduction d’impôt ne s’appliquait plus aux acquisitions de logements et, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire, postérieurs au 31 décembre 2017.

Toutefois, et en application de l’article 68 de la LF pour 2018, les contribuables pouvaient, à titre de régime transitoire, encore bénéficier de la réduction d’impôt pour tous les logements situés dans des communes de la zone B2 ou C bénéficiant d’un agrément, dès lors :

  • que les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31 décembre 2017
  • et à la condition que ces logements soient acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018.
Rappelons que le zonage actuel résulte d’un arrêté du 1er août 2014 (JORF n°0180 du 6 août 2014 page 13029), applicable depuis le 1er octobre 2014 et non modifié depuis.

L’article 186 de la LF pour 2019 a prévu que le bénéfice de la réduction d’impôt en zone B2 et C était toujours conditionnée à la délivrance du permis de construire au plus tard le 31/12/2017 en revanche l’acquisition pouvait être réalisée au plus tard le 15 mars 2019.

Extension de la réduction d’impôt « Pinel » au bénéfice des non-résidents

Aujourd’hui, le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt Pinel (l’article 199 novovicies du CGI), doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI.

En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du deuxième alinéa de l’article 4 A du CGI, sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal.

Ainsi, les contribuables qui cessent de remplir cette condition de domiciliation au cours de la période couvrant leurs engagements locatifs perdent, de facto, le bénéfice de l’avantage fiscal associé.

Il ressort de la doctrine BOFIP-Impôt que « la circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt « Duflot » ou « Pinel » transfère son domicile fiscal hors de France, que ce soit au cours de la période de l’engagement initial de location ou au cours d’une période triennale de prorogation de cet engagement (dispositif « Pinel ») n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

Cela étant, il est précisé que pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l’article 4 B du CGI, la réduction d’impôt ne peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure ».BOI-IR-RICI-360-40-20150611, n°60

Or comme le souligne le rapport sur « la mobilité internationale des Français »

« l’investissement locatif est un des moyens pour les Français non-résidents de préparer l’avenir et réduire le risque de dépendance à l’aide sociale :

  • Constitution d’un capital retraite ;
  • Investissement dans un bien qui deviendra la résidence principale pour la retraite ;
  • Investissement dans un bien qui sera la résidence principale des enfants étudiants en France... »

L’article 188 de la LF pour 2019 permet aux contribuables ayant réalisé un investissement locatif éligible au dispositif dit « Pinel » alors qu’ils étaient fiscalement domiciliés en France de conserver, au regard de leurs revenus de source française, le bénéfice de l’avantage fiscal pour les années restant à courir après leur départ hors de France.

Cette mesure s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Encadrement des frais et commissions perçus par les intermédiaires dans le cadre d’un investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel »

Pour mémoire, l’article 68 de la LF pour 2018 a plafonné le montant des frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, par les intermédiaires de l’immobilier.

Ce dispositif tend à éviter que l’avantage fiscal soit diminué du fait de frais d’intermédiation trop importants.

Codifié à l’article 199 novovicies Xbis, ce montant ne peut « excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».

A date ce décret n’est toujours pas paru.

Mais, comme le souligne M. de Montgolfier au nom de la commission des finances du Sénat dans son amendement, « la consultation organisée pour la prise du décret d’application a fait apparaître la nécessité d’apporter certaines précisions. »

Ainsi et dans le soucis de faciliter la mise en œuvre de ce dispositif de limitation, l’article 189 de la LF pour 2019 a précisé :

  • que les frais de vente sont bien pris en compte lorsqu’ils sont internalisés par le promoteur, alors même qu’il ne recourt pas à un intermédiaire externe.
  • que les frais et commissions sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi que les coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur.
  • que le plafonnement s’applique uniquement aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement pour lesquels l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt.
  • qu’une estimation du montant de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement, ainsi que dans l’acte authentique, de manière à permettre la vérification effective du respect du plafond relatif aux frais et commissions par rapport au prix du vente.

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Articles de la rédaction du 15 mai 2019

Publié le jeudi 16 mai 2019

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