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Acquisition en démembrement : pour qualifier la surévaluation du prix de l’usufruit d’acte anormal de gestion il faut de la méthode

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La Cour Administrative d’Appel de Nancy vient de rendre une décision remettant en cause la méthode utilisée par l’administration pour qualifier d’acte anormal de gestion, dans le cadre d’une acquisition en démembrement, la surévaluation supposée du prix de l’usufruit.

Rappels des faits

La SARL LPD a acquis, les 10 avril et 26 juin 2008 et 6 juin 2009, l’usufruit de biens immobiliers, la nue-propriété ayant été acquise par 2 SCI. A la suite de la vérification de comptabilité de la SARL LPD, l’administration a réévalué la valeur de la nue propriété des trois immeubles litigieux et a qualifié la surévaluation du prix de l’usufruit d’acte anormal de gestion.

Par propositions de rectification l’administration a remis en cause le montant des déficits au titre des exercices clos en 2008 et 2009 consécutifs aux amortissements pratiqués et a assigné à la SARL LPD une cotisation supplémentaire d’IS au titre de l’année 2010 et des pénalités correspondantes.

La SARL LPD relève appel du jugement du 16 novembre 2017 par lequel le TA de Strasbourg a rejeté sa demande tendant au rétablissement des déficits litigieux et à la décharge de l’imposition supplémentaire.


Pour mémoire, constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

En cas d’acquisition par des personnes distinctes de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, lorsque l’administration établit le caractère délibérément majoré du prix payé pour l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l’usufruitier de contrepartie, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de cette opération.

Au cas particulier, pour démontrer la surestimation du prix versé pour l’acquisition de l’usufruit de ces trois immeubles, l’administration fiscale indique avoir utilisé, en vue de déterminer la valeur de la nue-propriété de cet immeuble, la méthode dite de la valeur de la pleine propriété.

Afin de calculer dans un premier temps la valeur de la nue-propriété, le service a eu recours à une formule mathématique dans laquelle figure, au numérateur, la valeur de la pleine propriété à la date de l’acquisition actualisée par un taux annuel de 3%, et au dénominateur un calcul de rentabilité de l’investissement sur la durée de démembrement à partir d’un taux de rentabilité propre à chaque immeuble

La société conteste le calcul de l’administration qui conduit, selon elle à une surévaluation de la valeur de la nue-propriété et est dépourvue de cohérence en l’absence de relation entre la revalorisation des loyers et la valeur des immeubles. La société se prévaut en outre de la pertinence de la méthode du cash-flow actualisé qu’elle a appliquée.

Pour la Cour, « si la valeur de la nue-propriété à la date de la cession doit prendre en considération la valeur de la pleine propriété au terme du démembrement, l’administration, à qui incombe ici la charge de la preuve, ne démontre pas la cohérence de sa méthode fondée sur une actualisation de la valeur de la pleine propriété à partir d’un taux de croissance constant des revenus futurs de l’usufruitier pour la durée de son usufruit temporaire ».

« L’administration a, pour sa part, appliqué ce taux de rendement au dénominateur de la formule de calcul utilisée pour déterminer la valeur de la nue-propriété. Dans ces conditions, cette méthode repose sur des termes de calcul non homogènes, comme le fait valoir la société requérante, dès lors que l’administration a actualisé la valeur de la pleine propriété, à la date du terme du démembrement, à partir du taux de revalorisation des loyers qui est un taux constant ne tenant pas compte de l’évolution du prix de l’immobilier dans ce secteur géographique, tout en conservant au dénominateur un taux de rendement des flux futurs de l’usufruitier, qui intègre une évaluation de l’évolution des loyers pendant la durée de l’usufruit au regard du risque financier de l’investissement immobilier. »

« La méthode de l’administration conduit par suite à une rentabilité interne de l’investissement déséquilibrée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et à un partage inexact, à la date de la cession, de la valeur en pleine propriété de l’immeuble entre celle de l’usufruit et celle de la nue-propriété, cette méthode erronée ayant pour conséquence que la somme de la valeur ainsi déterminée de l’usufruit et de la valeur vénale de la nue-propriété soit supérieure au prix d’acquisition de la pleine propriété. »

La seule circonstance que l’intérêt financier des sociétés civiles immobilières résiderait dans le coût très faible d’acquisition de la pleine propriété à l’issue de la période d’usufruit ne permet pas de regarder la valeur de l’usufruit à la date de la cession comme ayant été surévaluée.

« La méthode alternative proposée par l’administration dans sa note en délibéré fondée sur la méthode du cash-flow ne permet pas non plus d’obtenir des chiffres aussi voisins que possible de ceux qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où les acquisitions sont intervenues, dès lors que, comme le soutient la société requérante, pour déterminer le revenu attendu sur la durée des démembrements, il incombait au ministre de prendre en compte l’indexation des loyers de 3 % telle que prévue par les baux relatifs aux immeubles en cause et non contestée par l’administration. En n’actualisant pas les bénéfices futurs de l’usufruitier, l’administration a minoré les flux de trésorerie attendus, surestimant ainsi la valeur de la nue-propriété. En outre, l’administration ne fournit aucune explication quant à l’application d’un taux de rendement actualisé chaque année par ce même taux qui a pour conséquence de réduire le bénéfice attendu par l’usufruitier au cours du démembrement et par conséquent de sous-évaluer la valeur de l’usufruit au terme des conventions de démembrement. »

Pour la Cour, l’administration, à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontre pas que la valeur vénale de l’usufruit temporaire des trois immeubles en cause a été surévaluée ni que les opérations de démembrement de propriété ont constitué un acte étranger à une gestion commerciale normale pour la SARL LPD.


Arrêt de la CAA de NANCY du 14 mai 2019, n°18NC00107

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Article de la rédaction du 22 mai 2019

Publié le jeudi 23 mai 2019

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