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ISF : newlook, quid des sociétés immobilières ?
Article de Pierre Appremont, avocat, associé KRAMER LEVIN
jeudi, 20 juillet 2017
/ Administrateur

ISF : newlook, quid des sociétés immobilières ?

Par Pierre Appremont, avocat, associé KRAMER LEVIN, Professeur fiscalité immobilière ICH / CNAM

Le nouveau gouvernement a annoncé, pour 2018, la réforme de l’ISF qui deviendrait l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et ne viserait plus que les placements immobiliers, ceci afin d’inciter le financement de l’économie (l’immobilier en semble donc exclu…).

L’objectif n’est pas ici de discuter de l’orientation économique choisie mais d’essayer d’approfondir un point que quelques commentateurs ont d’ores et déjà abordé :

quelle est la ligne de partage entre l’investissement immobilier (imposable) et mobilier (exonéré) lorsque des actifs immobiliers sont détenus par une personne physique via une (ou plusieurs) société ?

Immeuble ou meuble, that’s the question !

En fait, il s’agit d’un grand classique de la fiscalité depuis que l’immobilier s’est financiarisé. La question se pose pour de nombreux impôts tels que l’impôt sur la plus-value, les droits d’enregistrement …

On pourrait en tirer la conclusion - erronée - que la question ayant déjà été traitée, la solution s’imposerait d’elle-même….

Pourtant, 2 éléments conduisent à penser que le sujet va prêter à débat :

Va-t-il en être de même cette fois-ci ?

A chaque fois que la notion de société à prépondérance immobilière est utilisée, l’objectif est de traiter une opération ou une situation portant sur les titres d’une société détenant des actifs immobiliers comme si l’actionnaire détenait en réalité les immeubles sous-jacents.

Le principe général est assez simple :

Afin d’englober au mieux les situations très variées pouvant être rencontrées tout en essayant de ne pas appliquer, à tort, le régime fiscal propre aux immeubles, une définition sur mesure a été concoctée pour chaque impôt.

Ainsi, dans certains cas, les sociétés cotées sont exclues, ou alors, afin de déterminer la prépondérance immobilière, les immeubles affectés à l’activité professionnelle de la société propriétaire ne sont pas retenus (important pour les sociétés hôtelières par exemple). De la même manière, la période de référence peut également différer selon les impôts …

Il résulte de cette pluralité de définitions une certaine complexité.

Le tableau ci-après tente, non sans difficulté, de faire la synthèse de la situation actuelle :

Plus-value particuliers ISF des non-résidents Taxe de 3% Droits d’enregistrement Plus-value non- résidents Plus-value / Impôt sur les sociétés (IS)
Article CGI 150 UB 885 L 990 E 726-I-2° 244-bis A 219-I-a-sexies-0bis
Localisation immeuble : France uniquement ? NON OUI OUI OUI NON NON
Date / période de détention Clôture des 3 exercices pré-cession 1er janvier 1er janvier Date de cession / dernier exercice Clôture des 3 exercices pré-cession Cession / clôture dernier exercice
Régime fiscal IS ou non de la société propriétaire NON IS N / A N / A N / A N / A N / A
Affectation Immeuble : non prise en compte si affecté à activité économique de la société OUI PARFOIS OUI NON NON OUI
Assimilation crédit-bail à un immeuble NON NON NON NON NON OUI
Exonération / société cotée N / A OUI OUI OUI OUI (si < 10 %) NON
Application proportionnelle NON OUI NON NON NON NON

La question technique soulevée par l’IFI est donc de savoir si une nouvelle définition doit être créée, ce qui nécessite de faire l’exégèse de la volonté du législateur pour ensuite traduire cette volonté au travers de critères choisis avec soin.

Le mieux étant l’ennemi du bien, il en résultera une complexité supplémentaire, des difficultés d’interprétation qui nécessiteront quelques années avant qu’une jurisprudence clarifie l’application du dispositif aux situations qui n’auront pas été envisagées au départ mais qui ne manqueront pas d’être rencontrées.

D’où une tentation coupable de se raccrocher à l’existant et de voir s’il n’existe pas déjà une définition qui pourrait être reprise, permettant ainsi de bénéficier de la sécurité juridique d’une norme déjà éprouvée.

Tout d’abord, la règle applicable en matière d’ISF des non-résidents (et des droits de succession) ne semble pas adaptée puisqu’elle conduit à une application proportionnelle en fonction de la valeur des actifs immobiliers au regard de l’actif global. Le mécanisme de proportionnalité est en pratique très complexe à mettre en œuvre (problème de valorisation notamment). Aussi, le fait que cette définition n’ait vocation à effectivement s’appliquer qu’à très peu de contribuables, limite pour l’instant la portée de ces difficultés, mieux vaut donc en rester là !

Dans cette approche, la définition retenue pour les plus-values immobilières des personnes privées semble s’imposer, et cela pour plusieurs raisons :

Néanmoins, une exception devrait tout de même être prévue pour les SCPI, qui bien qu’étant des sociétés non soumises à l’IS et à prépondérance immobilière, sont spécifiques dans la mesure où elles font appel public à l’épargne. Elles peuvent donc difficilement être considérées comme favorisant une économie de rente par rapport à une économie d’investissement. Cette exclusion aurait également pour intérêt de ne pas créer une distorsion entre les différents supports de la pierre papier tels que les sociétés foncières cotées ou les OPCI. Enfin, ce critère ne soulève aucune difficulté d’application.

Evidemment, la solution sera imparfaite puisque certains adeptes de la « rente immobilière » pourront, investir via des sociétés soumises à l’IS, et ainsi échapper à l’IFI. Cependant, dans ce schéma, les loyers et la plus-value de cession des actifs seront imposés à l’IS et les dividendes qui en seront issus, encore imposés à l’impôt sur le revenu. In fine le coût fiscal de ce mode de détention sera donc élevé même sans IFI !

Si la préférence du contribuable aurait évidemment été la suppression pure et simple de l’ISF, le recours à cette définition des sociétés à prépondérance immobilière permettrait sans doute une certaine simplicité de mise en œuvre, une relative sécurité juridique et serait assez proche de la logique sous-tendue par la réforme annoncée.

Rendez-vous à l’automne !