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Résidence principale : 22 mois entre la mise en vente et la vente ne font pas échec à l’exonération de plus-value
Article de la rédaction du 9 mai 2017
mercredi, 10 mai 2017
/ Administrateur

Résidence principale : 22 mois entre la mise en vente et la vente ne font pas échec à l’exonération de plus-value

La Cour Administrative d’Appel de Paris vient de rappeler qu’un contribuable était éligible à l’exonération de plus-value immobilière en application de l’article 150-U-II-1° du CGI alors qu’un délai de 22 mois s’était écoulé entre la mise en vente et la vente.

Conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1 du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait lle caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.

Par suite, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.

Toutefois, à titre d’assouplissement l’administration admet, « lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). »BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812




Dans une affaire soumise à sa censure la CAA de Paris vient de faire une juste application de la doctrine en jugeant qu’un contribuable était éligible à l’exonération prévue par l’article 150-U-II-1 du CGI alors même que s’était écoulé une délai de près de 22 mois entre la mise en vente du bien (Septembre 2007) et sa vente (le 30 juin 2009).

La Cour a estimé qu’il résultait de l’instruction que Mme B avait notamment accompli les diligences nécessaires puisqu’elle avait confié un mandat de vente à une agence immobilière.

Rappelons que le Conseil d’Etat dans une affaire quasi identique avait jugé qu’un délai de 22 mois entre la mise en vente et la vente d’un bien immobilier ne faisait pas obligatoirement échec à la mise en oeuvre de l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors qu’au regard des circonstances ce délai peut être considéré comme normal.

CAA de PARIS, 2ème chambre, 03/05/2017, 16PA03412,