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Plus-values immobilières : quel(s) abattement(s) exceptionnel(s) appliquer en 2015 ?
Article de la rédaction du 14 janvier 2015
jeudi, 15 janvier 2015
/ Administrateur

Plus-values immobilières : quel(s) abattement(s) exceptionnel(s) appliquer en 2015 ?

L’abattement de 25%

Les plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir, ont bénéficié jusqu’au 31 août 2014, après application de l’abattement pour durée de détention, d’un abattement exceptionnel de 25 %.

Ce dispositif, est issu d’une mise à jour de la base BOFIP en date des 9 et 10 août BOI-RFPI-PVI-20-20-20140109, n°270, légalisée par la Loi de Finances pour 2014 (Art.27).

Le législateur est même allé plus loin puisqu’il a prolongé, sous conditions, la mise en oeuvre de cet abattement de 25%

Dans ces deux situations le cessionnaire doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols », dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

La loi ALUR (Art. 157 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ayant supprimé la référence au COS dans les documents d’urbanisme, le législateur (Art. 7 de la LFR pour 2014) a remplacé, à l’article 27 précité, les mots : « celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable » par les mots : « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols »

Partant, l’abattement de 25% peut, sous les conditions ci-avant rappelées, s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2016.

Nature de l’immeuble cédéCessionnaireConditions Date de la cession Montant de l’abattement Textes
Biens immobiliers ou droits portant sur ces biens hors terrain à bâtir Il ne peut s’agir :
  • d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 25% LOI n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 (article 27)

_ BOI-RFPI-PVI-20-20-20140910 §270-330
Biens immobiliers situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, telle que définie à l’article 232 du CGI Le cessionnaire doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte. Entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014

Entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, si une promesse de vente a acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014

25% LOI n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 (article 27)

L’abattement de 30%

L’article 4-II, de la LF pour 2015 a institué un abattement exceptionnel de 30 % applicable, aux seules plus-values immobilières issues de cessions de « terrains à bâtir tels que définis à l’article 257-I-2-1° du CGI et pour une période de 16 mois, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015.

Pour que l’abattement puisse être appliqué, la cession doit à la fois être :

L’abattement concerne à la fois l’imposition sur le revenu et les prestations sociales.

Enfin, l’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux plus-values de cessions opérées au profit :

L’article 4 étend cet abattement de 30% aux terrains supportant des immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.

Ainsi l’abattement de 30% sera applicable aux opérations de démolition préalables à la reconstruction d’une surface d’habitation, dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants définies à l’article 232 du CGI.

Celui-ci n’est applicable qu’à compter du 1er janvier 2015, écartant ainsi le risque de cumul entre deux dispositifs et doit prendre fin le 31 décembre 2015.

Nature de l’immeuble cédéCessionnaireConditions Date de la cession Montant de l’abattement Textes
Terrain à bâtir Il ne peut s’agir :
  • d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Double condition :


Que la cession soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine à compter du 1er septembre 2014 et au plus tard le 31 décembre 2015 ;

Qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.


La cession a acquis date certaine :

lorsque qu’elle a été passée en la forme authentique du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ;


ou lorsque, établie par acte sous seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l’article 1328 du code civil durant cette même période.

Suivantl’article 1328 du code civil, trois évènements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

  • l’enregistrement de l’acte ;
    - $le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;
  • la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.
Au plus tard le 31 décembre 2017 30% LOI n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 (article 4)

_ BOI-RFPI-PVI-20-20-20140910 §340-440
Biens immobiliers bâtis situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants définie à l’article 232 du CGI. La cession doit être précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015. Le cessionnaire s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte. Depuis le 1er janvier 2015. 30% LOI n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 (article 4)