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L’exonération d’ISF au titre des biens professionnels en 2013
Dossier réalisé Olivier Jezequel, Ingénieur patrimonial chez Kaizen Patrimoine
lundi, 29 avril 2013
/ Administrateur

L’exonération d’ISF au titre des biens professionnels en 2013

1. Définition

« Les biens nécessaires à l’exercice, à titre principal, tant par leur propriétaire que par le conjoint de celui-ci, d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont considérés comme des biens professionnels. Sont présumées constituer une seule profession les différentes activités professionnelles exercées par une même personne et qui sont soit similaires, soit connexes et complémentaires » (Art. 885 N du CGI)

L’activité doit être exercée à titre professionnel. Cela suppose qu’elle soit pratiquée de manière effective, habituelle et constante, dans un but lucratif.

2. Les parts ou actions de sociétés concernées

- Seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel.

- Ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier.

- Dans un couple, chaque membre peut exercer une activité professionnelle ouvrant droit à l’exonération des biens qui s’y rapportent, dès lors que, pour lui, elle est considérée comme l’activité principale (DB 7 S-3313, n° 4).

- Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, l’activité principale sera celle à laquelle le contribuable consacre l’essentiel de ses occupations économiques. Si ce critère ne permet pas de trancher ce sera celle qui génère le plus de revenus professionnel.

Remarque :

- Les Fonds commun de placement d’entreprise (FCPE) ne peuvent pas être considérés au regard de l’ISF comme des biens professionnels exonérés. Cass. com., 18 janvier 2011, pourvoi n°10-11941

- La Cour de cassation considère que les liquidités placées en cours d’exercice, dès lors qu’elles peuvent être regardées comme utilisées pour les besoins de l’exploitation, constituent des biens professionnels exonérés d’ISF, sans limitation de montant (Cass.com. du 10.7.89, n°88-11.977).

- La même règle est applicable pour les comptes courants d’associés inscrits à l’actif du bilan d’une entreprise individuelle (Cass. com. du 6.5.08, n° 07-13.762).

   

Si le bien est affecté à plusieurs activités, seule la fraction correspondant à l’activité principale, ou présentant un lien de similitude ou de connexité et de complémentarité avec cette dernière, est exonéré.

-  Sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu

Sont considérées comme des biens professionnels les parts de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu lorsque le redevable exerce dans la société son activité professionnelle principale et de manière effective. Peu importe, le pourcentage de droits qu’il détient dans la société

Les parts détenues par le redevable dans plusieurs sociétés de personnes constituent un seul bien professionnel lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires.

- Sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés

Plusieurs conditions sont nécessaires pour que les parts ou actions de sociétés soumises à l’Impôt sur les sociétés soient considérées comme biens professionnels.

Forme juridique Fonction
SARL ou SCA Gérant
Société de personne Associé
SA & SAS Président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire
SCA Gérant commandité président du conseil de surveillance

Les fonctions énumérées ci-dessus doivent être effectivement exercées et donner lieu à une rémunération normale.

A lire : « Exonération d’ISF au titre des biens professionnels : effectivité des fonctions de président du Conseil de surveillance »

Rémunération normale : D’une manière générale, une rémunération peut être considérée comme normale lorsque son montant est en rapport avec la rémunération courante des personnes exerçant pleinement une des fonctions considérées, compte tenu de la nature et de l’importance de l’activité de l’entreprise ainsi que de ses résultats.

La rémunération des fonctions de direction doit être considérée comme normale et représenter plus de la moitié des revenus à raison desquels l’intéressé est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI

Les gérants minoritaires statutaires de SARL soumises à l’IS ou les dirigeants de SA (président ou directeur général d’une SA de type classique, président du conseil de surveillance ou membre du directoire dans une SA à directoire) doivent détenir au moins 25 % des droits de vote.

Pourront être agglomérer les droits détenus par :

Ce seuil de 25 % peut être abaissé à 12,5 % en cas d’augmentation de capital à condition :

Le contribuable doit posséder directement des actions ou parts sociales qui représentent au moins 50% de la valeur brute de ses biens imposables, y compris les parts et actions précitées.

Cette condition se substitue à la règle des 25%.

A lire : « ISF : les parts de société à l’épreuve de la qualification de bien professionnel unique »

   

3. Démembrement de propriété

Un dirigeant qui, au moment où il abandonne ses fonctions, transmet les parts ou actions qui forment un bien professionnel en s’en réservant l’usufruit, peut bénéficier de l’exonération, au titre de bien professionnel, de la valeur de la nue-propriété des titres démembrés qu’il conserve.

Il ne sera ainsi imposé que sur la valeur de l’usufruit de ses parts ou de ses actions.

Ce régime est codifié à l’article 885 O quinquies du CGI

Les conditions suivantes doivent cependant être réunies :

- La pleine propriété des titres était détenue par le redevable ou par son conjoint durant les 3 années précédant le démembrement.

-  Lors du démembrement, le redevable (ou son conjoint) remplissait depuis 3 ans au moins les conditions requises pour que sa participation ait le caractère de bien professionnel.

- La nue-propriété est transmise à un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur du redevable ou de son conjoint.

- Le nu-propriétaire occupe dans la société, à titre principal et effectif, les fonctions qui ouvrent droit à l’exonération.

- La société en cause est une société par actions ou une SARL, l’usufruitier doit ou bien détenir avec son groupe familial, en usufruit et en pleine propriété, 25 % au moins du capital de la société ou bien détenir directement avec les membres de son foyer fiscal une participation dans la société représentant au moins 50 % de la valeur brute de son patrimoine imposable, en ce compris les parts ou actions.

En principe, la cessation des fonctions professionnelles prévues à l’article 885 O bis du CGI doit intervenir en même temps que le démembrement.

Toutefois, lorsque la cessation des fonctions professionnelles résulte d’un décès, le démembrement des titres peut intervenir dans un délai n’excédant pas un an, sans pour autant faire perdre au redevable usufruitier le bénéfice de la mesure. Dans ce cas, le régime en cause s’applique pour l’impôt dû au titre de l’année suivant celle au cours de laquelle le démembrement des titres est intervenu.

Voir également BOI-PAT-ISF-30-30-40-30-20120912 n°110 et s. les solutions admises en cas de démembrement préalable à la cessation de fonctions.

   

4. Sociétés Holding

- La Holding de portefeuille

Les parts et actions des sociétés holding, dont l’activité principale est la gestion de leur patrimoine, qui ne font qu’exercer les prérogatives usuelles d’un actionnaire, ne peuvent constituer des biens professionnels.

Ces titres peuvent cependant bénéficier d’une exonération totale ou partielle si la société détient une participation dans une autre société dans laquelle le redevable exerce des fonctions de direction.

Il est toutefois nécessaire qu’un seul niveau d’interposition existe entre le dirigeant et la société au sein de laquelle il exerce ses fonctions, constitué par la holding.

L’exonération est accordée à concurrence de la valeur réelle de l’actif brut de la société interposée qui correspond à la participation qu’elle détient dans la société où le redevable exerce ses fonctions.

- La Holding animatrice

Les parts et actions des sociétés holdings, animatrices effectives de leur groupe, peuvent être exonérées d’ISF si le redevable exerce, au sein de cette société, une fonction de direction et qu’il détient 25 % au moins du capital (directement ou par l’intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants, ou de leurs frères et sœurs), ou si la participation représente plus de 50 % du patrimoine taxable.

Les critères étant dans ce cas appréciés au niveau de la holding, l’existence de plusieurs niveaux d’interposition entre la holding et la filiale n’a pas d’incidence.

Cette 2ème situation nécessite que la société holding soit l’animatrice effective de son groupe et participe activement à la conduite de la politique et au contrôle des filiales au sein de ce groupe, et rendent, le cas échéant et à titre purement interne au groupe, des services spécifiques administratifs, juridiques, comptables, financiers ou immobiliers.

Dans un arrêt du 21 juin 2011, la Cour de Cassation a jugé (dans une affaire où des contribuables s’étaient vus refuser le bénéfice de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit prévue par l’article 787 B CGI) que les conditions particulières propres à la société holding animatrice n’étaient pas rapportées dès lors que :

- le fait que le dirigeant d’une société holding a également une fonction de direction dans l’une de ses filiale, ne suffit pas à établir qu’une société anime effectivement son groupe et participe activement à la conduite de sa politique et au contrôle des filiales ;

- que les actes juridiques essentiels à la mise en œuvre par la société holding d’une activité d’animatrice de groupe étaient concomitants à la donation-partage ;

- que le dossier des requérants ne contenait pas le moindre indice matériel des prestations de management en matière de stratégie, d’animation et de contrôle des sociétés du groupe effectuées par la société holding ;

- que sur le plan comptable, il n’apparaissait aucune autre dépense que la rémunération versée par la société holding à son salarié

- que jusqu’à la création d’une autre société financière, le rôle d’animation et de contrôle du groupe était assumé par une filiale

Pour aller plus loin :

Conditions d’exonération d’ISF au titre des biens professionnels des parts d’une société holding animatrice de son groupe

5. Les sociétés étrangères

Les droits sociaux détenus par les redevables domiciliés en France dans une société de droit étranger assimilable aux catégories correspondantes du droit des sociétés françaises peuvent être considérés comme des biens professionnels s’ils satisfont à l’ensemble des conditions posées aux articles 885 N à 885 R du CGI.

Toutefois, ces articles ne peuvent être appliqués sans adaptation, compte tenu des différences de statut entre les sociétés françaises et les sociétés étrangères.

Remarque : Pour savoir quelles sont les conditions applicables, il appartient aux redevables de déterminer à quel type de société française les sociétés étrangères dont ils sont associés peuvent être rattachées, en fonction des caractéristiques propres de ces dernières, et de démontrer qu’ils exercent dans ces sociétés des fonctions similaires à celles mentionnées à l’article 885 O bis du CGI.

   

6. Les Biens ruraux

a. Biens ruraux donnés à bail à long terme

L’article 885 P du CGI accorde la qualification de biens professionnels aux immeubles ruraux loués par bail à long terme ou à bail cessible lorsque les conditions suivantes sont remplies :

- Le bien doit être donné à bail à long terme dans les conditions prévues aux articles L 416-1 à L 416-6, L 416-8 et L 416-9 du Code rural.

- La durée du bail doit être au moins de 18 ans.

- Le bail doit être consenti à un membre du groupe familial (conjoint du bailleur, leurs ascendants ou descendants ou leurs conjoints respectifs, ou leurs frères ou sœurs).

- Le bien loué doit être utilisé par le preneur dans l’exercice de sa profession principale.

b. Biens ruraux loués à long terme et parts de groupements fonciers agricoles non exploitants qui ne peuvent être qualifiés de biens professionnels

Conformément aux dispositions de l’article 885 H du CGI, lorsqu’ils ne peuvent être considérés comme des biens professionnels, les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants sont, sous certaines conditions, exonérés partiellement d’ISF.

Cette exonération partielle s’applique également à la fraction représentative de biens de nature agricole des parts de groupements fonciers ruraux mentionnés à l’article L. 322-22 du code rural et de la pêche maritime qui remplissent les mêmes conditions.

- Conditions d’application de l’exonération

Pour bénéficier de l’exonération partielle de l’ISF les trois conditions suivantes doivent être remplies :

Les baux à long terme ou les baux cessibles consentis par le groupement doivent répondre aux deux conditions énumérées ci-dessus.

En outre :

- les statuts du groupement doivent lui interdire l’exploitation en faire valoir direct ;

- les parts doivent être détenues depuis deux ans au moins, sauf si elles ont été attribuées en rémunération d’apports d’immeubles agricoles lors de la constitution du groupement.

- Portée de l’exonération

L’exonération partielle trouve à s’appliquer lorsque les conditions prévues à l’article 885 Q du CGI ne sont pas remplies, à savoir :

- lorsque le bien rural donné à bail à long terme ou bail cessible est loué à des personnes autres que le conjoint du bailleur, les ascendants ou descendants du bailleurs ou leurs conjoints respectifs, les frères et sœurs du bailleur ou leurs conjoints, ou, dans le cas de parts de GFA, à des personnes autres que le détenteur des parts, son conjoint, leurs ascendants ou descendants ou leurs conjoints respectifs, leurs frères ou sœurs ;

- ou lorsque le bail à long terme est consenti à l’une de ces personnes mais que celle-ci ne l’utilise pas dans le cadre de sa profession principale.

Ces biens ou parts sont exonérés :

- à concurrence des trois quarts de leur valeur lorsque la valeur totale des biens loués, quel que soit le nombre des baux, ou lorsque la valeur totale des parts n’excède pas 101 897 € ;

- et pour moitié au-delà de cette limite.

La limite de 101 897 € s’apprécie distinctement pour les biens ruraux donnés à bail et pour les parts de GFA.

Elles sont qualifiées de biens professionnels lorsque :

- les statuts du groupement foncier lui interdisent l’exploitation en faire-valoir direct et les fonds agricoles constituant le patrimoine du groupement sont loués par bail à long terme pour une durée minimum de 18 ans.

- les parts sont détenues par le redevable depuis 2 ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’exonération bénéficie au bailleur ou au détenteur de parts de GFA exploitants ou non à hauteur de la participation des membres du groupe familial dans la société bénéficiaire lesquels doivent y exercer leur activité principale.

   

7. Immobilier

- Locaux d’habitation loués meublés

Il résulte des dispositions de l’article 885 R du CGI que les locaux d’habitation loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels pour l’assiette de l’ISF aux conditions cumulatives suivantes :

- Société civile immobilière

Dans le cas d’une SCI de gestion la qualification de bien professionnel des parts peut être retenue même si une fraction seulement du bien loué est affectée à l’activité professionnelle.

En outre, il n’est pas exigé que la société propriétaire des biens loués ait pour objectif exclusif la location ou la mise à disposition des biens professionnels au profit de la société locataire.

Ainsi, l’immeuble peut être donné ou mis à la disposition :

Les associés de la société immobilière doivent répondre aux critères de biens professionnels relatifs à l’entreprise individuelle (article 885 N du CGI) ou à la société d’exploitation (885 O et 885 O bis du CGI).

Les titres sont exonérés dans la limite du produit de la participation du redevable dans la société d’exploitation par la valeur de l’ensemble des immeubles loués ou mis à disposition par la société immobilière aux biens professionnels.

Exemple : Le dirigeant d’une SAS détient 60 % des parts d’une SCI propriétaire de 2 immeubles (immeuble A affecté à l’exploitation valeur 800 000 €, immeuble B loué à un tiers valeur 400 000 €). Le passif de la SCI s’élève à 100 000 €.

Par hypothèse le dirigeant de la SAS est exonéré au titre des biens professionnels pour les parts qu’il détient dans la SAS. Il sera également exonéré au titre des biens professionnels pour les parts de la SCI qu’il possède.

- Valeurs des parts : 60 % x 1 100 000 = 660 000 €
- Valeur de l’immeuble affecté à l’exploitation : 60 % x 800 000 = 480 000 €
- Le dirigeant sera exonéré à hauteur de 480 000 €




Consultez les autres fiches du dossier « ISF 2013 »
  • Le barème de l’impôt de solidarité sur la fortune en 2013
  • Les biens imposables à l’ISF
  • Le plafonnement de l’ISF pour 2013
  • Les réductions applicables en matière d’ISF
  • Le redevable de l’ISF en présence d’un bien démembré
  • Les biens exonérés d’ISF
  • Règles générales concernant l’impôt de solidarité sur la fortune)

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