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Investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage
Fiche technique du 27 avril 2012
lundi, 30 avril 2012
/ Administrateur

Investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage

Impôt sur le revenu


Le démembrement de propriété constitue en lui-même une technique de défiscalisation largement utilisée par les professionnels de la gestion patrimoniale.

Les différents régimes d’investissement locatif qui se succèdent depuis de nombreuses années (Périssol, Besson, Robien, Scellier, Censi-Bouvard...) constituent, quant à eux, autant d’opportunités de réduire ses impôts.

Si la finalité de ces techniques est identique, investissement locatif et démembrement de propriété ne font pas bon ménage.


Dispositif Scellier

- Acquisition en démembrement

Il s’ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entant dans la base de l’avantage fiscal, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d’assiette, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la réduction d’impôt (BOI 7 B-17-09 du 15 mai 2009, fiche 1 n°2)

De même, les parts des sociétés dont le droit de propriété est démembré ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt

- Démembrement postérieur à l’investissement

La réponse est donnée par les termes mêmes de la loi. En effet, l’article 199 septvicies VII du CGI dispose que « la réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de la quelle intervient (...) le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts ».

Il n’est fait exception à cette règle que dans l’hypothèse où le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de « l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune » et que le « conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit », demande la reprise du dispositif à son profit.

Pour mémoire, la reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (Voir annexe 12 de la l’instruction 5 B-17-09) qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.

   

Dispositif Censi-Bouvard

La réduction d’impôt ne s’applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré

Toutefois, lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.

L’engagement de location du conjoint survivant est cependant limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.

La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.

La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration qui doit être jointe à la déclaration d’ensemble des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.


Dispositif Robien

- La réduction Robien ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré.

- De même, la déduction au titre de l’amortissement Robien n’est pas applicable aux revenus des parts de sociétés non soumises à l’IS (SCI) dont le droit de propriété est démembré.

- Par ailleurs, lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des parts sociales intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause.

L’article 40 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a procédé à un recentrage du dispositif Robien et à la création du dispositif « Borloo Neuf ». Cet aménagement a été commenté dans une instruction fiscale en date du 2 novembre 2006 (BOI 5 D-4-06).

Le dispositif Borloo neuf est réservé aux contribuables ayant opté pour l’amortissement « Robien recentré ».

L’instruction précitée du 2 novembre 2006 renvoie, pour les caractéristiques essentielles, à l’instruction du 21 février 2005 (BOI 5 D-3-05) relative au dispositif Robien classique.

Il convient d’en conclure, s’agissant du « Robien récentré » et du « Borloo neuf » que le démembrement de la propriété avant ou après engagement de location empêchent l’application des dispositifs dans le premier cas, et, sa remise en cause dans le second.


Amortissement Besson

- Besson Ancien

Dans cette hypothèse, seul l’usufruitier peut bénéficier de la déduction.

L’administration aménage cependant cette remise en cause, en cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l’engagement de location.

Il convient, en effet, de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :

- Besson Neuf

En principe, les immeubles ou parts sociales dont le droit de propriété est démembré sont exclus de l’amortissement Besson.

Lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des parts sociales intervient après la date de la prise de l’engagement de location, l’avantage fiscal est en principe remis en cause.

Toutefois, lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des droits sociaux placés sous le régime de la déduction au titre de l’amortissement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de déduction au titre de l’amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.

   

Amortissement Périssol

Pour mémoire, l’article 29 de la loi du 12 avril 1996 prévoit que les propriétaires de logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 (prorogé jusqu’au 31 août 1999 sous certaines conditions), peuvent demander à bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement égale à 10 % du prix d’acquisition pour les quatre premières années et à 2 % pour les vingt années suivantes.

- Le démembrement du droit de propriété réalisé à l’occasion de l’investissement, c’est-à-dire de l’acquisition du logement, de son terrain d’assiette ne fait pas obstacle à l’application de l’amortissement Périssol.

Dans cette situation, l’usufruitier seul peut bénéficier de la déduction. Celle-ci est calculée sur la base de la valeur de la pleine propriété du bien.

De même, en cas de souscription de parts dont la propriété est démembrée, l’usufruitier peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander à bénéficier de la déduction à raison de la quote-part de l’amortissement calculé par la société correspondant à ses droits dans les bénéfices sociaux.

- En cas de démembrement du droit de propriété du logement après la réalisation de l’investissement et pendant la période de neuf ans couverte par l’engagement, il convient, selon la documentation de base (DB 5 D 2226 du 10 mars 1999, n°85) de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :

Sources :

- Instruction fiscale du 20 août 1999 (BOI 5 D-4-99)
- Instruction fiscale du 2 novembre 2006 (BOI 5 D-4-06)
- Instruction fiscale du 29 décembre 2009 (BOI 5 B-2-10)
- Instruction fiscale du 12 mai 2009 (BOI 5 B-17-09)
- Instruction fiscale du 21 février 2005 (BOI 5 D-3-05)



Dossier « Scellier » : Les textes clés pour comprendre le régime d’investissement locatif