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La notion de société à prépondérance immobilière en fonction du régime d’imposition
Fiche technique du 15 mars 2012
jeudi, 15 mars 2012
/ Administrateur

La notion de société à prépondérance immobilière en fonction du régime d’imposition

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Fiche technique réalisée par Corinne Verrecchia, avocate associée au Cabinet d’avocats Jurisconseil et responsable du pôle fiscal


- Plus-values des particuliers (Art.150 UB CGI) Plus-values de sociétés soumises à l’IS (Art.219-I-a-sexies- 0 bis CGI Droits d’enregistrement (Art. 726 CGI) Taxe de 3% (Art. 990 E CGI a contrario) ISF (Art. 885 L CGI)
Notion de société à prépondérance immobilière Actif : constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles bâtis ou non bâtis (ou des droits portant sur ces biens).
  • Date d’appréciation de l’actif : à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession ou si la société dont les droits sont cédés n’a pas encore clos son 3ème exercice, la composition de l’actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession
  • Immeubles affectés par une société à sa propre exploitation (industrielle, commerciale, agricole) ou à l’exercice d’une profession non commerciale : ne doivent pas être pris en compte pour l’appréciation du pourcentage de 50%.


NB. : les immeubles constituant le stock immobilier d’une société de construction-vente ou d’une société de marchands de biens + immeubles donnés en location (y compris ceux loués en meublé ou munis de matériels nécessaires à leur exploitation) ne sont pas considérés comme étant affectés à l’exploitation et doivent être retenus pour l’appréciation du pourcentage de 50%. Ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du pourcentage :

  • les immeubles dans lesquels est exploité un fonds de commerce donné en location–gérance
  • les Droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier
Actif : constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par :
  • Des immeubles
  • Des droits portant sur des immeubles
  • Des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier
  • Des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière
    • Date d’appréciation de l’actif : à la date de la cession des titres ou à la clôture de l’exercice précédent
    • Immeubles ou droits principalement affectés par la société à sa propre exploitation (industrielle, commerciale, agricole) ou à l’exercice d’une profession non commerciale : ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du pourcentage de 50%, qu’ils soient inscrits à son actif ou qu’ils soient détenus par l’intermédiaire d’une société elle-même à prépondérance immobilière.


    N.B. : les immeubles affectés à l’exploitation d’une entreprise peuvent continuer à ne pas être retenus pour l’appréciation du seuil de 50% lorsqu’ils sont donnés en location dans le cadre des opérations de liquidation de l’entreprise à la suite d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaires.

    Personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation
    • Actif : principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et elles-mêmes à prépondérance immobilière.
    • Date d’appréciation de l’actif : au moment de la cession ou au cours de l’année précédant la cession
    • Immeubles affectés par la société à sa propre exploitation : pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière


    N.B. : ne sont pas considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière : les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ; la personne morale qui a perdu sa prépondérance immobilière du fait de la cession, au cours de l’année précédant la cession de ses propres titres, des immeubles ou participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière qu’elle détenait à son actif .

    Entité juridique qui possède en France, directement ou par entité interposée, des actifs immobiliers dont la valeur vénale représente plus de 50% de la valeur vénale des actifs français détenus directement ou indirectement
    • Date d’appréciation : au 1er janvier de l’année d’imposition
    • Numérateur : valeur vénale des immeubles situés en France et des droits réels sur des immeubles situés en France possédés par l’entité concernée, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs personnes interposées françaises ou étrangères, à l’exception de la valeur vénale des immeubles ou droits réels immobiliers que l’entité juridique concernée détient directement ou indirectement et qui sont affectés directement ou indirectement à l’activité professionnelle de l’entité concernée ou à celle d’une entité interposée ou d’une entité avec laquelle l’entité concernée à des liens de dépendance.
    • Dénominateur : valeur vénale de tous les actifs français détenus directement ou indirectement par l’entité juridique concernée par la taxe de 3%
    Date d’appréciation de l’actif : L’évaluation patrimoniale de l’ISF se fait au 1er janvier de l’année d’imposition
    • Actif : les non-résidents sont imposables sur :
    • Les actions ou parts détenues dans une société ou personne morale française ou étrangère, non cotée en bourse autre qu’une société immobilière pour le commerce et l’industrie (sicomi) lorsque l’actif de la personne est constitué à plus de 50% d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Il en est de même des actions, parts ou droits détenus directement ou indirectement à plus de 50 % par les non-résidents dans des personnes morales ou organismes propriétaires d’immeubles ou de droits réels immobiliers situés en France mentionnées à l’article 750 ter, 2° du CGI.


    -  Actif : Les non-résidents ne sont pas imposables sur :

    • Les immeubles affectés par une société ou par un organisme à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale dont le non-résident détiendrait les actions ou parts..


    - A noter outil professionnel : Exonération lorsque le bien immobilier détenu au travers de la SCI est loué à l’activité opérationnelle sous conditions (Doc .Adm 7 S-3312 n°7 du 1er octobre 1999)

    A propos de l’auteur :

    Corinne VERRECCHIA propose aux entreprises cotées ou non ainsi qu’à leurs dirigeants, aux organismes publics ou du secteur associatif et également aux personnes privées, son expertise fiscale acquise depuis 1993 auprès de cabinets de renommée nationale et internationale :

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    - CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE,
    - LANDWELL- secteur Banques finances-
    - et JEANTET ASSOCIES.

    Diplômée d’un DESS de fiscalité et droit des affaires de PARIS 2 (ASSAS) Corinne VERRECCHIA est membre de l’ACE, l’IACF, de l’Institut Français des Administrateurs et de l’association AAA+. Elle participe également au réseau WIG et au Rotary International.

    Dans le cadre de son service d’Intelligence Patrimoniale (gestion personnelle et suivi de l’outil professionnel), elle collabore avec le MEDEF Ile de France et adhère à la chambre de commerce France-Canada.

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