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L’agriculteur lotisseur : le régime fiscal applicable
Fiche technique de la rédaction du 7 mars 2011
mardi, 8 mars 2011
/ Administrateur

L’agriculteur lotisseur : le régime fiscal applicable

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Le contexte
M. Fergusson, agriculteur de son état a obtenu en 2009 un arrêté de lotir pour la création de 12 lots sur un terrain qui se trouve dans son patrimoine privé. Aujourd’hui en 2011, M. Fergusson envisage de revendre les lots.


Toutefois M. Fergusson s’interroge sur la fiscalité liée à cette opération tant au niveau de la TVA immobilière (Assujetti ou non-assujetti) que de la plus-value (plus-value immobilière ou plus-value professionnelle).

- Sur la qualité d’assujetti ou de non assujetti à la TVA

Il résulte de l’instruction du 29 décembre 2010 relative aux nouvelles règles applicables en matière de TVA à certaines opérations portant sur des immeubles telles qu’elles ont été redéfinies par l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 qu’ « un agriculteur qui vend des terrains de son patrimoine foncier, notamment lorsqu’ils ne sont pas inscrits au bilan de son exploitation (a fortiori, en l’absence de bilan, quand l’exploitant est placé sous le régime du remboursement forfaitaire de la TVA mentionné à l’article 298 bis CGI), n’agit ordinairement pas en tant qu’assujetti. Il en ira à l’inverse, dans ce cas, s’il réalise sur ces mêmes terrains des travaux significatifs, par exemple de viabilisation, et met en œuvre des moyens de commercialisation avérés (publicité, démarchage) » (BOI 3 A-9-10 du 30 décembre 2010 § 13).

A la lecture de ces dispositions, il semblerait que l’administration, concernant les agriculteurs, lie la qualité d’assujetti lors de la vente de terrains à bâtir à l’inscription au bilan des terres et/ou aux travaux réalisés ainsi qu’aux moyens de commercialisation mis en œuvre dans l’opération.

En revanche, si M. Fergusson réalise la cession isolée d’un terrain à bâtir resté dans son patrimoine privé, celui-ci ayant exercé l’option visée à l’article 38 sexdecies D, il pourrait, dans cette hypothèse, avoir la qualité de non assujetti, la cession intervenant alors en dehors du champ d’application de la TVA.

Cette position résultant de l’analyse des termes de la nouvelle instruction est dans la même ligne que la réponse ministérielle JUILHARD (Rép. Min. JUILHARD, JOAN 04/11/2010 p. 2894).

Au cas particulier, et eu égard à ce qui précède, il existe un risque que l’administration assimile M. Fergusson à un assujetti si véritablement les travaux de VRD sont importants et que les moyens de commercialisation avérés.

En revanche, le nombre de parcelles vendues ou à vendre ne devraient pas avoir d’impact sur la qualification.


- Le régime de plus-value applicable

Dans le cas des exploitants agricoles au forfait, les cessions de terres relèvent toujours des plus-values professionnelles.

Les exploitants agricoles soumis à un régime de bénéfice réel (réel normal ou simplifié), doivent inscrire à l’actif de leur bilan l’ensemble des immeubles bâtis ou non bâtis dont ils sont propriétaires et qu’ils utilisent pour les besoins de l’exploitation.

Rappelons que la non inscription à l’actif d’immeubles bâtis ou non bâtis dont l’inscription est obligatoire constitue une erreur comptable rectifiable et non une décision de gestion opposable au contribuable (Arrêt CE 15 décembre 1982 n° 25106) . La cession de ces éléments d’actifs sont, par suite soumis au régime des plus-values professionnelles.

Toutefois, bien que les terres appartenant à l’exploitant et utilisées pour les besoins de son exploitation doivent en principe être inscrites à l’actif du bilan, l’exploitant est autorisé, sous certaines conditions, à conserver ces biens dans son patrimoine privé (Art. 38 sexdecies D-I, 2e al de l’annexe III au CGI). L’exercice de cette faculté suppose que le patrimoine du contribuable soit, sur le plan fiscal, susceptible de division. L’option peut donc être exercée par les personnes physiques mais elle ne peut l’être par les personnes morales dont le patrimoine est nécessairement affecté dans son intégralité à la réalisation de l’objet social. L’option exercée est valable pour l’exercice au titre duquel elle s’applique. Elle est reconduite tacitement pour une même période, sauf renonciation expresse de l’exploitant.

C’est dans cette seule situation (option pour le maintien dans le patrimoine privé) que les plus-values réalisées lors de la cession des terres ainsi conservées relèveront du régime des plus-values des particuliers à l’exception de la fraction correspondant aux plantations et aux améliorations foncières temporaires qui doivent obligatoirement figurer à l’actif.

La qualification d’assujetti ou de non assujetti à la TVA, n’a en revanche pas d’impact sur le caractère professionnel ou privé de la plus-value.

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