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Fiscalité du patrimoine : la résidence principale épargnée par Sarkozy
Paroles de français : Intervention du Président Sarkozy sur TF1 le 10/02
samedi, 12 février 2011
/ Administrateur

Dans l’émission « Paroles de français » diffusée hier soir sur TF1, le président Sarkozy s’est engagé à ne pas remettre en cause l’exonération de plus-value dont bénéficient les contribuables lorsqu’ils cèdent leur résidence principale.


Cette information devrait rassurer bon nombre de propriétaires qui s’étaient émus, mi-janvier, de la retentissante déclaration de Christine Lagarde , par laquelle la Ministre de l’économie avait indiqué que pour remplacer l’ISF, elle envisageait de taxer la résidence principale.

Si l’on s’en tient à cette déclaration officielle et publique du Président de la République, la résidence principale devrait être définitivement épargnée par la réforme et le projet de loi qui sera présenté par le gouvernement fin mars, devrait être vierge de toute mesure visant à taxer la vente de ladite résidence.

Si la résidence principale est, a priori, à l’abri de taxation, il n’en est pas de même de la résidence secondaire.

Rappelez vous, Gilles Carrez avait proposé dans le cadre des discussions de la loi de finances pour 2011, d’assujettir aux prélèvements sociaux les plus-values immobilières quelle que soit la durée de détention du bien. En pratique, le président de la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale proposait que l’assiette des prélèvements sociaux ne soit plus diminuée de l’abattement de 10% par année de détention au delà de la 5ème année, dont bénéficie l’impôt de plus-value.

Si cet amendement avait, en définitive, été écartée par le Parlement à l’initiative du sénateur Philippe Marini, la proposition pourrait refaire surface dans le cadre de la réforme du patrimoine.

Dans cette hypothèse, si vous vendez un immeuble détenu depuis plus de 15 ans, vous serez certes exonéré de l’impôt de plus-value (19%) mais les prélèvements sociaux au taux de 12,3% seront dus.

Afin d’éviter cette taxation, il peut être envisagé d’apporter ledit immeuble à une SCI familiale (Impôt sur le revenu) qui procèdera, dans un second temps, à la vente de l’immeuble.

- L’apport effectué avant la réforme permet de purger la plus-value en appliquant, l’abattement pour durée de détention ;

- La cession de l’immeuble par le SCI opérée peu de temps après l’apport ne devrait générer aucune plus-value, la valeur de cession (prix), eu égard au court délai séparant les deux opérations, étant quasi identique à celle de l’apport. La plus-value est neutre fiscalement.

Nous attirons toutefois votre attention sur le fait que l’administration pourrait mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droit à cette occasion (Art. L 64 du LPF).

Cet article dispose « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. »

Il est patent que si cette SCI est créée « ex nihilo », dans le seul et unique but de purger la plus-value, le risque de remise en cause de l’exonération est important.

En revanche si la SCI existe déjà et qu’elle dispose d’une autonomie financière (revenus locatifs d’un autre immeuble par exemple), la fictivité de la société ne pourrait plus être mise en cause.

Le but exclusivement fiscal, notamment si les deux opérations sont réalisées dans un bref délai, sera quant à lui plus difficile à combattre...

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