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Baker & McKenzie propose d’adapter la fiscalité immobilière à la réalité économique
Entretien avec Christine Daric et Olivier Mesmin, avocats associés au cabinet Baker & McKenzie
lundi, 27 septembre 2010
/ Administrateur

Entretien avec Christine Daric et Olivier Mesmin, avocats associés au cabinet Baker & McKenzie suite à la publication des « Douze propositions pour moderniser et simplifier la fiscalité immobilière ! »

Avant-propos

En prévision des lois de finances de fin d’année, Christine Daric et Olivier Mesmin, forts de leur expérience de praticiens de la fiscalité du secteur immobilier, ont élaboré douze propositions que vous avez été très nombreux à découvrir sur notre site et sur lesquelles vous avez pu donner votre avis.

Rappelons que ces propositions ont vocation à adapter certaines règles fiscales à la réalité économique, tout en contribuant au dynamisme des industries immobilières.

Dans le cadre d’un entretien qu’ils nous ont accordé, Christine Daric et Olivier Mesmin, apportent un éclairage pratique sur ces propositions qu’ils souhaitent promouvoir auprès des pouvoirs publics.


Fiscal on line : Dans votre proposition n° 2 vous envisagez une réforme des plus-values immobilières des particuliers en déconnectant le régime d’imposition de la durée de détention. Pouvez-vous nous donner votre sentiment, sur la proposition que Christine Lagarde a évoqué lors d’un entretien au quotidien « Les Echos » le 5 août dernier de rendre en quelque sorte croissante dans le temps l’imposition à la plus-value immobilière ?


Christine Daric : Allez expliquer à des personnes qui détiennent leurs biens depuis plus de quarante ans qu’elles vont devenir imposables alors qu’elles pensaient qu’elles allaient être totalement exonérées nous paraît particulièrement dangereux. Par ailleurs, faire dépendre la loi du marché de la fiscalité est quelque chose qui ne s’inscrit pas dans la liberté de cession. La fiscalité doit venir en support de la loi du marché et non l’inverse. Ce que nous proposons c’est de s’affranchir de ce délai de détention et, de ne pas inverser la fiscalité, comme cela a été évoqué par le Ministère de l’Economie.

Olivier Mesmin : En fait, ce que nous proposons c’est de revenir à une situation que l’on avait antérieurement avec l’application du coefficient d’érosion monétaire et en abaissant le taux d’imposition à 16%.


Fiscal on line : Votre proposition n°1 tendant à ramener le taux d’imposition des plus-values immobilières des entreprises de 33 1/3% à 19% ne risque-t-elle pas d’entrainer une recrudescence des SCI de gestion locative à l’impôt sur les sociétés ?

Olivier Mesmin : Il faut bien comprendre que notre idée est rééquilibrer les deux régimes de plus-values (Particuliers et entreprises). Aujourd’hui le régime de fiscalité des entreprises avec une imposition au taux de 33,1/3 %, quelque soit la durée de détention, incite notamment à aller au Luxembourg quand on est un investisseur étranger. En effet, en terme d’imposition, on est en France très au dessus de ce qui se pratique, en fait, chez nos voisins. De même, en matière de fiscalité des particuliers, le régime existant n’est pas sain, en ce sens qu’il incite à conserver les biens dans le patrimoine au-delà de 15 ans. Les propositions 1 et 2 permettent de trouver un juste équilibre entre les deux régimes et d’obtenir plus de fluidité sur les plus-values. Après, que certaines SCI passent à l’IS du fait de l’aménagement de l’imposition, on peut l’envisager. Mais, en pratique cela ne sera pas si simple, notamment pour celles, finalement assez nombreuses, qui bénéficient d’un régime de défiscalisation (SCELLIER par exemple).


Fiscal on line : Les propositions 3, 5, 6, et 7 semblent portées par le même esprit : celui d’assimiler l’activité de gestion immobilière patrimoniale à une véritable activité professionnelle. Est-ce là votre souhait ?

Christine Daric : Oui, car aujourd’hui quand on examine le régime fiscal applicable aux activités de gestion locative d’immeubles on se rend compte, que ce dernier est largement alourdi par les nombreuses mesures d’exceptions. Partant de ce constat, on est presque coupable de faire de cette activité son métier. On est coupable en matière d’ISF, car on ne peut pas bénéficier de l’exonération au titre des biens professionnels, quand bien même on passerait 100% de son temps à gérer une entreprise, qui emploie plusieurs dizaines de personnes. On est également coupable d’investir dans l’immobilier, car on ne peut pas amortir, alors que l’on peut amortir des machines outils. Par ailleurs, en matière d’apport partiel d’actif, une grande foncière a les plus grandes difficultés à obtenir la confirmation, lorsqu’elle veut se restructurer en interne, qu’elle a bien une branche complète et autonome d’activité lorsqu’elle gère un immeuble. On peut l’obtenir mais dans des cas qui sont vraiment exceptionnels où il y a du personnel important qui est transféré. Tous ces éléments nous font nous interroger : pourquoi les activités de gestion locative d’immeubles ne pourraient-elles pas être reconnue comme une activité économique au même titre que les autres activités professionnelles ?


Fiscal on line : Cette professionnalisation de l’activité de gestion locative d’immeubles et le fait d’assimiler un immeuble à une branche complète d’activité ne risquent-ils pas (Sauf bien sûr à réécrire ces textes) d’entrainer une confusion avec, par exemple, des régimes d’exonération des plus-values professionnelles qui excluent expressément les immeubles ?

Christine Daric : Nécessairement il devra y avoir une adaptation des textes.

Olivier Mesmin : En effet, il conviendra d’adapter l’ensemble de la législation à cette nouvelle approche. Notre souhait est de mettre fin à une contradiction. Il nous paraît bizarre de pouvoir détenir un immeuble qui vaut 50 M€ qui génère plusieurs milliers d’€ en matière de loyer et de considérer, en cas d’apport à une société, qu’il ne s’agit pas d’une branche autonome d’activité, alors que l’épicier qui apporte son fonds de commerce peut bénéficier de certains régimes de faveur. Bien évidemment il conviendra de distinguer entre le retraité qui à ses moments perdus gère son patrimoine immobilier et l’entrepreneur dont c’est le métier. L’immobilier est un secteur d’activité, qui certes a souffert de la crise, mais qui reste dynamique et qui est créateur d’emplois et de richesses. Dès lors on ne comprend pas pourquoi l’activité de gestion immobilière serait moins bien traitée que d’autres secteurs d’activités.


Fiscal on line : Je vais être un peu plus pervers : est-ce que l’opinion publique ne va pas considérer que ces propositions, si elles viennent à se retrouver dans le PLF pour 2011, permettent de contrebalancer, au bénéfice des ménages les plus aisés (notamment ceux qui ont un patrimoine immobilier important) les mesures de rabotage annoncées. Ce que l’Etat prend d’une main il le redonnerait en quelque sorte de l’autre sous forme d’une fiscalité « allégée » sur l’activité de gestion locative d’immeubles.

Christine Daric : Pas forcément, car à part peut être l’amortissement, nous ne proposons pas des mesures qui visent à exonérer ou à favoriser telle ou telle catégorie de la population en fonction de sa fortune. Le fil conducteur de nos propositions est celui du rééquilibrage des différents régimes. Ce que l’on comprend aujourd’hui c’est que le régime des plus-values immobilières, tel qu’on le connait, va sauter. Notre souhait, dès lors, est de proposer des solutions adaptées et équilibrées afin de limiter la casse.


Fiscal on line : La suppression de la taxe de 3% qui figure dans votre proposition n°12 ne va-t-elle pas à l’encontre de la lutte contre le blanchiment et de la politique mondiale de transparence financière ?

Olivier Mesmin : Concrètement cette taxe de 3% n’est pas une mesure efficace. Il s’agit d’une contrainte qui est imposée pour un résultat pratiquement nul. Il faut bien comprendre que ceux sont 4, 5 personnes, au sein de l’administration centrale, qui suivent la taxe de 3% pour l’ensemble des investisseurs. Par ailleurs ceux qui déclarent sont essentiellement les investisseurs institutionnels qui ne sont pas assujettis à l’ISF. En pratique, et tout le monde vous le dira, si vous ne déclarez pas, il ne se passera rien car personne n’est en mesure d’allez vous rechercher. Même si nous n’avons pas les chiffres exacts concernant les rentrées fiscales concernant la taxe de 3%, nous pensons que le coût de cet impôt est largement supérieur aux produits. Je ne demande qu’à être convaincu, mais je ne suis pas certain qu’avec cette taxe de 3% l’administration ait réussi à débusquer un contribuable qui ne payait pas son ISF avec une société « off shore ». L’administration elle-même n’est pas convaincue de son utilité et de son efficacité et, la seule raison à son maintien, est que sa suppression ne serait pas politiquement correcte.


Fiscal on line : Mme Christine Lagarde était, avant sa nomination au gouvernement, Présidente du comité stratégique mondial du cabinet Baker & McKenzie. Doit-on dès lors en conclure qu’aujourd’hui ce sont les cabinets d’avocats et notamment Baker & McKenzie qui sont à l’origine des propositions figurant dans le ou les projets de lois de finances ?

Olivier Mesmin : Non, en fait je pense que c’est une approche relativement novatrice contrairement à ce que vous dites. Car jusqu’à présent il me semble que les lois sont plutôt inspirées soit de l’administration, soit des groupes de pression et des organisations patronales ou professionnelles. A notre connaissance c’est la première fois que l’initiative vient d’un cabinet d’avocat relativement détaché d’un lobby particulier, sur la base de son expérience.

Propos recueillis par Nicolas Bousseau ©2010 fiscalonline.com


Contacter les auteurs

Christine Daric et Olivier Mesmin Avocats Associés, Baker & McKenzie SCP 1 RUE PAUL BAUDRY, 75008 PARIS

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