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Plus-value immobilière : le remboursement par le cédant de dépenses de travaux qu’il n’a pas directement supporté peut venir en majoration du prix d’acquisition
Article de la rédaction du 1er février 2019
vendredi, 1er février 2019
/ Administrateur

La Cour vient de rappeler que dans le cadre du calcul d’une plus-value immobilière des particuliers la majoration du prix d’acquisition au titre des dépenses de construction, reconstruction, amélioration, le cédant devait établir qu’il a effectivement supporté la charge des dépenses de travaux.

Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, l’article 150 VB-II-4° du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. Il s’agit d’une simple faculté dont le cédant peut bénéficier sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs.

Rappel des faits

La SCI ECP, dont M. D est associé à hauteur de 50 % des parts, a revendu, le 14 janvier 2012, un immeuble à usage commercial pour un prix de cession de 250.000 €, déclarant une plus-value immobilière imposable de 31.352 €, dont il a résulté une imposition primitive de 10.190 €. Au terme d’un contrôle sur pièces, l’administration a, par une proposition de rectification du 27 février 2014, remis en cause, notamment, le montant des travaux déclarés en majoration du prix d’acquisition de ce bien pour 45. 693 € substituant à cette somme une somme de 22.887 € en application de la majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition.

Après le rejet, de sa réclamation, M. D a saisi le TA de Clermont-Ferrand de conclusions tendant à la décharge, en droits et pénalités, de ces impositions supplémentaires.

Par un jugement n° 1500060 du 2 mai 2017, TA de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande.

Il a relevé appel du jugement.


Pour remettre en cause le caractère déductible des dépenses de travaux déclarées par la SCI ECP pour un montant de 45.693 € et réalisés par la société MDC, l’administration s’est notamment fondée sur la circonstance que ces dépenses n’ont pas été supportées par la SCI propriétaire de l’immeuble, mais par la SARL RB, contribuable distinct, propriétaire du fonds de commerce exploité dans ces murs, et à laquelle les factures sont adressées.

MD soutient qu’en s’acquittant des acomptes de travaux en lieu et place de la SCI ECP, la SARL RB a entendu faire l’avance de ces fonds à la SCI, avant d’en être, ensuite, remboursée par cette dernière.

M. MD a produit des relevés de comptes bancaires retraçant un virement en date du 20 janvier 2012 d’une somme de 100.000 € de la SCI ECP à la SARL RB.

Or la Cour souligne que ce flux de trésorerie entre les deux sociétés, postérieurement à la cession et qui porte sur un montant sans rapport avec celui des travaux réglés par la SARL, ne saurait constituer, à soi-seul, la preuve du remboursement allégué.

M. MD se prévaut d’un accord antérieur à la cession, portant sur l’avance des travaux par la SARL RB et leur remboursement ultérieur par la SCI ECP.

Toutefois la Cour estime qu’il n’en n’apporte pas la preuve, la seule identité d’associés et de gérants des deux sociétés ne permettant pas de présumer l’existence d’un tel accord.

Pour la Cour, dans la mesure ou il n’est pas établi que la SCI ECP aurait effectivement supporté la charge des dépenses de travaux en litige, c’est à bon droit que l’administration a refusé de les admettre en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble litigieux.


Arrêt de la CAA de LYON du 29 janvier 2019, 17LY02411