Fiscalonline.com
http://www.fiscalonline.com/Bercy-commente-l-abattement.html
Bercy commente l’abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières
Article de la rédaction du 24 août 2018
samedi, 25 août 2018
/ Administrateur

Ainsi, afin de créer un choc d’offre dans les zones très tendues, l’article 28 de la seconde Loi de Finances rectificative pour 2017 a institué un abattement exceptionnel, applicable, sous conditions, pour la détermination de la plus-value nette imposable, pour les cessions de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis.

L’administration fiscale vient de commenter ce dispositif sous la référence BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824


Abattement exceptionnel, sous conditions, sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir

Conformément aux dispositions du II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, un abattement exceptionnel s’applique, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, résultant de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis, ou de droits s’y rapportant.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, sont déterminées après application d’un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

Remarque : Les plus-values résultant de cessions d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements, réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017, bénéficiaient d’un abattement exceptionnel de 30 %, à la condition que les cessions aient été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.

De même, les plus-values résultant de cessions de terrains à bâtir, réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, bénéficiaient d’un abattement exceptionnel de 30 %, à la condition que les cessions aient été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

Pour prendre connaissance des conditions d’application de ces abattements exceptionnels, il convient de se reporter à la version du 10 avril 2015 du présent document, disponible dans l’onglet « Versions publiées du document ».

A. Champ d’application

1. Nature des biens concernés

L’abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s’applique aux plus-values résultant de la cession :

Remarque : Les droits relatifs à des terrains à bâtir ou à des biens immobiliers bâtis, tels que, par exemple, l’usufruit ou la nue-propriété, sont susceptibles de bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de l’abattement exceptionnel de 70 % ou 85 %.

Pour plus de précisions sur les droits réels immobiliers, il convient de se reporter au II § 10 du BOI-RFPI-PVI-10-20.

2. Localisation des biens concernés

Le bénéfice de l’abattement exceptionnel est réservé aux cessions de biens immobiliers situés dans les communes classées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.

À ce titre, l’arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements pour l’application de l’abattement prévu au II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 a précisé que ces communes s’entendent de celles classées dans les zones A bis et A, telles qu’elles sont définies à l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Les communes classées au sein des zones A bis et A sont répertoriées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH.

3. Cessions concernées

L’abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s’applique aux plus-values résultant de cessions de biens immobiliers réalisées dans les conditions prévues :

En revanche, l’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions :

*de biens ou droits mentionnés aux b à h du 3 du I de l’article 244 bis A du CGI.

De même, l’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

B. Conditions d’application

1. Période d’application

a. Condition tenant à l’engagement par une promesse de vente ayant acquis date certaine

L’application de l’abattement exceptionnel aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018 est conditionnée à l’engagement de la cession par une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020.

Par promesse de vente, il convient d’entendre, d’une part, la promesse unilatérale de vente dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l’article 1589-2 du code civil, d’autre part, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).

Ainsi, la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, acquiert date certaine :

À cet égard, et conformément aux dispositions de l’article 1377 du code civil, trois événements confèrent une date certaine à un acte sous-seing privé :

b. Condition tenant à la date de la cession

L’abattement exceptionnel s’applique à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit en pratique à des cessions réalisées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022.

Pour plus de précisions sur le fait générateur des plus-values immobilières, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-10.

2. Engagement du cessionnaire

Le bénéfice de l’abattement exceptionnel au taux de 70 % pour les cessions de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis est subordonné à l’engagement du cessionnaire de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous condition de densification, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. Le taux de l’abattement exceptionnel est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage en plus à réaliser et à achever majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires.

a. Formalisation et contenu de l’engagement

L’application de l’abattement exceptionnel aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers est conditionnée à un engagement du cessionnaire formalisé par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition.

Par cette mention, le cessionnaire s’engage :

b. Justification du respect de cet engagement

La réalisation d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation s’entend de la création de logements neufs au sens de l’article R*. 111-1-1 du CCH à l’article R*. 111-17 du CCH.

Le cessionnaire doit s’engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu’individuel au sens de l’article L. 231-1 du CCH.

L’abattement exceptionnel ne s’appliquant que sous condition de densification, les locaux destinés à l’habitation doivent représenter un gabarit (ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction) au moins égal à 75 % du gabarit maximal tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Le terme de « gabarit », à l’instar par exemple de la hauteur ou de l’emprise au sol, n’est pas défini par le code de l’urbanisme et aucune définition nationale n’est proposée dans le cadre de cette ordonnance. Le soin de définir précisément ces notions est laissé aux auteurs du plan local d’urbanisme, qui peuvent ainsi ajuster plus finement la règle à leur contexte et à leur projet. Lorsque le règlement du plan local d’urbanisme (PLU), définit la notion de gabarit, c’est donc cette définition qui s’impose. Ainsi les règles auxquelles il est possible de déroger sont celles relatives au gabarit tel que le PLU les édicte (RM Fromantin n°42525, JO AN du 10 mars 2015, p. 1803).

Pour apprécier le respect de cette condition de gabarit maximal des locaux d’habitation à réaliser, il convient de déterminer la densité maximale autorisée sur le terrain, après démolition des constructions existantes, par référence aux articles du règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu (elle résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol) et des servitudes affectant le terrain.

Aussi, dans la limite de 25 % du gabarit maximal autorisé, le bâtiment collectif pourra être destiné à un usage autre que de l’habitation comme, par exemple, être affecté à des locaux commerciaux ou des locaux professionnels.

À cet égard, il est précisé que, lorsque l’autorité compétente délivre un permis de construire qui déroge aux règles de gabarit et de densité telles que définies par le document d’urbanisme de la zone d’implantation, dans les conditions prévues au 1° de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, en vue d’autoriser la construction de bâtiments principalement destinés à l’habitation, l’appréciation du seuil de 75 % du gabarit maximal autorisé est effectuée au regard du gabarit maximal dérogatoire autorisé par cette même autorité.

En outre, lorsque le promoteur procède à l’acquisition de plusieurs parcelles appartenant à des propriétaires distincts afin de réaliser un même programme immobilier pour lequel il a obtenu un permis de construire permettant d’édifier un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs répondant aux conditions posées par le II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, il est admis que le bénéfice de l’abattement exceptionnel s’applique à la plus-value immobilière dégagée par chacun des propriétaires ayant cédé leur parcelle, dès lors que le cessionnaire a pris, dans chaque acte d’acquisition, l’engagement mentionné au III-B-2-a § 290.

La justification du respect de la condition tenant à la construction d’un ou plusieurs bâtiment(s) d’habitation collectif(s) dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme ou d’un document y tenant lieu est apportée, à la demande de l’administration, au moyen d‘une attestation fournie par le cessionnaire détaillant les modalités de calcul. Cette attestation doit être accompagnée de la demande de permis de construire ou d’aménager ainsi que de l’arrêté municipal accordant le permis de construire ou d’un certificat attestant de l’absence d’opposition du maire à la réalisation du projet.

L’achèvement du ou des bâtiments collectifs destinés à l’habitation doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Ce délai est calculé de date à date à partir de la date d’acquisition du terrain à bâtir, du bien immobilier bâti destiné à être démoli, ou des droits s’y rapportant.

La date d’achèvement d’un bâtiment d’habitation collectif s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable (sur la preuve et la notion d’achèvement, il convient de se reporter aux précisions apportées auBOI-IF-TFB-10-60-20).

La démolition de la ou des construction(s) existante(s) s’entend d’une démolition totale du bien acquis. Elle doit pouvoir être attestée par tout moyen compatible avec la procédure écrite et, notamment, au moyen d’un permis de démolir, lorsqu’il est prévu en application de l’article R*. 421-27 du code de l’urbanisme et de l’article R*. 421-28 du code de l’urbanisme, y compris lorsque le permis de construire vaut également permis de démolir en application des dispositions de l’article R*. 431-21 du code de l’urbanisme.

Cependant, une démolition partielle réalisée par le cessionnaire répondra à la condition de démolition des constructions, telles que définies à l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificatives pour 2017, dès lors que la conservation de certains éléments du ou des bâtiment(s) existant(s) est imposée par la collectivité concernée en raison, notamment, de prescriptions du plan local d’urbanisme ou en raison du classement ou de l’inscription de certains éléments du bâti au titre des monuments historiques.

Remarque : Par ailleurs, et en cas de conservation par le cessionnaire, de sa propre initiative, d’éléments du bâti préexistant, l’amende prévue en cas de non-respect de son engagement de démolition totale doit en principe être appliquée. Toutefois, lorsque cette conservation ne concerne que des éléments mineurs du bâti, il est admis qu’elle ne soit pas de nature à remettre en cause la nature des engagements pris par le cessionnaire, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait qui justifient cette conservation, pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.

En tout état de cause, et compte tenu de la condition préalable tenant à la démolition des constructions existantes, l’abattement exceptionnel ne peut s’appliquer lorsque l’engagement du cessionnaire porte uniquement sur l’agrandissement d’une construction existante ou l’édification d’une construction attenante.

Le fait qu’un permis de démolir ou de construire ait été accordé antérieurement à la date de signature de l’acte authentique constatant la vente est sans incidence sur l’application de l’abattement exceptionnel.

Conformément aux dispositions du second alinéa du C du II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, le taux de l’abattement exceptionnel est porté à 85 % si le cessionnaire s’engage également, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

Autrement dit, le cédant peut bénéficier d’un taux majoré d’abattement exceptionnel lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser un programme immobilier contenant, au regard d’un critère de surface, au moins une moitié de logements sociaux et/ou intermédiaires.

Exemple : Un programme immobilier mixte réalisé par le cessionnaire ouvrira droit à l’abattement exceptionnel au taux de 85 % s’il se compose de 40 % de logements libres, de 25 % de logements sociaux et de 35 % de logements intermédiaires.

Pour l’application du taux d’abattement exceptionnel de 85 %, les logements sociaux que le cessionnaire s’engage à réaliser s’entendent de ceux définis aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du CCH, c’est-à-dire :

À ce titre sont visés les logements sociaux ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement par une convention conclue entre le représentant de l’État et le bailleur.

Pour l’application du taux d’abattement exceptionnel de 85 %, les logements intermédiaires que le cessionnaire s’engage à réaliser s’entendent de ceux définis à l’article L. 302-16 du CCH, c’est-à-dire des logements, à l’exclusion des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 du CCH :

c. Non-respect de l’engagement

Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme y tenant lieu dans le délai de quatre ans et, le cas échéant, de l’engagement de démolition des constructions existantes pour les acquisitions d’immeubles bâtis, entraîne, en principe, l’application au cessionnaire d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession, tel que défini par l’article 150 VA du CGI, mentionné dans l’acte.

Cette amende est également applicable, dans les mêmes conditions, en cas de non-respect de l’engagement de réaliser et d’achever des logements sociaux et/ou intermédiaires représentant au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

Dans tous les cas, l’amende est due par le cessionnaire.

Remarque : En cas de non-respect des engagements pris par le cessionnaire et rappelés ci-avant, l’exonération reste, en tout état de cause, acquise au cédant.

Lorsque l’acquéreur est une société et que celle-ci vient à être absorbée, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux pour le délai restant à courir.

Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application à cette société de l’amende de 10 %.

Il est toutefois admis que l’amende ne soit pas appliquée lorsque le cessionnaire ou la société qui l’a absorbé peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la réalisation ou l’achèvement du logement. Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.

C. Modalités d’application

1. Taux de l’abattement exceptionnel

L’abattement exceptionnel s’applique au taux de 70 %.

Ce taux est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage également, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Pour plus de précisions sur la nature de cet engagement, il convient de se reporter au III-B-2-b-5° § 370 à 390.

2. Assiette de l’abattement exceptionnel

L’abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières, déterminées dans les conditions prévues à l’article 150 V du CGI, à l’article 150 VA du CGI, à l’article 150 VB du CGI, à l’article 150 VC du CGI ainsi qu’à l’article 150 VD du CGI.

Il s’applique donc après prise en compte, notamment :

Cet abattement est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Il s’applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

Exemple : Soit un propriétaire qui signe une promesse synallagmatique de vente le 2 février 2018, et cède un terrain à bâtir, le 18 juin 2018, pour un montant de 350 000 € à un promoteur qui s’engage à réaliser et à achever un programme immobilier représentant 100 % du gabarit maximal autorisé par le plan local d’urbanisme et comportant, au regard du critère de surface, 10 % de locaux professionnels, 27 % de logements sociaux, 36 % de logements intermédiaires et 27 % de logements libres. Le propriétaire avait acquis son terrain en janvier 2011 pour un montant de 150 000 €.

1/ Détermination de la plus-value brute : 350 000 - 150 000 = 200 000 €

Application de l’abattement pour durée de détention à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : 200 000 € * 12 % = 24 000 € et 200 000 € * 3,30 % = 6 600 €

Détermination de la plus-value nette imposable après application de l’abattement pour durée de détention : 200 000 € - 24 000 € = 176 000 € de base imposable à l’impôt sur le revenu et 200 000 € - 6 600 € = 193 400 € de base imposable au titre des prélèvements sociaux.

2/ Dès lors qu’une fraction du programme immobilier est affectée à la construction de logements sociaux, la plus-value de cession du cédant peut bénéficier d’une exonération à hauteur de 27 %, correspondant au cas présent au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le promoteur s’engage à construire par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier (CGI, art. 150 U, II-7°) : soit 176 000 * 27 % = 47 520 € de base exonérée à l’impôt sur le revenu et 193 400 * 27 % = 52 218 € de base exonérée au titre des prélèvements sociaux.

Détermination de la plus-value nette après application de l’exonération au prorata de la surface de logements sociaux construits : 176 000 - 47 520 = 128 480 € de base imposable à l’impôt sur le revenu et 193 400 - 52 218 = 141 182 € de base imposable au titre des prélèvements sociaux.

3/ En outre, et dès lors que la bâtiment d’habitation collectif que le cessionnaire s’est engagé à réaliser et à achever représente plus que 75 % du gabarit maximal autorisé (au cas présent 90 % = 27 % + 36 % + 27 %), le cédant peut bénéficier a minima de l’abattement exceptionnel de 70%. Cependant, puisque le cessionnaire s’est également engagé à réaliser et à achever majoritairement des logements intermédiaires et sociaux - en ce qu’ils représentent 63 % de la surface totale du bâtiment construit ( = 27 % + 36 % = 63 %) -, le cédant peut bénéficier de l’abattement exceptionnel majoré de 85 % au titre de cette cession.

Détermination de la fraction de plus-value exonérée en application de l’abattement exceptionnel de 85 % : 128 480 * 85 % = 109 208 € de base exonérée à l’impôt sur le revenu et 141 182 € * 85 % = 120 005 € de base exonérée au titre des prélèvements sociaux.

4/ Détermination de la plus-value nette imposable après application de l’abattement exceptionnel majoré et calcul de la plus-value finalement due par le cédant : 128 480 - 109 208 = 19 272 € de base imposable à l’impôt sur le revenu * 19 % = 3 662 € et 141 182 - 120 005 = 21 177 € de base imposable aux prélèvements sociaux * 17,2% = 3 642 €.

Au cas particulier, la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne trouve pas à s’appliquer.