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Subordonner le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI à l’inscription du loueur en meublé au RCS est contraire à la Constitution
Article de la rédaction du 7 février 2018
vendredi, 9 février 2018
/ Administrateur

Subordonner le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI à l’inscription du loueur en meublé au RCS est contraire à la Constitution

Dans sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé qu’en subordonnant le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 151 septies du CGI à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’était pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé.

Partant il a déclaré contraires à la Constitution les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant à la seconde phrase du paragraphe VII de l’article 151 septies du CGI dans sa rédaction résultant de la loi du 30 décembre 2005, ainsi que le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l’article 151 septies du CGI, dans ses rédactions résultant de la loi du 27 décembre 2008 et de l’ordonnance du 30 janvier 2009.

Pour mémoire, le Conseil Constitutionnel a été saisi le 22 novembre 2017 par le Conseil d’Etat (Conseil d’État, N° 408176 du lundi 20 novembre 2017), dans les conditions prévues à l’article 61-1 de la Constitution, d’une question prioritaire de constitutionnalité relativement à la qualité de loueur en meublé professionnel.

Il s’agit de savoir si les dispositions de l’article 151 septies-VII du CGI (dans ses rédactions issues successivement de la loi du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005, de la loi du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 et de l’ordonnance du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie, qui subordonnent la reconnaissance de la qualité de loueur en meublé professionnel à une inscription en cette qualité au registre du commerce et des sociétés sont conformes à la Constitution.

L’article 151 septies-IV modifié par Loi du 30 décembre 2005 - art. 37 était rédigé comme suit :

« VII. - Les dispositions des articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par des personnes autres que les loueurs professionnels. Les loueurs professionnels s’entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu. »

L’article 151 septies-IV modifié par Loi de Finances pour 2009 - art. 90 était rédigé comme suit :

« VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. »

L’article 151 septies dans sa version actuelle modifié par Loi du 29 décembre 2010 - art. 13 est rédigé comme suit :

« VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. »

Les auteurs du pourvoi en Cassation estiment que « ces dispositions instituent une formalité impossible à remplir par les personnes physiques, eu égard au caractère civil et non commercial de l’activité de location immobilière, et qu’elles méconnaissent, dès lors, le principe de la garantie des droits posé par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et, subsidiairement, les principes d’égalité devant la loi fiscale et d’égalité devant les charges publiques qui découlent respectivement des articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. »

Le Conseil d’Etat souligne que les dispositions législatives contestées, qui sont applicables au litige, n’ont pas été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel.

La haute juridiction administrative estime que « le moyen tiré de ce que, en ce qu’elles fixent une condition qui ne peut être remplie par les personnes physiques non commerçantes exerçant à titre individuel l’activité de loueurs en meublé, elles portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment aux principes d’égalité devant la loi et les charges publiques, présente un caractère sérieux. »

Il a donc décidé de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée.


Le Conseil constitutionnel a considéré qu’en subordonnant le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI à l’inscription du loueur en meublé au RCS, « le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l’activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel en bénéficient ».

Si un tel objectif ne posait en soi aucune difficulté constitutionnelle, le critère retenu pour l’atteindre est apparu inadapté au Conseil constitutionnel. En effet, l’article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au RCS les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant », laquelle est, en vertu de l’article L. 121-1 du même code, conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce ».

Le Conseil constitutionnel a donc jugé qu’« en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé ».

Il en a conclu à la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques et, sans avoir besoin d’examiner les autres griefs, a déclaré inconstitutionnelles les dispositions contestées, qui ne sont plus en vigueur.

Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018