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Plus-value professionnelle : précision sur le bien entrant dans le champ d’application de l’article 1594-0 GA du CGI

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La Cour Administrative d’Appel de Douai vient de préciser les conditions d’application de l’abattement sur les plus-values immobilières professionnelles prévue par l’article 151 septies B au regard de la notion de bien entrant ou non pas dans le champ d’application de l’article 1594-0 GA du CGI.

Rappel des faits

M. B, qui exerce une activité agricole, a cédé, le 9 décembre 2011, un terrain qu’il avait acquis le 7 novembre 2001 et qui était inscrit à l’actif du bilan de son exploitation.

Au titre de l’exercice clos le 31 mars 2012, M. B a déclaré la plus-value à long terme résultant de cette cession à hauteur de 50 % de son montant, en se plaçant sous le bénéfice des dispositions de l’article 151 septies B du CGI.

Mais, par une proposition de rectification datée du 16 décembre 2014, l’administration a remis en cause le bénéfice de l’abattement prévu par ces dispositions.

M. B a demandé au TA de Lille de prononcer la décharge du redressement auquel il a été assujetti au titre de l’année 2012.

Par un jugement n° 1509575 du 2 février 2018, le TA de Lille a rejeté cette demande.

M. B relève appel du jugement du 2 février 2018 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté sa demande.

La CAA de Douai vient de donner raison à M.B en annulant lee jugement du 2 février 2018 du tribunal administratif de Lille.


Rappel du contexte juridique

L’article 151 septies B du CGI issu de l’article 36 de la Loi de Finances pour 2005 prévoit que les plus-values immobilières professionnelles à long terme réalisées par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Ces plus-values sont ainsi imposées après application d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. En pratique, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans sont donc totalement exonérées.

Il ressort des termes de l’article 151 septies B et des commentaires administratifs issus de la base BOFIP-Impôt BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20170405, que ce régime fiscal n’est subordonné à aucune condition tenant au chiffre d’affaires réalisé, à la valeur du fonds, au « volume d’activité » ou à la circonstance que l’exploitant fasse valoir ses droits à la retraite.

Les biens immobiliers ainsi que les droits et parts susceptibles de bénéficier de l’abattement prévu à l’article 151 septies B du CGI sont les biens inscrits à l’actif immobilisé et affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

Toutefois les dispositions de l’article 151 septies du CGI évincent de leur champ d’application les biens entrant dans le champ d’application du A de l’article 1594-0G : « Les biens mentionnés au I du A de l’article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation de l’activité. »

Commentant cette disposition la doctrine BOFIP-Impôt précise « Les terrains à bâtir sont réputés ne pas être affectés à l’exploitation. Par conséquent, les plus-values résultant de la cession de tels biens sont systématiquement exclues de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI, qu’ils soient détenus directement ou dans une structure juridique interposée.

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Les terrains à bâtir s’entendent des biens qui entrent dans le champ d’application du I du A de l’article 1594-0 G du CGI. » BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20170405

La question reste donc posée de savoir ce qu’il faut entendre par « biens entrant dans le champ d’application de l’article 1594 0 GA du CGI ».

L’administration fiscale ne fait aucune référence à la définition objective des terrains à bâtir prévue à l’article 257-I-2-1° du CGI.

Par ailleurs, dans sa rédaction issue de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 qui a modifié les règles de la TVA applicable aux opérations immobilières, l’article 1594 0G A du CGI ne vise pas les terrains à bâtir mais, plus exactement « les immeubles dont l’acquisition est réalisée par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ».

L’administration fiscale ne fournit pour l’application de l’article 151 septies B du CGI, aucune définition des terrains à bâtir. En renvoyant purement et simplement aux dispositions de l’article 1594-0 GA du CGI, elle autorise l’interprétation selon laquelle seuls sont visés les immeubles à raison desquels l’acquéreur, par hypothèse, assujetti à la TVA, souscrit dans l’acte l’engagement de construire.

Il en résulterait, qu’à identité de qualification du bien cédé, notamment au regard de la définition objective fournie par l’article 257 du CGI, l’immeuble cesserait d’être un terrain à bâtir dès lors que l’acquéreur ne souscrirait pas dans l’acte l’engagement de construire mais, par exemple, l’engagement de revendre ou encore ne souscrirait aucun engagement.


La Cour considère que l’article 1594-0 G A-I du CGI, dans sa rédaction applicable au litige, vise les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Pour la juridiction administrative l’article 151 sepbties B est applicable aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers que l’entreprise cédante affectait à sa propre exploitation.

« Pour déterminer si la société cédante peut bénéficier d’un tel abattement, il convient d’apprécier si, à la date de la cession des biens, ceux-ci étaient affectés à l’exploitation de l’entreprise. En revanche, les plus-values réalisées par les entreprises lors de la cession de biens entrant dans le champ d’application du I du A de l’article 1594-0 G ne peuvent en bénéficier. »

Or au cas particulier le bien cédé par M. était inscrit à l’actif du bilan de son exploitation à la date de cette cession.

« L’acte de vente conclu entre M. B et la société civile immobilière La Hêtraie précise que le terrain cédé, situé à XY, est destiné à recevoir une construction à usage d’habitation collective pour laquelle un permis de construire a été délivré, le 1er février 2011, par le maire de la commune. En revanche, cet acte ne comporte pas d’engagement de l’acquéreur de réaliser les travaux correspondants dans un délai de quatre ans. En outre, il ne résulte pas de l’instruction, ni n’est même allégué, que cet engagement aurait été souscrit par un acte séparé. »

Dans ces conditions et alors même qu’elle a été soumise à la TVA, la Cour considère que cette cession doit, être regardée comme portant sur un bien n’entrant pas dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G, mais affecté par l’entreprise à sa propre exploitation, au sens et pour l’application des dispositions précitées de l’article 151 septies B de ce code.

La Cour en conclut que la plus-value issue de la cession de ce bien était éligible à l’abattement prévu par l’article 151 serties B du CGI.


Arrêt de la CAA de DOUAI du 11 décembre 2018, n°18DA00611

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 4 janvier 2019

Publié le vendredi 4 janvier 2019

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