Exemple pratique

( issu de l'instruction du 14 décembre 2001 )

Un contribuable est propriétaire d’un terrain d’une superficie de 6000 m2 acquis à titre onéreux en mars 1987 pour un prix de 229 584,95 F (35 000 €).

En 2000, il fait édifier sur ce terrain une construction dont le prix de revient s’élève à 655 957 F (100 000 €).

En décembre 2001, le contribuable vend l’ensemble de sa propriété pour un prix de 200 000 €. La partie du terrain qui constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la construction représente 2000 m2 et sa valeur lors de l’entrée du terrain dans le patrimoine du contribuable était de 10 000 €. On suppose que le prix de cession se répartit de la manière suivante :

- construction : 140 000 €

- terrain constituant la dépendance de la construction : 20 000 €

- surplus du terrain : 40 000 €

L’intéressé ne fait pas état de ses frais réels d’acquisition et n’a pas supporté de frais lors de la vente.

1 – Application des règles anciennes :

a. Plus-value consécutive à la cession de la construction et du terrain constituant sa dépendance immédiate et nécessaire

Le terrain étant considéré comme l’accessoire de la construction, la durée de détention du terrain est décomptée à partir du début d’exécution des travaux de construction, soit 2000.

La cession intervenant en 2001, soit moins de deux ans après le début d’exécution des travaux, les règles de détermination de la plus-value sont celles des plus-values à court terme.

Le prix d’acquisition à retenir est constitué de la somme du prix d’acquisition du terrain constituant la dépendance de la construction et du coût des travaux de construction soit : 10 000 € + 100 000 € = 110 000 €.

Le prix de cession est de 160 000 € (140 000 € + 20 000 €).

Plus-value nette à court terme : 160 000 € - 110 000 € = 50 000 €

Abattement général : – 915 €

Plus-value imposable : 49 085 €

b. Plus-value consécutive à la cession du surplus du terrain

La durée de détention de cette partie du terrain étant supérieure à 2 ans au moment de la vente en 2001, les règles de détermination des plus-values à long terme s’appliquent. Ainsi, le prix d’acquisition doit être revalorisé par l’application du coefficient d’érosion monétaire.

Prix d’acquisition revalorisé : 25 000 € x 1,31 = 32 750 €

Plus-value brute : 40 000 € – 32 750 € = 7 250 €

Cette plus-value est corrigée par un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième (12 ans x 5 % = 60 %), soit un abattement 7 250 € x 60 % = 4 350 €

Plus-value nette réalisée : 7 250 €– 4 350 € = 2 900 €

c. Montant total des plus-values imposables

Plus-value à court terme : 49 085 €

Plus-value à long terme : 2 900 €

Total imposable : 51 985 €

2 – Application des nouvelles règles :

Il convient de faire une distinction entre la construction d’une part et l’ensemble du terrain d’autre part.

a. Plus-value consécutive à la cession de la construction

La durée de détention de la construction est calculée à partir de la date de début d’exécution des travaux de construction. La cession intervenant en 2001, soit moins de deux ans après le début d’exécution des travaux, les règles de détermination de la plus-value sont celles des plus-values à court terme.

Le prix d’acquisition à retenir est constitué par le coût des travaux.

La plus-value nette imposable s’élève donc à : 140 000 € – 100 000 € = 40 000 €

Abattement général : – 915 €

Plus-value imposable : 39 085 €

b. Plus-value consécutive à la cession du terrain

La durée de détention de l’ensemble du terrain est calculée à partir de son entrée dans le patrimoine du cédant, soit 1987.

La cession intervenant en 2001, soit plus de deux ans après l’acquisition, les règles de détermination de la plus-value sont celles des plus-values à long terme. Le prix d’acquisition du terrain, soit 35 000 € doit donc être revalorisé par application du coefficient d’érosion monétaire.

Prix d’acquisition revalorisé : 35 000 € x 1,31 = 45 850 €

Plus-value brute : 60 000 € - 45 850 € = 14 150 €

Cette plus-value est corrigée par l’application d’un abattement de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième (12 ans x 5 % = 60 %), soit un abattement de 14 150 € x 60 % = 8 490 €

Plus-value nette réalisée : 14 150 € - 8 490 € = 5 660 €

c. Montant total des plus-values imposables

Plus-value à court terme : 39 085 €

Plus-value à long terme : 5 660 €

Total imposable : 44 745 €

O.de.M