Proposition de loi enregistrée à l'assemblée nationale le 24 septembre 2003 créant des sociétés civiles immobilières de capitalisation (Texte n°1065). 

Exposé des motifs

Le succès des efforts en faveur de l'insertion des personnes se fonde sur des outils efficaces et complémentaires. Si l'on assure les personnes d'un revenu minimum, d'une couverture maladie, d'une éducation apportée à chacun, la garantie d'un toit est également un outil de l'insertion. Mais plus que la jouissance d'un toit, il s'agit de considérer la propriété privée de son logement comme un moyen de lutter contre l'exclusion.

C'est le pari même de cette proposition de loi qui présente l'accession à la propriété comme outil de l'insertion sociale. Car s'insérer et s'installer sont deux actions sémantiquement proches qui tendent vers un même but : la stabilité. La propriété en est le meilleur symbole. Gage de pérennité, la propriété privée est un des principes fondateurs de notre droit civil. Le choix d'encourager l'accession à la propriété répond à l'aspiration de la majorité des ménages. Cette préférence pour la propriété est la chose la mieux partagée, ce choix apparaît comme un trait culturel national. Il s'agit donc d'élargir la proportion de ceux qui sont susceptibles d'accéder à la propriété en ouvrant cette possibilité à ceux qui en sont aujourd'hui écartés.

Permettre aux locataires de logements sociaux d'en devenir propriétaires en achetant progressivement des parts de leur habitation est le principe même de cette proposition de loi. L'accession à la propriété est le processus qui permet d'acquérir progressivement la propriété de son logement. L'accédant jouit de toutes les prérogatives du propriétaire pour ce qui concerne l'usage de son logement, mais la valeur de celui-ci ne lui appartient pas pleinement. De locataire de logement social, on devient alors futur propriétaire. Il s'agit là d'une nuance juridique, mais qui connaît un effet positif sur la perception de son propre statut. Or l'insertion commence par une vision positive de soi-même. Du point de vue de la collectivité, la propriété est envisagée comme un élément de stabilité sociale, comme le moyen d'une plus forte implication des habitants dans la cité, dans leur quartier.

Pour accroître le nombre d'accédant à la propriété, il faut alléger les exigences de départ, notamment celles de l'apport personnel et du revenu qui permettent d'y prétendre.

Pour cela, la proposition de loi propose la création d'une nouvelle forme de Société Civile Immobilière : la SCI par capitalisation.

Les SCI de capitalisation ont donc pour objet la détention, la gestion et l'entretien de l'immeuble composé de différents appartements qui représentent chacun un lot. L'occupant du logement social va acquérir peu à peu des parts de SCI, correspondant à son lot, par le biais de son loyer. Une fraction supérieure de son loyer sera destinée à l'accession à la propriété de son logement. L'accession à la propriété représente ainsi le premier outil de la constitution d'un patrimoine. C'est par là même que cet outil se révèle un moyen d'insertion.

La proposition de loi prévoit que les SCI de capitalisation soient créées par les organismes d'habitations à loyer modéré. Tout locataire d'un logement situé dans l'immeuble social pourra acquérir, par tranches, les parts du lot représentatif de son logement et devenir associé de la société civile immobilière. Le locataire devient propriétaire après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement. Il devient, à ce titre, associé gérant de la société civile immobilière. Le locataire doit être une personne physique dont les ressources ne dépassent pas les plafonds habituels. Les organismes d'habitations à loyer modéré auraient en charge la gestion des immeubles et ils attribueraient en location les logements concernés.

Puis la proposition de loi prévoit toutes les situations qui correspondent au cours de la vie : le déménagement, le décès, l'agrandissement de la famille. Sont ainsi précisées les conditions de cessions des parts, de transmission aux héritiers et ayants droit du locataire, l'échange, et la restitution des parts, le possible rachat par l'organisme HLM. La proposition de loi précise le mode de gestion des parties communes à l'immeuble et l'évolution de celle-ci en fonction du statut évolutif des locataires devenant petit à petit co-propriétaires.

La proposition de loi prévoit également les règles de dissolution de la SCI par capitalisation dès lors que tous les lots ont été rachetés.

L'accession sociale à la propriété par le biais de l'achat de parts d'une SCI de capitalisation apparaît comme un nouvel outil donné à l'insertion. Dans la perspective de redessiner le système du logement de la France, ce nouveau moyen encourage l'accession dans les quartiers que l'on souhaite requalifier, où l'on permet à des ménages modestes d'acquérir dans des zones géographiques dont ils sont exclus par le niveau des prix.

La proposition de loi est éditée sur le site 

http://www.assemblee-nationale.fr/12/propositions/pion1065.asp

publié le 05/01/04

Proposition de loi présentée par Mr Nicolas Perruchot le 26 mars 2003 relative à la réserve spéciale de participation.  (Proposition n°726 renvoyée à la commission des affaires culturelles, familiales et sociales)

Exposé des motifs

Le mécanisme d'intéressement des salariés sous la forme de la réserve spéciale de participation est un instrument apprécié aussi bien par les employeurs que par les salariés.

La participation aux résultats de l'entreprise est un des mécanismes permettant d'associer le salarié à la performance économique de son entreprise. Ce mécanisme lui permet, en outre, de se constituer une épargne, partiellement défiscalisée : les sommes attribuées ne sont soumises ni à l'impôt sur le revenu, ni aux cotisations sociales; les plus-values réalisées lors de la cession des parts après la période d'indisponibilité de cinq ans ou en cas de déblocage anticipé ne sont pas imposables, mais uniquement soumises aux prélèvements sociaux. Enfin, il concerne tous les salariés ayant une ancienneté d'au moins trois mois dans l'entreprise, à la différence d'autres modalités d'intéressement aux résultats, souvent réservées aux cadres.

Pour les entreprises, le dispositif de participation atténue les chocs économiques, en leur permettant de compenser une éventuelle modération salariale par une participation plus importante.

En second lieu, la mise en œuvre de la réserve spéciale de participation, si elle est obligatoire dans les entreprises de plus de cinquante salariés, est assortie d'avantages fiscaux et sociaux : le montant de la réserve spéciale de participation est déductible du bénéfice fiscal de l'année du versement et les sommes versées au titre de la participation sont exonérées de charges patronales, de taxe sur les salaires et de taxe professionnelle.

C'est pourquoi il est souhaitable de renforcer ce dispositif.

Cette proposition de loi vise à faire bénéficier les salariés des petites et moyennes entreprises de plus de cinquante salariés du même droit que les salariés des grandes entreprises, dans l'esprit de la loi.

En effet, si le législateur a refusé d'imposer aux petites entreprises employant moins de cinquante salariés l'obligation de constituer une réserve spéciale de participation, il n'a pas entendu fixer des droits différents pour les bénéficiaires.

En principe, la participation minimale est calculée ainsi :

50 % x (bénéfice net - 5 % capitaux propres) x (masse salariale/valeur ajoutée).

Cependant, l'article L. 442-2 du code du travail prévoit que n'est pas comprise dans cette assiette la partie du bénéfice net imposée à un taux réduit de l'impôt sur les sociétés, comme c'est le cas pour les petites et moyennes entreprises.

Cette discrimination est importante : pour une PME qui réalise un bénéfice fiscal total de 136000 ¤, dont 28 % est soumis à un taux réduit d'impôt sur les sociétés de 25%, la participation des salariés s'élève à 10000 E. Sans la disposition particulière prévue à l'article L. 442-2 du code du travail, ce montant serait de 18000 E, soit une majoration de 80 %.

L'objet de cette proposition de loi est de mettre fin à cette différence de traitement injustifiée.

Elle vise à promouvoir la participation des salariés au gouvernement de leur entreprise et à réduire la rigidité structurelle du marché du travail français, en accord avec les préconisations les plus récentes de la Commission européenne.

L'exposé des motifs et la proposition de loi sont disponibles à partir de l'adresse :

http://www.assemblee-nationale.fr/12/pdf/propositions/pion0726.pdf

 N.B

publié le 14/04/03