Réponse ministérielle Maurice GIRO  relative aux modalités de calcul des plus-values immobilières  (JO AN, question n°32726 du 18 mai 2004, p. 3638)

Rappel de la réponse posée par M. Maurice GIRO

M. Maurice Giro avait par le question du 27 janvier 2004 appelé l'attention de M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sur la réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers inscrites dans la loi de finances pour 2004 et plus particulièrement sur la déduction du coût de travaux réalisés. 

A la lecture de ce texte, il semblerait qu'il soit impossible de retenir les coût des matériaux lorsque les travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même et d'autre part que le coût des travaux réalisés avant l'achèvement de l'immeuble, même par une entreprises, ne puisse pas être retenu dans le calcul des plus-values. Or ces situations se retrouvent très fréquemment lors de la vente d'un immeuble. 

Il le remerciait de bien vouloir lui apporter des éclaircissements.

Réponse du ministre 

P our la détermination de la plus-value imposable réalisée lors de la cession d'un immeuble intervenue à compter du 1er janvier 2004, le prix d'acquisition à retenir, en cas de construction réalisée à titre occasionnel par le cédant, s'entend du prix d'acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l'achèvement de l'immeuble. 

Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte et des factures et mémoires des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main-d'oeuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). 

En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. Postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. 

Dès lors, ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une ent reprise (ex : main-d'oeuvre salariée). 

Il en est de même du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. 

Les dépenses liées à l'installation des matériaux facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d'acquisition toutes conditions étant par ailleurs remplies. Cette mesure est de nature à contribuer à la lutte contre le travail clandestin et sou tient l'activité du secteur du bâtiment, particulièrement porteur d'emploi. 

Elle est également justifiée par un souci de simplification et de sécurité juridique du contribuable et du notaire chargé de l'accomplissement des obligations déclaratives et de paiement. 

Par ailleurs, lorsque le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition, les travaux qui viennent en majoration du prix d'acquisition peuvent être retenus de manière forfaitaire pour un montant égal à 15 % de ce prix. Le contribuable n'a pas à établir la preuve de la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs. 

L'ensemble de ces dispositions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.

La réponse est éditée sur le site :

http://www.assemblee-nationale.fr

publié le 24/05/04

Instruction du 12 février 2003 relative à la détermination de la plus-value en cas de cession de terrains non bâtis moyennant la remise d'immeubles à construire (BOI 8 M-1-03, n°28).

La cession de terrain non bâti rémunérée moyennant la remise d’immeubles ou fractions d’immeubles à construire constitue une dation en paiement. Conformément à l’article 150 H du CGI, la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, majoré le cas échéant des diverses dépenses dont la prise en compte est autorisée par la loi.

Selon la doctrine administrative exposée dans la documentation de base 8 M 2111, n° 16, le règlement par dation en paiement de locaux à construire est assimilable à un échange. Pour la détermination de la plus-value réalisée par le cédant, il convient de retenir comme prix de cession la valeur vénale réelle des immeubles remis en paiement, sans se référer à l’estimation des parties.

Dans un arrêt du 9 avril 1999 n°137473 auquel l’administration a décidé de se rallier, le Conseil d’Etat infirme cette doctrine en retenant, pour la détermination de la plus-value, le prix de cession résultant de l’acte authentique qui constate la vente. Il précise toutefois les conditions dans lesquelles l’administration peut le réfuter.

La présente instruction commente cet arrêt.

Le texte in extenso de l'instruction publié au BOI est disponible sur Internet à l'adresse suivante :

http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2003/8FIPUB/textes/8m103/8m103.pdf

publié le 17/02/03

Instruction du 14 décembre 2001, relative aux modalités de détermination de la plus-value dégagée lors d'opérations de constructions réalisées à titre occasionnel ( Plus-values immobilières et article 150 A et s. du CGI) (BOI 8 M-3-01)

Les profits de construction réalisés à titre occasionnel par les particuliers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime d’imposition des plus-values immobilières prévu aux articles 150 A et suivants du CGI. 

Conformément à l’article 150 H du code précité, la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, majoré le cas échéant des diverses dépenses dont la prise en compte est autorisée par la loi. 

Lorsque la plus-value est réalisée plus de deux ans après l’acquisition du bien, le deuxième terme de cette différence est révisé par application d’un coefficient d’érosion monétaire (CGI, article 150 K) et un abattement de 5% par année de détention au-delà de la deuxième est pratiqué sur le montant de la plus-value (CGI, article 150 H).

Selon la doctrine administrative exposée dans la documentation de base 8 M 221, n° 25 (édition à jour au 1er décembre 1995), lorsque la construction est édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, ce terrain est considéré comme l’accessoire de la construction. Cette règle est cependant limitée au terrain qui constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la construction.

Dans une telle hypothèse, en cas de vente ultérieure de l’immeuble, l’administration considérait que la durée de détention du terrain qui constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la construction doit être décomptée à partir de la date du début d’exécution des travaux de construction. Le prix d’acquisition à retenir est constitué par le coût des travaux de construction et le prix d’acquisition du terrain ou, si le terrain a été acquis depuis plus de vingt-deux ans à la date de la vente de la construction, sa valeur vénale à la date du début d’exécution des travaux de construction.

L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 27 juin 2000 infirme cette doctrine en retenant, pour la détermination de la plus-value afférente à la cession du terrain, la date d’acquisition de ce terrain indépendamment de la date à laquelle la construction a été édifiée.

La présente instruction a pour objet de préciser les nouvelles modalités de détermination de la plus-value en cas de cession d’une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire.

I. Calcul de la durée de détention du terrain qui constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la construction. 

En cas de cession d’une construction qui a été édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.

S’agissant de la durée de détention du terrain, celle-ci se décompte désormais selon les règles de droit commun, sans qu’il soit besoin de distinguer selon que le terrain constitue en tout ou partie une dépendance immédiate et nécessaire de la construction.

Dès lors, il convient dans tous les cas de retenir comme date d’acquisition du terrain la date à laquelle celui-ci est entré dans le patrimoine du cédant indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction.

Il s’ensuit notamment que si le terrain est détenu depuis plus de deux ans, le prix d’acquisition de celui-ci fait l’objet d’une correction par application du coefficient d’érosion monétaire conformément aux dispositions de l’article 150 K du CGI. En outre, la fraction de la plus-value afférente au terrain bénéficie dans ce cas de l’abattement pour durée de détention prévu par l’article 150 M du code précité, calculé en fonction de la date d’acquisition du terrain. Si le terrain est détenu depuis plus de vingt-deux ans à la date de la cession de l’immeuble, la plus-value afférente au terrain est exonérée.

Pour la détermination de la plus-value afférente à la construction, la durée de détention est calculée à partir de la date du début d’exécution des travaux de construction.

II. Le terrain doit être retenu pour sa valeur d'acquisition d'origine. 

En cas de cession d’une construction édifiée par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, la fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée en tenant compte exclusivement de la valeur d’acquisition d’origine de celui-ci.

Pour la détermination de la plus-value afférente à la construction, le prix d’acquisition à retenir correspond au coût des travaux de construction.

III. Entrée en vigueur 

Ces nouvelles règles sont applicables à compter de la publication de la présente instruction ainsi qu’aux litiges en cours.

Exemple de calcul de la plus-value en fiche pratique