Rescrit fiscal du 4 mars 2008 relative à la non-application de la dispense mentionnée à l'article 257 bis du CGI dans l'hypothèse de la cession isolée d'un immeuble affecté partiellement à une activité locative soumise à la TVA par le cédant (RES N°2008/4 (TCA) 

Question :

La cession isolée d'un immeuble affecté partiellement à une activité locative peut-elle bénéficier de la dispense visée à l'article 257 bis du code général des impôts ?

Réponse :

Lorsqu'un assujetti opère la cession isolée d'un immeuble qu'il avait affecté jusqu'alors de manière partielle à une activité locative au titre de laquelle les loyers perçus étaient en tout ou partie soumis effectivement à la TVA, il y a lieu d'écarter le bénéfice de la dispense de taxation ou de régularisation visée à l'article 257 bis du code général des impôts dans la mesure où l'immeuble cédé ne constitue pas dans son ensemble une partie d'entreprise susceptible d'être qualifiée d'universalité partielle.

L'instruction est disponible à l'adresse :

http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?FILE=Index.html

publié le 10/03/08

Instruction fiscale du 28 novembre 2007 présentant le champ et les modalités d’application de la taxe sur les terrains devenus constructibles (BOI M-3-07 N° 122) 

L’article 26 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l’article 19 de la loi de finances rectificative pour 2006, autorise les communes, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007, à instituer une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles. 

L’article 66 de la loi de finances pour 2007 permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), compétents pour l’élaboration de ces documents locaux d'urbanisme, d’instituer cette taxe à leur profit en lieu et place et avec l’accord des communes qu’ils regroupent. 

Codifiée à l’article 1529 du CGI, cette taxe sur le gain réalisé par le propriétaire du fait du classement de son terrain, par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible, est déterminée forfaitairement. 

La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Elle s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, et pour les contribuables domiciliés hors de France, dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du même code. 

Elle ne s’applique pas aux cessions de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° de l’article 150 U du CGI ; aux cessions de terrains classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans ; aux cessions de terrains dont le prix de cession est inférieur au triple du prix d’acquisition.

L'instruction est disponible à l'adresse : 

http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2007/8FIPUB/textes/8m307/8m307.pdf

publié le 10/12/07

Décret du 27 septembre 2007 relatif à la publication du décret d'application concernant la taxe sur les terrains devenus constructibles (Décret n° 2007-1394) 

Décret n° 2007-1394 du 27 septembre 2007 pris pour l'application de l'article 1529 du code général des impôts relatif à la taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles et modifiant les annexes II et III à ce code.

Article 1

Après l'article 317 de l'annexe II au code général des impôts, il est inséré trois articles ainsi rédigés :

« Art. 317 A. - Les dispositions du II de l'article 74 SH s'appliquent à la déclaration mentionnée au premier alinéa du IV de l'article 1529 du code général des impôts.

« Art. 317 B. - I. - Pour l'application du deuxième alinéa du IV de l'article 1529 du code général des impôts, l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d'un terrain nu situé sur le territoire d'une commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale dans lequel la taxe est exigible, à la mention, selon le cas, dans l'acte, que :

« 1° Le cédant n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues au I de l'article 150 U du code ou au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du même code ;

« 2° La plus-value réalisée par le cédant est exonérée d'impôt sur le revenu en application du II de l'article 150 U du même code en précisant les références aux dispositions de l'article précité en vertu desquelles elle est exonérée ;

« 3° Le terrain n'est pas situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1529 du code ;

« 4° Le terrain n'est pas constructible, alors même qu'il est situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1529 du code ;

« 5° Le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans ;

« 6° Le terrain a fait l'objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible, d'une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l'acte.

« II. - Les éléments mentionnés au 4° du I sont justifiés par le cédant au moyen d'un certificat d'urbanisme mentionné à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction.

« III. - Les éléments mentionnés au 5° du I sont justifiés par le cédant au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établi par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans.

« Art. 317 C. - Lorsque la taxe forfaitaire mentionnée à l'article 1529 du code général des impôts est instituée par un établissement public de coopération intercommunale dans les conditions prévues au deuxième alinéa du I de cet article, la liste des communes qu'il regroupe est jointe à la notification, mentionnée au VI de ce même article, de la délibération aux services fiscaux. »

Article 2

Dans la seconde phrase de l'article 255 de l'annexe III au code général des impôts, après les mots : « au III de l'article 150 VG », sont insérés les mots : « et à la deuxième phrase du deuxième alinéa du IV de l'article 1529 ».

Article 3

Les dispositions de l'article 2 du présent décret pourront ultérieurement être modifiées par décret.

Le rescrit est disponible à l'adresse : 

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=ECEL0764629D

publié le 15/10/07

Rescrit fiscal du 5 juin 2007 relatif au régime fiscal des sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente (N°2007/23) 

Question

Dans quelles conditions les sociétés civiles de construction immobilière effectuant des opérations d'achat et de revente de terrains à bâtir peuvent-elles tout de même bénéficier du régime fiscal prévu à l'article 239 ter du code général des impôts ?

Réponse

Conformément aux dispositions du 2 de l'article 206 du code général des impôts, les sociétés civiles relèvent de plein droit de l'impôt sur les sociétés lorsqu'elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel et commercial au sens des articles 34 et 35 du même code.

A cet égard, le 1° du I de l'article 35 du code précité dispose que les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés réalisent des opérations à caractère industriel et commercial.

Par ailleurs, les dispositions du I de l'article 239 ter du code général des impôts prévoient que les sociétés civiles qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente échappent à l'impôt sur les sociétés, à la condition qu'elles ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

Dans ce cas, les associés sont imposés en proportion de leurs droits suivant le régime qui leur est propre (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Lorsque les sociétés civiles de construction immobilière effectuent des opérations d'achat et de revente de terrains à bâtir, elles ne bénéficient pas du régime prévu à l'article 239 ter dès lors qu'elles réalisent une activité commerciale.

Cependant, les dispositions de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, notamment celles codifiées au 5 de l'article 302 du code de la construction et de l'habitation, astreignent les communes, dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions et qui sont comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, à atteindre le seuil de 20 % de logements locatifs sociaux par rapport au nombre de résidences principales.

Par conséquent, les communes concernées peuvent être amenées à conditionner la délivrance de permis de construire aux sociétés de construction vente, à la rétrocession d'une partie des terrains acquis par celles-ci, aux organismes d'habitation à loyers modérés en vue de la construction de logements sociaux.

Dans ce cas, il peut être admis que la rétrocession aux organismes d'habitation à loyers modérés ne remette pas en cause l'application du régime codifié à l'article 239 ter du code général des impôts. Cette tolérance est cependant conditionnée à ce que la société de construction vente :

1° soit en mesure de justifier qu'elle a été contrainte, par la commune, de procéder à la vente d'une partie des terrains ;

2° rétrocède la partie des terrains en cause à un prix de cession qui ne soit pas supérieur à leur prix de revient.

Le rescrit est disponible à l'adresse : 

http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?FILE=Index.html

publié le 02/07/07

Réponse ministérielle du 5 juillet 2005 relative aux mdalités de calcul de la TVA sur la marge pour un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d'aménagement des parties communes (Question Pierre DUCOUT, n°52034, JOAN du 5 juillet 2005)

Rappel de la question posée par M. Pierre DUCOUT

M. Pierre Ducout attire l'attention de M. le ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les marchands de biens qui demandent à bénéficier du régime spécial des achats reventes (art. 1115 et 1020 du code général des impôts) et sont redevables de la TVA dans les conditions de l'article 268 du CGI.

En vertu de cet article, la base d'imposition à la TVA est constituée par la marge brute réalisée à raison de la revente des biens qu'ils ont achetés, c'est-à-dire par la différence entre le prix de vente du bien cédé (augmenté des charges) et les sommes versées par le cédant pour l'acquisition de ce bien.

Dans le cas d'un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d'aménagement des parties communes, les services extérieurs de la direction générale des impôts considèrent que le prix de revient au mètre carré de chaque lot revendu se détermine, pour le calcul de la plus-value, en fonction de la superficie totale du terrain sans distraction des surfaces affectées à la voirie et aux espaces verts.

Or ces dernières ont vocation à être ultérieurement cédées gratuitement à l'association des copropriétaires ou à la commune. Cette manière de procéder pénalise le lotisseur puisqu'elle majore la base d'imposition à la TVA du prix d'achat des parties communes exclues ultérieurement des cessions à titre onéreux. La méthode visant à déterminer le prix de revient des lots revendus à partir de la seule superficie effectivement vendable semblerait plus logique et plus équitable.

En conséquence, il lui demande si cette dernière solution est en mesure de recueillir son assentiment.

Réponse du ministre

En application de l'article 40 de la loi de finances pour 1999, codifié au a du 1er du 7° de l'article 257 du code général des impôts, les cessions de terrains à des particuliers en vue de la construction d'immeubles affectés à un usage d'habitation sont, depuis le 22 octobre 1998, soumises aux droits de mutation au taux de 4,80 %.

En conséquence, les lotisseurs doivent soumettre les ventes de terrains à bâtir à des particuliers à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge réalisée. Conformément à l'article 268 du code déjà cité, la base d'imposition des opérations soumises à la TVA sur la marge est constituée par la différence entre, d'une part, le prix exprimé, majoré des charges, ou la valeur vénale des biens si elle est supérieure, et, d'autre part, les sommes que le cédant a versées au titre de l'acquisition de l'immeuble revendu.

Il est admis que soient inclus dans le second terme de la différence les frais d'acte, les honoraires du notaire, les droits de timbre et d'enregistrement ainsi que les frais de publicité foncière. Les lotisseurs sont également autorisés à déduire la TVA supportée en amont au titre des frais généraux et des travaux réalisés.

Dans le cas d'un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d'aménagement des parties communes, la marge est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente de chaque lot, objet de la cession et son prix de revient, selon la terminologie du Conseil d'État, estimé en imputant à chaque lot une fraction du prix d'acquisition global du terrain, étant précisé qu'il appartient au contribuable de procéder à cette imputation selon la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l'administration et sous le contrôle du juge de l'impôt (Conseil d'État, 23 mars 1979, req. n° 9103).

Dans ces conditions, le prix d'acquisition des parties communes peut être pris en compte dans la détermination du prix de revient de chaque lot mis en vente, dès lors que l'aménagement des parties communes est nécessairement inclus dans leur prix de vente.

La réponse ministérielle est disponible à l'adresse :

http://questions.assemblee-nationale.fr/q12/12-52034qe.htm

publié le 11/07/05

Instruction fiscale du 9 septembre 2004 relative aux modalités d'évaluation des immeubles transmis à titre gratuit (BOI 7 G-6-04, n°142)

En matière de droit de mutation, les biens sont évalués tels qu’ils sont transmis selon leur état à la date de la mutation puis les droits sont liquidés sur la part nette des biens reçue par chaque bénéficiaire de la transmission.

Par trois arrêts récents, la Cour de cassation a précisé les modalités d'évaluation des immeubles transmis à titre gratuit.

L'instruction est éditée sur le site :

http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2004/7EPUB/textes/7g604/7g604.pdf

publié le 20/09/04

Instruction du 7 juin 2004 relative aux conditions d’application de la notion de valeur vénale pour les opérations entrant dans le champ d'application des articles 257-6 et 257-7 du CGI (BOI 8 A-3-04 N° 93 du 7 JUIN 2004)

L'administration fiscale vient de publier une instruction ayant pour objet de préciser, en matière de TVA, les conditions d’application de la notion de valeur vénale pour les opérations entrant dans le champ des 6° et 7° de l’article 257 CGI.

La présente instruction commente ces dispositions.

L'instruction est éditée à l'adresse :

http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2004/8FIPUB/textes/8a304/8a304.pdf

publié le 21/06/04

Instruction du 26 juin 2003 ( BOI 4 H-3-03 n° 112 ) relative à certains assouplissements concernant les sociétés civiles de placement immobilier (Article 1er du décret n° 2003-74 du 28 janvier 2003)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), instaurées par la loi modifiée n° 70-1300 du 31 décembre 1970, ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Pour les besoins de leur gestion, l’article L. 214-50 du code monétaire et financier les autorise à procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elles peuvent également acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles et céder des éléments de leur patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.

Les conditions dans lesquelles les SCPI peuvent effectuer de telles opérations tout en conservant le bénéfice de leur régime juridique ou fiscal particulier, prévues initialement par le décret n° 94-483 du 9 juin 1994, ont été assouplies par le décret 2003-74 du 28 janvier 2003.

Ces nouvelles dispositions sont commentées dans cette instruction

L'instruction est disponible à partir de l'adresse : 

http://alize.finances.gouv.fr/dgiboi/boi2003/4FEPUB/textes/4h303/4h303.pdf

publié le 07/07/03

Proposition de loi n° 845 Dubourg portant restauration des dispositions relatives à la réduction d'impôt concernant les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de logements neufs ou anciens à titre de résidences principales

Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale le 14 mai 2003

(Renvoyée à la commission des finances, de l'économie générale et du plan, à défaut de constitution d'une commission spéciale dans les délais prévus par les articles30 et 31 du Règlement.)

exposé des motifs

Les dispositions de la loi 83-1179 du 29 décembre 1983 ayant instauré la déductibilité d'une fraction des intérêts des emprunts contractés pour la construction ou l'acquisition d'un logement à titre d'habitation principale ont fait l'objet d'une suppression dans le cadre de la loi 96-1181 du 30 décembre 1996.

En conséquence, les ménages ayant acquis leur résidence principale à compter du 1er janvier 1997 pour les logements neufs et du 1er janvier 1998 pour les logements anciens ne bénéficient pas de cette réduction d'impôt qui cependant continue à produire ses effets à l'égard d'une catégorie de contribuables puisque cette mesure concernait les cinq premières annuités d'emprunt.

Certes, de telles dispositions n'affectent pas les foyers les plus modestes qui pour la plupart ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu et pour lesquels différents dispositifs d'aide à l'accession à la propriété ont été mis en place (prêts à taux 0 %, P.L.A., etc.).

Cependant, la suppression de cette mesure entraîne une disparité entre contribuables aux revenus moyens qui constituent globalement «les forces vives» de notre économie : responsables de PME-PMI, professions libérales, cadres...

Ainsi, les dispositions de la loi n° 96-1181 du 30 décembre 1996 non seulement pénalisent celles et ceux sur lesquels repose une grande part du dynamisme économique de notre pays mais également renforcent les inégalités au sein de mêmes catégories sociales.

L'impôt sur le revenu acquitté par moins de la moitié des foyers fiscaux, a fait l'objet de nombreux rapports et travaux en commission qui n'ont pas manqué de relever sa nature archaïque et la nécessité d'une réforme en profondeur, certains aménagements pourraient d'ores et déjà le rendre plus équitable à l'égard de celles et ceux qui y sont soumis.

Cette équité doit prendre en compte la situation réelle de chaque contribuable notamment en matière d'accession à la propriété et des charges que constituent pour ces ménages l'acquisition de leur résidence principale.

Car il convient ici de rappeler que, parallèlement, les catégories les plus favorisées ayant une capacité d'investissement immobilier bénéficient des dispositions de la loi 12 avril 1996 (dispositif Périssol) relayées par l'article 96 de la loi de finances 98-1266 du 30 décembre 1998 (dispositif Besson) leur octroyant :

- un régime d'amortissement fiscal accéléré permettant de déduire des revenus fonciers 8 % par an du prix d'acquisition d'un logement neuf pendant les cinq premières années et égal à 2,5% par an les quatre années suivantes, durée susceptible d'être prolongée de six années supplémentaires sous certaines conditions. C'est au total d'un amortissement de 65 % en quinze ans dont peuvent bénéficier ces investisseurs ;

- la possibilité également d'amortir certaines dépenses de gros travaux ;

- une déduction forfaitaire de 6% sur les loyers imposables.

La conjonction de ces divers avantages ayant pour conséquence un déficit foncier déductible de l'impôt sur le revenu.

PROPOSITION DE LOI

Article 1er

Les intérêts des emprunts contractés pour la construction ou l'acquisition d'une habitation principale neuve ou ancienne avant le 31 décembre 2003 seront déductibles à hauteur de 25% du montant versé dans l'année et dans la limite de 2287 euros pour les contribuables mariés ou non, majorée de 305 euros par personne à charge. Cette réduction d'impôt sera applicable au cours des neuf premières années suivant la construction ou l'acquisition du logement principal.

Article 2

Les intérêts des emprunts contractés pour la construction ou l'acquisition d'une habitation principale neuve ou ancienne entre le 1er janvier 1997 et le 31 décembre 2002 seront déductibles à hauteur de 25% du montant versé dans l'année et dans la limite de 2287 euros pour les contribuables mariés ou non, majorée de 305 euros par personne à charge. Cette réduction d'impôt sera applicable au cours des neuf années suivant l'adoption de cette proposition.

Article 3

Les pertes de recettes pour l'Etat résultant de la présente loi sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés par les articles 575 et 575 A du code général des impôts.

proposition de loi éditée par le site www.assemblée-nat.fr

publié le 07/07/03

Instruction du 16 avril 2002 (8 M-2-02) relative à la non-applicabilité des dispositions des articles 244 bis et 244 bis a du code général des impôts aux associes ou autres membres, non-résidents de France, d’une société de personnes qui a son siège en France et qui réalise des profits de marchands de biens ou des plus-values a raison de la cession de biens immobiliers situes en France ou de titres de sociétés a prépondérance immobilière en france.

L’application des dispositions des articles 244 bis et 244 bis A du code général des impôts aux associés, ou autres membres, non-résidents de France, de sociétés de personnes ayant leur siège en France qui réalisent respectivement des profits mentionnés à l’article 35 ou des plus-values résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse dont l’actif est constitué principalement par de tels biens ou droits, a suscité des interrogations.

Les sociétés ou groupements soumis au régime fiscal des sociétés de personnes ont une personnalité fiscale distincte de celle de leurs associés ou membres. En conséquence, ces sociétés ou groupements constituent des sujets d’imposition et, s’ils ont leur siège en France, ont la qualité de résident de France au sens des conventions fiscales conclues par la France lorsque les conditions requises par l’article ad hoc de ces conventions sont remplies.

Cette doctrine a été confirmée par le Conseil d’Etat (cf. CE 4 avril 1997, n° 144211, 9è et 8è s.-s., « société K. INC. » et CE 9 février 2000, n° 178389, 8è et 9è s.-s., « société suisse H. AG »).

Il résulte de ce qui précède que ce sont les sociétés de personnes qui réalisent, suivant les cas, les profits de marchand de biens ou les plus-values immobilières lorsqu’elles cèdent des immeubles ou des titres de société à prépondérance immobilière en France.

Dans ces conditions leurs associés, ou autres membres, ne peuvent être assujettis au prélèvement de 50 % ou du tiers prévu respectivement aux articles 244 bis et 244 bis A. Ils sont imposables, dans les conditions de droit commun, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, à raison de la quote-part du résultat de la société de personnes correspondant à leurs droits.

Ils sont notamment dispensés, en ce qui concerne les plus-values immobilières, de l’accréditation du représentant prévue au 3è alinéa du I de l’article 244 bis A du code général des impôts et à l’article 171 quater de l’annexe II au même code.

Les prélèvements qui ont été effectués en contradiction avec les dispositions de la présente instruction devront être restitués aux intéressés sur demande contentieuse de leur part sous réserve des délais de réclamations prévus à l’article R* 196-1 du livre des procédures fiscales.

Les instances en cours devant les juridictions administratives seront par ailleurs réglées conformément aux conclusions de cette instruction.

Par ailleurs, les comptables de la Direction générale des impôts s’abstiendront de recouvrer les prélèvements qui seraient effectués à tort et, par conséquent, de recevoir, soit les déclarations n° 3005, soit celles n° 2090 ou 2090 bis, nécessaires au prélèvement, respectivement, de 50 % (article 244 bis du code général des impôts) et du tiers (article 244 bis A du code général des impôts).