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présentation
de l'étude :
L'imposition
des particuliers propriétaires d'immeubles
anciens obéit à des règles différentes
selon que :
- les
immeubles sont classés monuments
historiques, inscrits à l'inventaire
supplémentaire des monuments historiques,
ou ont fait l'objet d'un agrément
ministériel spécial en raison de leur
caractère historique ou artistique,
l'agrément ne pouvant être accordé que si
l'immeuble est ouvert au public ;
- les
immeubles sont, conformément à la loi
Malraux du 4 août 1962, inclus dans un
secteur sauvegardé, lorsqu'ils "
présentent un intérêt historique,
esthétique ou de nature à justifier [leur]
conservation, [leur] restauration et [leur]
mise en valeur " ;
- les
immeubles bénéficient du label de la
Fondation du patrimoine. Créée par la
loi n° 96-590 du 2 juillet 1996, la
Fondation du patrimoine s'attache à
préserver le patrimoine qui n'est ni
classé ni inscrit. L'attribution de son
label peut être pris en compte pour
l'octroi ultérieur de l'agrément.
Les
propriétaires des immeubles classés,
inscrits ou agréés peuvent déduire non
seulement les dépenses engagées pour la
restauration, l'entretien et les
réparations, mais également les intérêts
des emprunts souscrits tant pour
l'acquisition que pour l'exécution de
travaux. Les modalités de la déduction
dépendent du statut de l'immeuble et de la
façon dont son propriétaire l'utilise.
Lorsque le
propriétaire occupe lui-même ses locaux,
il peut déduire de son revenu imposable les
charges foncières afférentes à cet
immeuble (part des dépenses restant à
sa charge sur les travaux subventionnés,
intérêts d'emprunt, taxe foncière...) à
concurrence de :
- 100 %
pour les immeubles classés ou inscrits, à
condition qu'ils soient ouverts à la visite
;
- 50 %
pour les immeubles classés ou inscrits qui
ne sont pas ouverts au public ;
- 50 %
pour les immeubles agréés, par définition
ouverts au public.
Lorsque le
propriétaire loue son immeuble, il peut
imputer la totalité de ses charges sur le
montant des loyers qu'il perçoit. S'il en
résulte un déficit foncier, celui-ci peut
être imputé sur son revenu imposable, sans
limitation, alors que le régime de droit
commun n'autorise l'imputation des déficits
fonciers hors intérêts d'emprunt que sur
les revenus fonciers, pendant dix ans et
dans la limite de 10 700 € par an.
Lorsque le
propriétaire n'occupe pas son immeuble,
mais que celui-ci est ouvert au public
moyennant le paiement d'un droit d'entrée,
les charges déductibles des revenus
fonciers comprennent également celles
résultant de l'ouverture au public. À ce
titre, le propriétaire peut déduire, sans
justification, une somme forfaitaire de 1
525 €, portée à 2 290 € s'il y a un
parc ou un jardin, sans toutefois pouvoir
créer un déficit foncier.
Le dispositif
créé par la loi Malraux est destiné à
encourager les opérations groupées de
restructuration immobilière. Le
propriétaire d'un immeuble situé dans un
secteur sauvegardé au titre de la loi
Malraux peut déduire de ses revenus
fonciers non seulement les intérêts
d'emprunt et les dépenses effectuées pour
des travaux d'entretien, de réparation et
d'amélioration, telles qu'elles sont
déterminées par le régime de droit
commun, mais aussi celles concernant des
travaux de démolition, de reconstitution de
toiture ou de murs extérieurs, ainsi que de
transformation en logement, dans la mesure
où ces travaux sont prévus par le plan de
sauvegarde. Les frais d'adhésion à des
associations foncières, dans le cadre des
opérations de restauration immobilière,
sont également déductibles des revenus
fonciers.
Lorsque le
propriétaire dégage ainsi un déficit
foncier, celui-ci est déductible de son
revenu global, sans limitation, à
l'exclusion de la fraction du déficit
concernant les intérêts d'emprunt, qui ne
peut être déduite que des revenus fonciers
des dix années suivantes. Pour
bénéficier de cet avantage, le
propriétaire doit, dans les douze mois
suivant l'achèvement des travaux, louer non
meublé le logement restauré comme
résidence principale du locataire pour une
durée de six ans.
Les
propriétaires d'immeubles bénéficiant du
label de la Fondation du patrimoine peuvent
déduire de leurs revenus imposables une
partie des dépenses qu'ils ont engagées
pour la sauvegarde ou la restauration de
leurs biens.
Ces travaux
doivent concerner les parties de bâtiments
visibles de la voie publique (toitures,
façades, pignons) à l'exclusion des
aménagements intérieurs, sauf si
l'immeuble, non habitable, est ouvert au
public.
La
déduction est de :
- 50 % du
montant restant à la charge du
propriétaire si les subventions recueillies
représentent moins de 20 % du total des
travaux ;
- 100 % du
montant restant à la charge du
propriétaire si les subventions recueillies
correspondent au moins à 20 % du total des
travaux.
Par ailleurs,
seuls les immeubles classés ou inscrits
bénéficient de l'exonération des droits
de donation et de succession, dans la mesure
où ils sont ouverts au public et à
condition que les héritiers, donataires ou
légataires souscrivent avec l'État une
convention à durée indéterminée
prévoyant le maintien de leur ouverture au
public.
La
présente étude analyse les principales
dispositions fiscales prises par les pays
voisins pour encourager la préservation du
patrimoine immobilier ancien par des
particuliers, que ce patrimoine fasse ou non
l'objet d'une mesure de classement.
Trois
questions ont donc été successivement
examinées pour chacun des pays retenus,
c'est-à-dire pour l'Allemagne, l'Angleterre
et le Pays de Galles, l'Espagne, l'Italie et
la Suisse.
- Au
moment de l'acquisition, à titre onéreux
ou à titre gratuit, l'acquéreur d'un
immeuble ancien est-il exempté, totalement
ou partiellement, des droits
d'enregistrement, de succession ou de
donation ?
- Pendant
la période de détention, le propriétaire
a-t-il la possibilité de déduire ses
dépenses d'entretien ? Ses revenus locatifs
sont-ils soumis à un régime particulier ?
Paie-t-il l'impôt sur la fortune ou
l'impôt foncier annuel à un taux réduit ?
- Lors de
la revente, bénéficie-t-il de mesures
dérogatoires, relatives aux plus-values par
exemple ?
Cet examen
fait apparaître que, à la différence de
l'Angleterre et du Pays de Galles ainsi que
de la Suisse, l'Allemagne, l'Espagne et
l'Italie ont mis en place un dispositif
fiscal assez varié au bénéfice des
propriétaires d'immeubles anciens.
1) En
Angleterre et au Pays de Galles, tout comme
en Suisse, les mesures fiscales favorables
aux propriétaires d'immeubles anciens sont
peu nombreuses
Si par
exemple la loi anglaise prévoit
l'application de la TVA au taux zéro à
certains travaux effectués sur les
immeubles classés ou inscrits, cette mesure
ne peut pas s'appliquer aux simples travaux
d'entretien ou de réparation. Quant à
l'exemption de l'impôt sur les successions,
elle est accordée de façon
discrétionnaire par l'administration en
fonction de l'importance que représente le
bien pour le patrimoine national.
En Suisse,
pour les immeubles classés, les frais
d'entretien sont déductibles du revenu. En
revanche, dans le cas des immeubles non
classés, la déduction n'est admise que si
les frais engagés n'augmentent pas la
valeur de l'immeuble. Certes, les dépenses
non déductibles peuvent être
réintégrées au prix de revient au moment
de la revente et donc diminuer d'autant la
plus-value, mais la non-déductibilité
d'une partie des frais d'entretien dissuade
les particuliers d'acquérir des immeubles
anciens en mauvais état.
2) Les
mesures fiscales favorables aux
propriétaires d'immeubles anciens sont
beaucoup plus variées en Allemagne, en
Espagne et en Italie
Les textes
relatifs aux différents impôts comportent
des mesures dérogatoires favorables aux
propriétaires d'immeubles anciens. Le
bénéfice de ces mesures est généralement
réservé aux propriétaires d'immeubles
classés.
Dans ces
trois pays, les frais d'entretien sont
déductibles, mais selon des modalités
différentes. En Allemagne, ils sont
déductibles du revenu, sur 10 ans à raison
de 10 % par an. En Espagne et en Italie, ils
ouvrent droit à une réduction d'impôt,
respectivement limitée à 15 % et à 19 %
de leur montant. En outre, en Espagne, les
frais susceptibles d'être pris en compte à
ce titre sont plafonnés à 10 % du revenu
imposable. Par ailleurs, en Espagne, les
investissements réalisés pour
l'acquisition d'immeubles classés sont
soumis au même régime fiscal que les frais
d'entretien.
Ces trois
pays prévoient aussi l'exemption, totale ou
partielle, de plusieurs impôts ou
retiennent une assiette réduite pour leur
calcul.
Ainsi, les
biens classés sont exclus de l'assiette de
l'impôt sur les successions en Italie. En
Allemagne, certains en sont également
exonérés totalement, tandis que d'autres
le sont à hauteur de 60 %. En Espagne, tous
font l'objet d'un abattement de 95 %.
Pour l'impôt
sur les donations, l'Allemagne et l'Espagne
retiennent les mêmes règles que pour
l'impôt sur les successions, tandis que
l'Italie prévoit une imposition forfaitaire
d'un montant négligeable (130 €).
En Allemagne
et en Espagne, les immeubles classés sont
exemptés de l'impôt foncier annuel, perçu
au profit des communes. En Italie, où les
immeubles classés ne sont pas exemptés de
cet impôt, une assiette favorable est
toutefois retenue : la valeur cadastrale la
plus faible de la zone cadastrale où ils se
trouvent.
En Espagne,
les immeubles classés sont exemptés de
l'impôt annuel sur le patrimoine, qui
n'existe ni en Allemagne ni en Italie.
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Les
mesures fiscales prises en faveur des
particuliers propriétaires d'immeubles
anciens sont très diverses d'un pays à
l'autre et sont complétées par des aides
directes apportées sous forme de
subventions. En effet, l'absence de mesures
fiscales dérogatoires constitue souvent la
contrepartie de la préférence accordée
aux aides directes.
Le
document intégral est disponible sur le
site du sénat à l'adresse : http://www.senat.fr/lc/lc101/lc101.pdf
O.de.M
publié
le 20/01/03
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