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Taxe professionnelle : les grandes lignes de la réforme

La loi de finances pour 2010 a réformé la taxe professionnelle. Cette dernière est remplacée à compter du 1er janvier 2010 par une cotisation économique territoriale (CET) elle-même composée de deux cotisations (1) :

• la cotisation foncière des entreprises (CFE), assise sur les valeurs locatives des biens passibles de la taxe foncière et,
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) qui remplace l’actuelle cotisation minimale de taxe professionnelle sur la valeur ajoutée.

Les investisseurs immobiliers sur le long terme les (« Investisseurs ») qui n’étaient pas redevables de la taxe professionnelle ni de la cotisation minimale sur la valeur ajoutée sont aujourd’hui visés par les nouvelles cotisations.

L’objet de la présente note, est de décrire les grandes lignes de ce texte et d’indiquer les points qu’il sera nécessaire de clarifier avec l’administration fiscale dans le cadre de son application.


1. Principes Généraux de la réforme

1.1 Extension du champ d’application

• Les activités de location et de sous-location d’immeubles nus autres qu’à usage d’habitation sont considérées comme une activité professionnelle au sens des nouvelles cotisations.

• Les foncières, investisseurs dans l’immobilier sur le long-terme sont donc visées par les nouvelles cotisations.

• Ceci concerne notamment les SIIC, OPCI, leurs filiales, les SCI de location et plus généralement toute société ayant pour activité la location d’actifs immobiliers.

• Sont visés tous types d’actifs à l’exclusion des actifs à usage d’habitation qui ont été exclus du champ des nouvelles cotisations.

• Les holdings « pures » sont en principe hors du champ d’application des nouvelles cotisations comme c’est le cas aujourd’hui pour la taxe professionnelle.

• Les promoteurs et marchands de biens sont assujettis à la CFE comme ils étaient assujettis à la taxe professionnelle. Leur situation est donc inchangée sous réserve des aménagements du nouveau texte.

1.2 La cotisation foncière (CFE)

• La CFE est construite comme l’ancienne taxe professionnelle à l’exception des équipements et biens mobiliers qui en sont exclus.

Ainsi, la base d’imposition de la CFE est constituée par la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière (propriété bâties ou non bâties) calculée suivant les règles applicable à cette taxe.

Un taux déterminé localement vient s’appliquer à cette assiette.

• Les bâtiments industriels bénéficient, sous certaines conditions d’un abattement de 30%. A noter, les immobilisations destinées à la production d’électricité d’origine photovoltaïque sont exclues de la base d’imposition.

• La période de référence est comme en matière de taxe professionnelle l’avant-dernière année civile précédant celle de l’imposition (n-2) ou le dernier exercice de 12 mois clos pendant cette période si cet exercice ne coïncide pas avec l’année civile. La CFE est recouvrée, déclarée et contrôlée comme l’ancienne taxe professionnelle.

• En cas d’immeuble loué, le redevable de la CFE est le locataire qui a disposé de l’immeuble pour les besoins de son activité [2], comme c’est le cas aujourd’hui pour la taxe professionnelle.

• Par ailleurs, les foncières sont en principe redevables :

• de la CFE au titre des locaux qu’elles occupent pour leur propre activité (siège social) ;

• de la CFE au titre des locaux qui ne sont pas loués ; le texte est toutefois ambigu sur le point de savoir si les actifs en instance de relocation peuvent donner lieu au paiement de la CFE.

1.3 La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

• Les Investisseurs sont redevables de la CVAE qui remplace l’ancienne cotisation minimale de taxe professionnelle sur la valeur ajoutée à laquelle ils n’étaient pas assujettis [3].

• La CVAE vise les contribuables dont le chiffre d’affaires annuel (CA) est supérieur à 152.500 k€ et est calculée sur la valeur ajoutée produite par l’entreprise. Son taux est progressif et variable selon le chiffre d’affaires avec l’application d’une formule :

• Taux de 0 en cas de CA inférieur à 500 k€
• Taux allant de 0 à 0,5% pour un CA compris entre 500 k€ de 3 M€ ; taux = 0,5% x (montant du CA - 500 000€) / 2 500 000€
• Taux allant de 0,5% à 1,4% pour un CA compris entre 3 M€ et 10 M€ ; taux = 0,5% + 0,9% x (montant du CA – 3 000 000€) / 7 000 000€
• Taux allant de 1,4% à 1,5% pour un CA compris entre 10 M€ et 50 M€ ; taux = 1,4% + 0,1% x (montant du CA – 10 000 000€) / 40 000 000€
• Taux de 1,5% pour les entreprises ayant un CA au-delà de 50 M€.

• La valeur ajoutée [4] fait l’objet d’une nouvelle définition est égale à la différence entre (i) le chiffre d’affaires augmenté de certains produits et (ii) certaines charges. Concernant plus particulièrement les investisseurs immobiliers sur le long terme, sont notamment pris en compte :

• dans le premier terme de la différence :

• Les loyers perçus de la location ou de la sous-location,
• Les refacturations de charges et frais aux locataires,
• Les plus-values de cession des immobilisations corporelles et incorporelles « lorsque celles-ci se rapportent à une activité normale et courante », étant précisé que les revenus exceptionnels devraient être exclus de cette catégorie.

• et dans le second terme de la différence :

• Les dotations aux amortissements afférents à la période de location (les amortissements lorsque l’immeuble n’est pas loué ne viennent pas en diminution),
• Les loyers des biens pris en location en cas de sous-location pour une période de plus de 6 mois et uniquement à concurrence du montant du loyer de sous-location,
• Les moins-values de cession d’immeubles « lorsqu’elles se rapportent à une activité normale et courante »,
• La TVA lorsqu’elle n’est pas déductible.

• Ne peuvent pas être déduites les charges financières. Ainsi, dans la plupart des cas, la VA des investisseurs immobiliers sera égale au montant des loyers perçus augmenté des refacturations de charges aux locataires sous déduction des amortissements pour les immeubles loués pour une période supérieure à 6 mois et de certaines charges déductibles (hors la taxe annuelle sur les bureaux, la taxe foncière...).

• Un mécanisme de plafonnement est prévu : la valeur ajoutée ne peut excéder 80% du chiffre d’affaires d’une entreprise lorsque son CA est inférieur ou égal à 7 600 000€ et à 85% lorsque son CA est supérieur à 7 600 000€.
  
  
  2. Entrée en vigueur

A titre d’observations préalables, la refacturation de la CVAE aux locataires paraît difficile en cas de pluralité d’immeubles détenus par une même société ou de pluralité de locataires dans la mesure où il s’agit d’un impôt lié à l’activité de la société bailleresse et non à l’immeuble lui-même.

• Le texte est entré en vigueur dès le 1er janvier 2010.

• Le texte prévoit que pour les investisseurs immobiliers sur le long terme, seuls 10% des produits et des charges sont pris en compte en 2010, 20% en 2011 ainsi de suite jusqu’en 2018 où 90% des produits et charges seront pris en compte.

• La somme des deux cotisations payées par une même entreprise est plafonnée à 3% de sa valeur ajoutée.

• En outre, un dispositif d’écrêtement par les pertes est prévue et s’applique à l’ensemble des redevables. Selon nos informations et en l’état actuel du texte, il devrait également s’appliquer aux investisseurs dans l’immobilier.

• Selon ce dispositif, le montant de la CET avec certaines cotisations [5] payé en 2010 ne doit pas excéder de plus de 500 € ou de plus de 10% le montant de la taxe professionnelle et des mêmes taxes qui étaient payées au titre de l’année 2009.

• Si tel est le cas, le contribuable peut, sur demande expresse, obtenir le remboursement de la différence à hauteur de 100% en 2010, 75% en 2011, 50% en 2012 et 25% en 2013.

• Les investisseurs long-terme dans l’immobilier n’étant pas redevables de la taxe professionnelle en 2009 devraient donc pouvoir obtenir remboursement de leur cotisation au titre des années 2010 à 2013.

• Enfin, du point de vue des obligations déclaratives, la déclaration pour le calcul de la CVAE 2010 devra être effectuée le 3 mai 2011, étant précisé qu’un acompte de 50% devra être payé au plus tard le 15 juin 2010 puis les 50% restants au plus tard le 15 septembre 2010.

Le texte prévoit en outre, une obligation générale d’envoi d’une déclaration au plus tard le 3 mai 2010 de la valeur ajoutée de l’année 2009. L’administration fiscale nous a confirmé que cette déclaration devait être adressée quand bien même le contribuable ne serait pas redevable de la taxe professionnelles et la cotisation minimale au titre de cette année.

A propos des auteurs

Christine Daric et Olivier Mesmin Avocats, Baker & McKenzie SCP 1 RUE PAUL BAUDRY, 75008 PARIS