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Taxe foncière et évaluation : un immeuble de 100 mètres de hauteur ne peut être comparé à la Tour Montparnasse

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Taxe foncière et évaluation : un immeuble de 100 mètres de hauteur ne peut être comparé à la Tour Montparnasse

La SCPI FI a demandé TA de Paris de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 à 2012 dans les rôles de la Ville de Paris à raison d’un ensemble immobilier à usage de bureaux situé avenue du Maine à Paris (15e).

Par un jugement en date du 22 octobre 2015, le TA de Paris a prononcé, en ce qui concerne les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2011 et 2012, un non lieu à statuer à concurrence des sommes de 5 662 € et 5 758 € dégrevées en cours d’instance, puis a rejeté le surplus de sa demande.

Par pourvoi la SCPI FI a demandé au Conseil d’Etat de faire droit à sa demande .

C’est l’article 1498 du CGI qui fixe les règles d’évaluation pour tous les biens autres que les locaux d’habitation, les locaux à usage professionnel et les établissements industriels justiciables de la méthode d’évaluation comptable.

Or, conformément aux dispositions de cet article, la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers ordinaires est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après :

  • pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
  • pour les biens loués à des conditions de prix anormales, occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison et, à défaut, par voie d’appréciation directe.

Comme le souligne la doctrine BOFIP-Impôt « l’évaluation par comparaison consiste à attribuer à une propriété ou fraction de propriété donnée une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée, sur le procès-verbal des opérations de révision de la commune, pour d’autres immeubles de même nature pris comme types (au cas particulier, le terme « immeuble » désigne donc aussi bien un local, une construction entière ou un terrain affecté à usage commercial). Cette valeur est égale à celle que comporterait l’immeuble envisagé s’il faisait lui-même l’objet d’un contrat de location à des conditions de prix normales. »

« Les immeubles-types utilisés à cet effet sont choisis parmi les immeubles de la commune les plus remarquables du point de vue de la comparaison à effectuer. Ces types doivent correspondre, autant que possible, à toutes les catégories dans lesquelles peuvent être rangés les immeubles de la commune au regard de l’affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement. » BOI-IF-TFB-20-10-30-20-20121210, n°30

Le Conseil d’Etat rappelle qu’en application de l’article 1498 précité les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d’autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d’appréciation directe en application du 3° du même article.

Or, à la date du 1er janvier 1970 retenue pour l’évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l’évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres.

En conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l’application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieure.

Partant le Conseil d’Etat estime « qu’en retenant comme terme de comparaison de la tour Montparnasse, inaugurée en 1973 et haute de 210 mètres, un immeuble de bureau qui n’a pas plus de 100 mètres de hauteur, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »


Arrêt du Conseil d’État, du 29 mai 2017, pourvoi n°395238

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Article de la rédaction du 5 juin 2017

Publié le mardi 6 juin 2017

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