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SCI familiale : Faire échec aux dispositions de l’article 15-II du CGI est constitutif d’un abus de droit fiscal

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SCI familiale : Faire échec aux dispositions de l’article 15-II du CGI est constitutif d’un abus de droit fiscal

L’administration fiscale vient de rendre publique de nouveaux avis rendus par le comité de l’abus de droit fiscal commentés par l’administration dans le cadre de sa séance du 22 septembre 2017 (CADF/AC n° 6/2017).

  • 5 affaires concernent un montage n’ayant d’autre objet que de faire échec aux dispositions de l’article 15-II du code général des impôts.

La SCI X, créée le 29 décembre 2008, a pour objet la propriété,l’administration et l’exploitation par bail de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle pourra devenir propriétaire.

Son capital social de 1 000 € est divisé en 100 parts de 10 € chacune, réparties entre les membres de la famille Y, à savoir 25 parts pour Madame Y1 (mère), 30 parts pour chacune de ses deux filles, Y2 et Y3, et 15 parts pour son fils Y4.

Le 3 février 2009, la SCI X fait l’acquisition d’une maison d’habitation pour un prix de 940 000 € financé par un emprunt bancaire de 1 065 000 € remboursable en 180 mensualités de 8 449,71 €.

Le 21 juillet 2009, la SCI X dépose une demande de permis de construire pour la rénovation de cette maison, la demande mentionnant que l’immeuble est destiné à constituer une habitation secondaire.

Après l’obtention du permis de construire le 20 octobre 2009, la SCI X fait réaliser d’importants travaux au cours des années 2010 à 2013 dont le montant total s’élève à 1 240 283 € et qui ont été financés par les trois enfants Y par des apports en compte courant. Après travaux, la maison dispose d’une surface habitable de plus de 400 m2 sur trois niveaux.

Le 4 octobre 2012, un bail, conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, est signé entre la SCI X et Mmes Y2 et Y3 avec un loyer fixé à 4 000 € par mois.

Depuis l’acquisition de la propriété, les résultats de la SCI X, qui n’a pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au nom des associés au prorata de leurs droits dans cette société relevant de l’article 8 du CGI. Les résultats fonciers déclarés par la société au titre des années 2011 à 2013 sont déficitaires et s’élèvent respectivement à 378 416 €, 412 317 € et 332 196 €. La quote-part de ces déficits revenant à M. Y4 s’élève à 56 763 € au titre de l’année 2011, 61 847 € au titre de l’année 2012 et 49 829 € au titre de l’année 2013.

Les déficits fonciers de la SCI X revenant à M. Y4 ont d’abord absorbé les autres revenus fonciers déclarés par ailleurs, la part restante du déficit ayant généré un déficit foncier imputé sur le revenu global dans la limite légale prévue au 3° du I de l’article 156 du code général des impôts.

Par une proposition de rectification en date du 19 décembre 2014, l’administration a remis en cause les déficits fonciers déclarés par la SCI X au titre de ces trois années en mettant en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Elle a estimé que la location à titre de résidence secondaire de cette propriété par la SCI X à Mmes Y2 et Y3 n’avait eu d’autre but que de permettre aux associés de la SCI d’imputer les déficits fonciers déclarés sur les revenus fonciers retirés à raison d’autres immeubles et ainsi de faire échec aux dispositions du II de l’article 15 du code général des impôts.

Le Comité relève qu’il est constant que la SCI X a acquis l’immeuble, qui constituait le seul élément de son patrimoine immobilier, dans le but de lui donner un usage de résidence secondaire comme le mentionne la demande de permis de construire.

Il constate qu’aucun élément ne lui a été soumis permettant de démontrer que des démarches ont été entreprises par cette société familiale en vue de proposer sa location à des tiers.

Le Comité relève également la disproportion entre le montant des loyers (10 000 euros en 2012 et 48 000 euros en 2013) et les charges constituées des mensualités de l’emprunt et des travaux entrepris sur l’immeuble, conduisant à une opération structurellement déficitaire.

Il relève encore que, pour un investissement dont le montant total s’élève à 2 180 283 euros compte tenu du coût total des travaux, d’une part, le règlement des mensualités de l’emprunt est assuré grâce à des apports en compte courant mensuels de Mme Y1 et, d’autre part, les travaux ont été financés par des apports en compte courant de Mmes Y2 et Y3 et de M. Y4.

Le Comité estime dès lors, et alors même que le montant du loyer n’a pas été remis en cause par l’administration, qu’un tel investissement ne trouve sa justification que par l’intérêt fiscal pour les associés de cette SCI familiale de pouvoir imputer les déficits fonciers sur les revenus fonciers réalisés par ailleurs.

Le Comité en déduit que la signature du contrat de bail et, par suite, la facturation de loyers par la SCI X à Mmes Y2 et Y3 ont été réalisées dans le seul but de faire échec aux dispositions du II de l’article 15 du code général des impôts en permettant à chacun de ses associés de déduire abusivement de ses revenus fonciers et de son revenu global les charges afférentes à la propriété acquise par la SCI et destinée à un usage de résidence secondaire.

Le Comité émet en conséquence l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue par l’article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Enfin, le Comité estime que M. Y4 doit être regardée comme ayant eu l’initiative principale des actes constitutifs de l’abus de droit et, en outre, en a été le principal bénéficiaire au sens du b) de l’article 1729 du code général des impôts. Il émet donc l’avis que l’administration est fondée à appliquer la majoration de 80 % prévue par ces dispositions.


Séance du 22 septembre 2017 (CADF/AC n° 6/2017).

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Article de la rédaction du 20 novembre 2017

Publié le mercredi 22 novembre 2017

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