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Rehaussement de la valeur d’acquisition à titre gratuit d’un bien : la plus-value de cession est déterminée en tenant compte de la valeur rectifiée

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Le Conseil d’Etat vient de rappeler les modalités de calcul d’une plus-value immobilière lorsque le bien a été acquis a titre gratuit et que cette acquisition a fait l’objet d’un rehaussement dans le cadre d’une proposition de rectification.

Rappel des faits

La villa dénommée RA, édifiée sur le territoire de la commune de Villefranche-sur-Mer, appartenait en indivision à Mme A et à la SCI DAZ. Par un acte du 1er février 2009, Mme A a fait donation de la nue-propriété de sa part indivise à ses trois fils, pour une valeur déclarée de 880 000 €.

Le 20 novembre 2010, la propriété a été vendue pour un montant total de 22 003 000 €. A l’occasion de cette vente, M. A a revendiqué le bénéfice de l’exonération d’imposition sur les plus-values de cession prévue par les dispositions du 1° du II de l’article 150 U-II-1° du CGI au motif que cette villa était sa résidence principale.

A l’issue d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle de M. A l’administration a remis en cause cette exonération par une proposition de rectification du 9 août 2012.

Par un jugement n° 1405195 du 29 septembre 2016, le TA de Nice a prononcé la réduction, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu de l’année 2010 à concurrence de la réduction de la plus-value taxable d’un montant de 1 129 432 euros.

Par un arrêt n° 16MA04514 du 5 décembre 2017, la CAA de Marseille a, d’une part, rejeté l’appel de M. A.contre ce jugement en tant qu’il a partiellement rejeté sa demande et, faisant droit à l’appel incident du ministre de l’action et des comptes publics, annulé ce jugement en tant qu’il a réduit l’imposition de M. A et remis à sa charge les sommes dégrevées en exécution de ce jugement.

M. A s’est pourvu en Cassation.


L’intérêt de l’arrêt du Conseil d’Etat n’est pas temps l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale qui en l’espèce ne pouvait pas s’appliquer (Dès lors, notamment, que l’intéressé était demeuré locataire d’un appartement situé à proximité de son lieu de travail et ne justifiait d’aucun déménagement de ses effets personnels au cours des années 2009 et 2010) que celui du calcul de la plus-value.

Comme le rappelle la haute juridiction administrative pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation.

« Cette valeur doit en principe être prise en compte, qu’elle procède d’une déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou, le cas échéant, d’une rectification définitive de cette déclaration par l’administration fiscale. »

La rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation postérieurement à la cession ouvre la possibilité, pour le contribuable, de demander la prise en compte de cette valeur rectifiée pour l’imposition de la plus-value de cession, soit dans le cadre d’un litige en cours relatif à cette imposition, soit par la voie d’une réclamation, la fixation de la valeur rectifiée devant alors être regardée comme un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation au sens du c) de l’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales.

Il n’en va autrement que si l’administration établit que la valeur retenue pour les droits d’enregistrement était dépourvue de toute signification, c’est-à-dire qu’elle est sans rapport avec la valeur réelle du bien. Dans l’hypothèse où aucune valeur n’a été déclarée pour la détermination des droits de mutation, l’administration peut affecter au bien en cause une valeur nulle, à moins que le contribuable ne soit en mesure de justifier sa valeur d’acquisition à la date de cette dernière.

Au cas particulier, deux ans après la cession de la villa l’administration a procédé, pour l’imposition aux droits de mutation de la donation-partage dont avait bénéficié M. A à un rehaussement de la valeur d’acquisition du bien par une proposition de rectification du 28 juin 2012.

Le litige a été soumis à l’appréciation de la commission départementale de conciliation, qui a fixé la valeur de la part indivise de la nue-propriété de la villa en cause à la somme de 4 268 297 €, au lieu des 880 000 € déclarés lors de la donation-partage.

L’administration a alors a mis en recouvrement l’imposition correspondante au titre des droits de mutation à titre gratuit le 23 février 2015.

Le Conseil d’Etat estime que la CAA de Marseille « aurait dû, pour calculer le montant de la plus-value litigieuse, en premier lieu, rechercher si la rectification de la valeur vénale d’acquisition de la villa en cause opérée par l’administration fiscale pour l’établissement des droits de mutation était devenue définitive puis, dans l’affirmative, en second lieu, prendre en compte la valeur du bien ainsi rectifiée.

En refusant de tenir compte de la valeur rectifiée au motif qu’elle procédait d’un événement postérieur au fait générateur de la plus-value que constitue le transfert de la propriété du bien immobilier, réalisé à la date de sa cession, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’erreur de droit. »




Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 novembre 2019, n°418379

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Article de la rédaction du 28 novembre 2019

Publié le vendredi 29 novembre 2019

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