Retrait par attribution d’actif à un associé d’une SCI

Réponse d’expert n°40

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 Question :

Un associé personne physique d’une société civile immobilière (SCI) soumise au régime des sociétés de personnes, envisage de se retirer. Dans ce cadre, il est convenu de lui attribuer un immeuble.

Cette opération risque-t-elle d’entraîner un double niveau de taxation ?

 La réponse des experts SVP : OUI

En effet, la société, bien qu’étant soumise à l’impôt sur le revenu, forme une personne juridiquement distincte de celle de ses membres.

La sortie d’actif de l’immeuble s’analyse comme une dissolution partielle. Il convient de déterminer une plus-value immobilière réalisée par la société.

Cette plus-value sera égale à la différence entre le prix de sortie d’actif de l’immeuble (500 000 €) et son prix d’acquisition (300 000 €).

Le prix d’acquisition peut être augmenté des frais d’acquisition, du coût des éventuels travaux de construction, reconstruction agrandissement, amélioration qui n’auraient pas déjà été pris en compte pour la détermination du revenu foncier.

La plus-value sera ensuite corrigée des abattements pour durée de détention, lesquels, selon nous, varieront selon la date de réalisation de l’opération.

Compte tenu du régime fiscal de la société, la plus-value est réalisée par la société mais ce sont les associés présents à la date de la sortie de l’élément d’actif qui supporteront l’impôt sur le revenu au prorata de leurs droits.

Cette plus-value doit être distinguée de la plus-value réalisée par l’associé sortant sur ses titres.

En effet, il a investi 1 000 € et se trouve attributaire d’un bien d’une valeur de 500 000 €.

Il réalise donc une plus-value sur ses titres.

S’agissant de titres d’une société à prépondérance immobilière, la plus-value sera de nature immobilière.

Elle sera déterminée par différence entre la valeur du rachat des titres (500 000 €) et le montant des apports réalisés (1 000 €).

Cette plus-value sera également corrigée des abattements pour durée de détention des titres.

Au cas particulier, il y a une double imposition mais elle concerne des redevables différents et des biens de nature différente.

Pour éviter cette pénalisation l’associé pourrait s’appuyer sur la jurisprudence des arrêts Quemener (16 février 2000, n°133296) et Baradé (9 mars 2005, n°248825).

Ainsi, selon la Haute Cour le prix d’acquisition des parts pourrait être :

 majoré de la quote-part des bénéfices et des plus-values de la société, imposée au nom de l’associé,
 minoré des déficits que l’associé aurait déduits de son revenu.