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Régime fiscal des LMNP, LMP et résidences spécialisées dans l’accueil des seniors

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Question orale :

M. Rémy Pointereau attire l’attention de Mme la ministre de l’économie, de l’industrie et de l’emploi sur la modification, au 1er janvier 2009, du régime fiscal applicable aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP) et loueurs de meublés professionnels (LMP) qui risque de venir pénaliser les zones rurales y compris les zones de revitalisation rurale, d’autant plus que les dispositions de la loi Scellier 2009 excluent les communes classées en zone C du bénéfice d’une réduction d’impôts, c’est-à-dire la majorité des communes rurales.

Cette révision du régime fiscal est susceptible d’empêcher la réalisation de résidences spécialisées pour l’accueil des seniors, dont le besoin est important dans les départements ruraux.

En effet, depuis le 1er janvier 2009, le régime fiscal des LMNP et LMP a été modifié et la réduction d’impôt calculée sur le prix de revient des logements ne serait réservée qu’aux seuls EHPAD, résidences d’étudiants, résidences de tourisme et résidences d’affaires, ce qui exclut désormais les résidences pour les seniors. De même la loi Scellier qui aménage les dispositifs dits Robien et Borloo ne permettrait de réserver le bénéfice d’une réduction d’impôts de 25 % qu’aux seules communes des zones A, B1, B2 à l’exclusion de la zone C.

Or, les projets de résidences de seniors portés par des investissements privés offrent de nombreux avantages : des logements de qualité dans les communes rurales ; la faculté laissée aux personne âgées de ne pas être déracinées, ni contraintes à la solitude, et d’être logées dans un cadre agréable, adapté, convivial avec des services offerts aux personnes résidantes ; la possibilité de créer ou conserver des emplois ou petits commerces de proximité dans les communes ; enfin, elles donnent lieu à des rentrées de recettes pour les budgets communaux.

Depuis le 1er janvier, les nouveaux textes semblent ainsi exclure les résidences seniors de certains avantages fiscaux et les investisseurs auront tendance à se désengager de projets qui ne trouvent plus de rentabilité économique, du fait de cette modification fiscale et de l’exclusion de la zone C des dispositions avantageuses de la loi Scellier. C’est le cas dans son département où sur un terrain déjà acquis, un promoteur envisageait de réaliser une résidence pour les seniors dans une commune rurale de 600 habitants avec commerces, médecin, pharmacien.

Le monde rural de ce fait en subira les conséquences et les projets de résidences pour les seniors se déplaceront obligatoirement des petites communes vers les communes les plus peuplées, ce qui entraînera des déplacements des personnes âgées et le déclin démographique et économique des communes déjà les moins peuplées.

Aussi, il souhaite lui demander quel dispositif peut être mobilisé pour permettre aux porteurs des projets de résidence pour les seniors de bénéficier des mêmes dispositions fiscales que celles attribuées aux investisseurs d’autres types de résidences. Enfin, il lui demande de lui préciser les raisons qui justifient l’exclusion des communes de la zone C du bénéfice du nouveau dispositif de défiscalisation.

Réponse du ministre :

[...]

M. Hervé Novelli, secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services :

Monsieur Pointereau, je connais votre attachement au monde rural et je comprends votre inquiétude.

Je voudrais néanmoins souligner que les réformes qui ont été adoptées en loi de finances par le Parlement et que vous avez mentionnées n’ont pas remis en cause les dispositions fiscales de soutien à l’investissement privé. Plusieurs mécanismes fiscaux permettent d’ores et déjà de favoriser la réalisation de résidences-services pour les personnes âgées.

  • Tout d’abord, le régime de la location meublée professionnelle constitue toujours une incitation puissante au financement, notamment en ce qui concerne les résidences pour les seniors. Certes, ce régime est désormais réservé aux investisseurs qui agissent réellement en professionnels. Comme vous le savez, un certain nombre de dérives ont conduit le législateur à réserver ce bénéfice aux investisseurs professionnels, mais cela n’a pas pour effet d’amoindrir les avantages attachés à ce régime, lesquels demeurent inchangés : imputation du déficit sur le revenu global ; amortissement de l’investissement.
  • Je voudrais également rappeler que le régime applicable aux loueurs de meublés professionnels n’est pas réservé à certaines zones et s’applique sur tout le territoire ; il n’est pas non plus réservé à certains types de résidences.
  • Le régime de la location meublée non professionnelle n’est pas davantage zoné. Le régime d’amortissement continue de s’appliquer à ces investissements : cela est normal s’agissant de biens dont le produit de la location est imposé selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux.
  • En revanche, la nouvelle réduction d’impôt votée par le législateur dans la loi de finances pour 2009 complète le régime d’amortissement pour certains investissements seulement. Le législateur a choisi de réserver le bénéfice de cette réduction d’impôt à quelques investissements ciblés : les établissements d’accueil des personnes les plus fragiles, les établissements de soins, les logements affectés à l’accueil familial salarié, les résidences avec services pour étudiants et les résidences de tourisme.

Trois types de résidences accueillant des seniors peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

  • Il s’agit, tout d’abord, des établissements de services sociaux et médicosociaux qui accueillent des personnes âgées et qui leur apportent une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale.
  • Il s’agit, ensuite, des logements affectés à l’accueil familial salarié, qui comprennent des logements destinés à la fois aux personnes âgées accueillies, mais aussi à l’accueillant familial et à son remplaçant. Ces structures doivent êtres gérées par un groupement de coopération sociale ou médicosociale.
  • Il s’agit, enfin, des établissements de santé ayant pour objet de dispenser des soins de longue durée, comportant un hébergement destiné à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante ainsi que des traitements d’entretien.

Dès lors qu’elles correspondent à l’un des types d’établissements que je viens d’énoncer, les résidences pour personnes âgées peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

La construction de résidences-services destinées aux personnes âgées sera également encouragée au travers du nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif, adopté à l’initiative de MM. Carrez et Scellier lors de l’examen de la loi de finances rectificative pour 2008.

En effet, s’agissant de ces résidences, les modalités d’application qui prévalaient pour les dispositifs « Robien » et « Borloo » pourront être reconduites dans le cadre de ce nouveau dispositif. Pour autant que le bailleur soit distinct de la personne fournissant le service, ce type d’investissement pourra bénéficier de la réduction d’impôt.

Contrairement au régime du loueur en meublé, professionnel ou non, qui s’applique sur l’ensemble du territoire français, le législateur a clairement souhaité que la réduction d’impôt « Carrez-Scellier » soit réservée à certaines zones sous tension du territoire, afin d’éviter les effets de sur-construction dans certaines zones. Il y va de la protection des investisseurs particuliers contre des investissements qu’ils ne parviendraient pas à rentabiliser.

Vous le savez, monsieur le sénateur, nous devons veiller à éviter les dérives que l’on a pu constater dans la construction d’un certain nombre de résidences sur nos territoires ruraux. Le dispositif global que je viens de vous décrire est de nature, me semble-t-il, à nous prémunir contre des difficultés de ce type.

M. le président. La parole est à M. Rémy Pointereau.

M. Rémy Pointereau. Votre réponse ne me satisfait que partiellement, monsieur le secrétaire d’État.

Il est tout de même paradoxal que la résidence senior que je mentionnais soit installée dans une ZRR, une zone de revitalisation rurale.

Plutôt que de prévoir des mesures dérogatoires pour une série de projets, il serait préférable de revoir complètement le dispositif des ZRR, qui ne répond plus aux besoins du milieu rural.

La lecture qui en est faite n’est pas tout à fait la même sur le terrain et à Bercy. Une refonte du système permettrait de couvrir l’ensemble des besoins en milieu rural et simplifierait beaucoup la situation.

newsletter de Fiscalonline

Réponse ministérielle Pointereau du 4 mars 2009

Question n°0436S


Publié le lundi 9 mars 2009

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