Régime fiscal applicable aux revenus immobiliers

Location nue : modalités d’imposition des revenus fonciers

Sont imposables au titre des revenus fonciers l’ensemble des revenus issus de la location nue de biens immobiliers (loyers). Il est indifférent que les revenus soient perçus en direct ou par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières (SCI) n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés.

L’impôt est calculé sur la base des revenus fonciers nets correspondant à la différence entre les recettes et les charges déductibles. À cet égard, sont déductibles les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. À l’inverse, les dépenses de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles, et ce alors même qu’aucun amortissement ne peut être pratiqué.

-Le revenu net foncier est assujetti au barème progressif de l’IR, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (au taux global de 15,5%), et ouvre droit, l’année suivante, à une déduction partielle de la CSG (à hauteur de 5,1%).

En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € et pour sa fraction non liée aux intérêts d’emprunt. La fraction du déficit excédant ce seuil, de même que celle correspondant aux intérêts d’emprunts, peut être déduite des revenus fonciers des dix années suivantes (1).

En cas de recettes brutes annuelles inférieures à 15 000 €, il est possible d’opter pour le régime du « micro-foncier », et ainsi d’évaluer forfaitairement l’ensemble des charges à 30% du montant des recettes brutes.

Location meublée : modalités d’imposition des revenus perçus

La location meublée se distingue de la location nue par le fait que le logement doit être suffisamment pourvu en meubles et objets mobiliers pour que le locataire puisse y vivre avec ses seuls effets personnels. Le loueur en meublé peut être professionnel ou non professionnel. Pour bénéficier du statut de professionnel, il doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

être inscrit en cette qualité au Registre du Commerce et des Sociétés (2),

retirer de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles brutes,

et réaliser des recettes excédant les autres revenus d’activité du foyer fiscal (pensions de retraite comprises).

Que l’activité de location meublée soit réalisée à titre professionnel ou non professionnel, le loueur peut déduire des recettes (loyers acquis) l’ensemble des charges liées à l’activité. Il peut notamment déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (droits d’enregistrement et frais de notaire), les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ainsi que l’amortissement de l’immeuble.

Si la déduction de l’ensemble des charges génère un résultat positif, celui-ci sera soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) dans la catégorie des BIC, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (CGS, CRDS, ...) au taux de 8% si la location meublée est exercée à titre professionnel, ou au taux de 15,5% si elle est exercée à titre non professionnel.

Si la déduction de l’ensemble des charges génère un déficit celui-ci pourra être imputé :

Sur le revenu global, sans aucune limitation, si l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel ;

Sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, si cette activité est exercée à titre non professionnel.

Il est à noter que l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. En conséquence, les amortissements non déduits peuvent être comptabilisés et reportés afin d’être imputés sur les bénéfices des exercices ultérieurs.

En cas de location meublée non professionnelle, si les recettes annuelles sont inférieures à 32 900 €, le loueur a la faculté d’évaluer forfaitairement les charges à 50% du chiffre d’affaires (régime du micro BIC).

En complément, notons que les loueurs non professionnels qui investissent directement, et non par l’intermédiaire d’une société, dans l’acquisition de certains types de logements (3) neufs, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait ou faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le cas échéant, celle-ci est égale à 11% du prix de revient du logement, retenu dans la limite globale de 300 000 €, et est répartie sur les neuf années minimum de location.

(1) En cas d’imputation d’un déficit sur le revenu global, celle-ci n’est définitivement acquise qu’à la condition que le bien soit maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de l’imputation.

(2) L’activité de location meublée est considérée au plan fiscal comme une activité commerciale, et au plan du droit, comme une activité civile. Les greffiers des tribunaux de commerce refusent donc parfois l’inscription du loueur au RCS. Dans cette situation, le loueur pourra néanmoins bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel en produisant la copie de la décision de refus d’inscription du greffe.

(3) Les logements concernés sont ceux qui font partie des établissements d’accueil des personnes âgées ou handicapées, des structures