Régime de la TVA immobilière en cas de revente d’un immeuble acquis en VEFA

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 10 mars 2010 portant réforme de la TVA, les particuliers ne sont plus assujettis à la TVA à raison de la vente de terrains à bâtir ou d’immeubles neufs, sous la seule réserve que l’immeuble bâti, s’il est cédé dans les cinq ans de l’achèvement, n’ait pas été acquis par le cédant en tant qu’immeuble à construire (cas de la VEFA) [Art. 257-I-3-2° du CGI].

La revente actuelle se situe donc dans l’exception visée à l’article 257-I-3-2° du CGI et la vente, si elle intervient bien dans les cinq ans de l’achèvement, relève de la TVA.

L’assujettissement de la vente à la TVA a pour corollaire de permettre au vendeur d’exercer le droit à déduction de la TVA qui a grevé le prix d’acquisition.

Il en découle que si le droit à déduction a déjà été exercé, c’est le montant intégral de la TVA collectée sur le prix de vente qui doit être reversé.

Or, dans notre, le droit à déduction a bien été exercé, même si la modalité particulière selon laquelle a été opéré le remboursement de crédit peut donner à penser le contraire.

En effet, dans ce type de vente, il est assez courant de subroger le vendeur (le promoteur) dans le droit au remboursement de la TVA auquel l’acquéreur peut prétendre pour la raison suivante : lorsque le bien acquis est destiné à la réalisation d’opérations passibles de la TVA (cas de l’acquéreur d’un appartement dans une résidence de tourisme destiné à être donné à bail commercial assujetti à la TVA), l’acquéreur de l’immeuble en état futur d’achèvement est débiteur envers le promoteur d’un prix TTC, mais détient également un droit à déduction qui s’analyse en une créance à l’encontre du Trésor public.

La substitution du vendeur à l’acquéreur est alors un procédé commode qui évite à l’acquéreur de faire l’avance d’une TVA qui devrait lui être restituée par la suite : le Trésor public procède alors directement au profit du promoteur (vendeur) à un remboursement de TVA dont le montant correspond très exactement à la TVA qui grève le prix et que l’acquéreur n’a donc plus à lui verser.

Cette modalité de déduction n’a cependant de valeur que qu’entre les parties et est inopposable à l’administration fiscale qui considèrera en tout état de cause que le droit à déduction a bien été exercé par l’acquéreur.

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