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Réforme des plus-values immobilières : certitudes et incertitudes

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Réforme des plus-values immobilières : certitudes et incertitudes




Article mis à jour le 30 décembre 2013 à 13H

Attention : le Conseil Constitutionnel a jugé contraires à la Constitution les dispositions supprimant l’application de l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières portant sur les terrains à bâtir.

Voir notre article : Le Conseil Constitutionnel censure la réforme des plus-values immobilières sur terrains à bâtir

Partant les propriétaires de terrains à bâtir pourront continuer à tenir compte d’un abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières de cession, identique à celui qui s’applique aux immeubles bâtis depuis le 1er septembre 2013.

Voir notre article : Plus-values et cession de terrain à bâtir : quel régime d’abattement pour 2014 ?




Le moins que l’on puisse dire c’est que cette énième réforme du régime des plus-values immobilières manque de lisibilité et de suivie. Si les modalités de cette réforme sont connues depuis le mois d’août et si le nouveau régime est applicable depuis le 1er septembre, les propositions issues de la commission des Finances et des amendements sont de nature à compromettre la clarté du nouveau régime.

L’examen, ce jour, de l’article 18 du PLF2014 a permis de dissiper certaines zones d’ombre qui nourrissaient de nombreuses interrogations parmi les professionnels du droit et du chiffre.

  • Concernant l’entrée en vigueur de la suppression de l’abattement pour durée de détention en cas de cession de terrains à bâtir

Les députés ont adopté l’amendement du rapporteur Christian Eckert et visant à reporter l’entrée en vigueur de la réforme proposée pour les plus-values immobilières réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir du 1er janvier 2014 au 1er mars 2014.

  • Concernant la réactivation des régimes d’exonération visant le logement social

Les députés ont adopté l’amendement I-713 qui propose de prolonger jusqu’au 31 décembre 2015 l’exonération en matière de plus-value visant à encourager la cession, par des particuliers, de terrains à bâtir ou d’immeubles à des organismes HLM (Art. 150-U-7° et 8° du CGI)

En revanche, l’amendement (I-733) qui réintroduisait les dispositions de l’article 210 E du CGI qui, jusqu’au 31 décembre 2011, permettaient à l’entreprise qui cédait un terrain ou un immeuble à un organisme d’HLM de s’acquitter de l’impôt sur les sociétés au taux réduit a été retiré par son défenseur le député Goldberg.

  • Concernant les ventes de terrains à bâtir intervenant postérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau régime mais pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 31 décembre 2013

Rappelons qu’au printemps le gouvernement avait indiqué que l’abattement pour durée de détention pour la détermination du montant imposable des plus-values de cession de terrains à bâtir serait supprimé à compter du 1er janvier 2014 sous réserve des opérations de cession engagées par une promesse de vente enregistrée avant le 31 décembre 2013 : (RM Mathis du 9 avril 2013).

L’article 18 du PLF pour 2014 étant muet sur d’éventuelles mesures transitoires, la question se posait de savoir si une telle mesure verrait le jour.

Un amendement en ce sens a été déposé par le député Goldberg (N°I-782). Il prévoit que la suppression de l’abattement ne s’applique pas dès lors que l’immeuble a fait l’objet d’une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2013 et d’un acte de vente signé au plus tard le 31 décembre 2015

Or cet amendement a été retiré.

  • Concernant la mise en oeuvre d’un abattement dégressif

Soulignons que l’amendement (N°I-776) visant à instituer pour les terrains à bâtir un abattement dégressif, pénalisant la rétention et incitant à la vente a reçu un avis défavorable de la Commission des Finances et du gouvernement. M. Eckert a souligné le caractère « couteux » de cette mesure. Cet amendement a en définitive été retiré par son défenseur le député Goldberg.

  • Concernant les non-résidents

Les députés ont adopté un amendement favorable aux contribuables expatriés en ce qu’il assouplit les conditions d’éligibilité au régime d’exonération des plus-values immobilières dont peuvent ce prévaloir les non-résidents au titre d’une habitation qu’ils possèdent en France (Art 150 U-II-2° du CGI).

« Plus-value immobilière des non-résidents : assouplissement du régime d’exonération pour les expatriés »

  • Concernant la suppression de l’exonération totale des prélèvements sociaux

La semaine dernière, le rapporteur proposait un amendement (I-293) visant à aligner à 22 ans la durée de détention donnant droit à un abattement maximum de l’assiette des plus-values immobilières soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cet abattement conduisait à plafonner l’exonération des prélèvements sociaux à 28% quelle que soit la durée de détention.

Le rapporteur a retiré son amendement.


En définitive de nombreux amendements ont été retiré lors de l’examen parlementaire de l’article 18.

Ces retraits s’expliquent par la proposition du ministre du Budget de profiter de la navette parlementaire pour retravailler sur cette réforme des plus-value immobilières...« nous sommes trés ouverts de conduire avec le parlement à la faveur du projet de loi de finances un dispositif qui permettent d’atteindre le but. Les solutions qui pourraient être adoptées devront tenir compte de la contrainte budgétaire »

Au cours de cette réflexion globale sur la réforme du régime des plus-values immobilières, devraient être abordés les problèmes de qualification de terrains à bâtir et de terrains bâtis, la définition fiscale étant différente de la définition en droit de l’urbanisme. Sera plus particulièrement étudié le sort des terrains situés en zone urbaine bâtis mais supportant des bâtiment destinés à la démolition et à la reconstruction.

Même si le député Eckert a retiré son amendement I-293, il a rappelé qu’en matière de plus-value mobilière, l’exonération n’est jamais totale puisque les prélèvements sociaux ne bénéficient pas d’exonération. Or comme le souligne Gilles Carrez c’est peut être la piste de sortie pour avoir un système harmonisé entre plus-values mobilières et plus-values immobilières.

Reste à savoir si il sera possible de tout caler sur 22 ans, à la fois l’exonération des prélèvements sociaux et l’exonération d’impôt sur le revenu où si les prélèvements sociaux continueront à être exonérés...c’est la réflexion qui sera menée avant le passage du texte en seconde lecture

newsletter de Fiscalonline

Article de la rédaction du 21 octobre 2013

Publié le mardi 22 octobre 2013

3 Messages de forum

  • Donc en cas de promesse de vente sur un terrain à bâtir signée en 2013 mais vente effective après le 01 /03 /2014 que ce passe il ?

    Répondre à ce message

  • Cher symeonoglou, je dois vous annoncer que vous risquez certainement être imposé au max, puisque la réponse ministérielle Mathis du 9 avril 2013 stipulant que c’était la promesse de vente qui faisait foi pour déterminer les plus values, a été purement supprimée !!! maintenant c’est la date réelle de la vente donc tous les propriétaires qui ont passé une promesse de vente dans les 6 derniers mois, se font tous "bai..." (il n’y a pas d’autre mot, puisque tout le monde (état, notaires) nous ont berné, menti, mal informé. Le résultat ils vont l’avoir : les ventes vont être annulées, les terrains vont rester vides chez leur proprio, et l’argent qu’ils allaient gagner n’ira jamais être dépensé dans les voyages, concessionnaires auto, hypermarché, ou jamais être donnés aux enfants et petits enfants pour qu’ils puissent démarrer dans la vie !! Le résultat va être exactement l’inverse de l’effet escompté !!! C’est pittoyable, écoeurant et limite crétin !

    Répondre à ce message

  • L’écart entre les régimes de taxation des plus-values pour cession de terrains construits d’une part, et de terrains à bâtir d’autre part, ne cesse de s’accroître. Cela rend d’autant plus urgent une clarification de la doctrine administrative sur la définition à retenir pour savoir à quelle sauce on sera mangé...Je vends ma maison familiale et son terrain. Dans cette maison est exercée depuis 50 ans et s’exerce encore une activité commerciale. L’investisseur acheteur achète ma maison pour la démolir et récupérer le terrain, afin d’y construire un immeuble, qui reposera sur plusieurs autres parcelles. La promesse de vente définit cette vente comme "un achat de terrain à bâtir", ce qui correspond effectivement à l’une des définitions fiscales du terrain à bâtir. Vais-je donc du fait de cette définition être taxé sur la plus-value d’un terrain à bâtir, devenue très défavorable, ou celle d’un terrain construit, comportant un commerce actif et assujetti à la taxe foncière sur les propriétés ...bâties. Quelle est la doctrine de l’administration fiscale sur ce point ?

    Répondre à ce message


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