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Réforme des plus-values immobilières : quand les chiffres contredisent le « choc d’offres » annoncé

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Réforme des plus-values immobilières : quand les chiffres contredisent le « choc d’offres » annoncé




Nous reprenons ici l’article que nous avons publié le 29 juillet dernier : « Plus-values immobilières : non la réforme ne favorisera pas les ventes » et que nous avions rédigé suite au communiqué de la FNAIM.

Dans les simulations effectuées, nous n’avions appliqué l’abattement exceptionnel de 25% que sur l’assiette de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.

Or, l’administration, dans le cadre d’une nouvelle mise à jour de la base BOFIP-Impôt, l’administration vient de préciser : « L’abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières. »

Nous reprenons donc les simulations effectuées en intégrant ces nouveaux commentaires.


Méthodologie : nous avons procédé à des simulations de calcul de plus-values immobilières sur 7, 14 et 20 ans dans quatre hypothèses :

  • Hypothèse 1 : le régime actuel, savoir l’exonération au bout de 30 ans ;
  • Hypothèse 2 : le régime applicable à compter du 01/09 selon les données indiquées par la FNAIM en appliquant l’abattement exceptionnel de 25%
  • Hypothèse 3 : le régime applicable à compter du 01/09 selon les données indiquées par la FNAIM sans l’abattement exceptionnel de 25% ( Régime applicable à compter du 1er septembre 2015)
  • Hypothèse 3 : Le régime tel qu’il était avant 2004, exonération au bout de 22 ans mais selon une progression différente de celle finalement retenue (5% d’abattement pour durée de détention après la deuxième année).


Réserve : nous attirons votre attention sur le fait qu’il ne s’agit que de projections réalisées à partir des récents commentaires administratifs sur le régime des plus-values immobilières à compter du 1er septembre 2013.


Simulation de calcul de plus-value immobilière à 7 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 : régime actuel Hypothèse 2 : nouveau régime Hypothèse 3 : nouveau régime sans l’abattement de 25% Hypothèse 4 : régime antérieur à 2004
Prix de cession 250.000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 €
Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 € 190 000 € 190 000 €
Plus-value brute 60.000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 €
Abattement pour durée de détention 4% 25%
Plus-value nette 57 600 € 45 000 €
Impôt de plus-value (1) 10 944 € 8 550 €
Abattement pour durée de détention (IPV) 12% 12%
Plus-value nette après abattement IPV 52 800 52 800 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise à IPV 39 600 € 52 800 €
Impôt de plus-value 7 524 10 032 €
Abattement durée de détention (PS) 3,3% 3,3%
Plus-value nette après abattement 58 020 € 58 020 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux 43 515 € 58 020 €
Prélèvements sociaux (15,5) 8 928 € 6 745 € 8 993 € 6 975 €
Total à payer (3) 19 872 € 14 269 € 19 025 € 15 525 €

(1) Le taux de l’impôt de plus-value (IPV) est à ce jour fixé à 19 % (2) Le taux des prélèvements sociaux (PS) est à ce jour de 15,5% (3) Nous n’avons pas intégré à notre simulation la surtaxe des plus-values immobilières prévue par l’article 1609 nonies G du CGI.


Simulation de calcul de plus-value immobilière à 14 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 : régime actuel Hypothèse 2 : nouveau régime Hypothèse 3 : nouveau régime sans l’abattement de 25% Hypothèse 4 : régime antérieur à 2004
Prix de cession 250.000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 €
Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 € 190 000 € 190 000 €
Plus-value brute 60.000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 €
Abattement pour durée de détention 18% 60%
Plus-value nette 49 200 € 24 000 €
Impôt de plus-value 9 348 € 4 560 €
Abattement pour durée de détention (IPV) 54% 54%
Plus-value nette après abattement IPV 27 600 € 27 600 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise à IPV 20 700 € 27 600 €
Impôt de plus-value 3 933 5 244 €
Abattement durée de détention (PS) 14,85% 14,85%
Plus-value nette après abattement 51 090 € 51 090 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux 38 318 € 51 090 €
Prélèvements sociaux (15,5) 7 626 € 5 939 € 7 919 € 3 720 €
Total à payer 16 974 € 9 872 € 13 163 € 8 280 €

(1) Le taux de l’impôt de plus-value (IPV) est à ce jour fixé à 19 % (2) Le taux des prélèvements sociaux (PS) est à ce jour de 15,5% (3) Nous n’avons pas intégré à notre simulation la surtaxe des plus-values immobilières prévue par l’article 1609 nonies G du CGI.


Simulation de calcul de plus-value immobilière à 20 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 : régime actuel Hypothèse 2 : nouveau régime Hypothèse 3 : nouveau régime sans l’abattement de 25% Hypothèse 4 : régime antérieur à 2004
Prix de cession 250.000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 €
Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 € 190 000 € 190 000 €
Plus-value brute 60.000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 €
Abattement pour durée de détention 36 % 90%
Plus-value nette 38 400 € 6 000 €
Impôt de plus-value 7 296 € 1 140 €
Abattement pour durée de détention (IPV) 90% 90%
Plus-value nette après abattement IPV 6 000 € 6 000 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise à IPV 4 500 € 6 000 €
Impôt de plus-value 855 € 1 140 €
Abattement durée de détention (PS) 24,75% 24,75%
Plus-value nette après abattement 45 150 € 45 150 €
Abattement exceptionnel 25 % -
Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux 33 863 € 45 150 €
Prélèvements sociaux (15,5) 5 952 € 5 249 € 6 998 € 930 €
Total à payer 13 248 € 6 104 € 8 138 € 2 070 €

(1) Le taux de l’impôt de plus-value (IPV) est à ce jour fixé à 19 % (2) Le taux des prélèvements sociaux (PS) est à ce jour de 15,5% (3) Nous n’avons pas intégré à notre simulation la surtaxe des plus-values immobilières prévue par l’article 1609 nonies G du CGI.

Crédit photo : © style-photography.de - Fotolia.com


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Article de la rédaction du 3 août 2013

Publié le samedi 3 août 2013

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