Réforme de la TVA immobilière : l’application de l’article 151 septies en cas de cession d’un terrain à bâtir

Du fait de la réforme de la TVA immobilière, la notion d’assujetti a été uniformisée : elle vise, sans distinction, les professionnels de l’immobilier (marchands de biens, lotisseurs, promoteurs, constructeurs...) et les autres assujettis qui peuvent être amenés a réaliser des opérations portant sur des immeubles alors même qu’ils exercent leur activité hors du secteur immobilier.

En revanche, les opérations réalisées par les personnes non assujetties ne peuvent pas être imposées à la TVA. Il en est ainsi du particulier, qui, n’exerçant pas d’activité économique, vend un terrain à bâtir, un immeuble ancien ou un immeuble détenu depuis moins de 5 ans qu’il n’a pas acquis en VEFA.

A ce jour l’administration n’a pas commenté le nouveau régime de TVA et n’a pas donné son point de vue sur la notion d’assujetti, laquelle peut être entendue soit largement, soit strictement.

Soulignons qu’une conception large nous semble hypothétique car cela reviendrait à considérer qu’il y aurait 60 millions d’assujettis !

Mais la réforme de la TVA immobilière suscite des interrogations concernant l’application d’autres régimes.

Il ressort de l’article 151 septies-II du CGI que les « plus-values de cession soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, à l’exception de celles afférentes aux biens entrant dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G, et réalisées dans le cadre d’une des activités mentionnées au I sont, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins cinq ans, exonérées » [...]

L’administration qui a commenté ce régime d’exonération dans une instruction du 2 juin 2009 (BOI 5 K-1-09, n°55) souligne que « les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ne peuvent bénéficier d’aucune exonération au regard des dispositions de l’article 151 septies. Toutefois, sont éligibles au dispositif d’exonération les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir à des personnes physiques lorsque les terrains sont destinés à la construction d’immeubles que ces personnes affectent à un usage d’habitation et supportent, de ce fait, la taxe de publicité foncière ou le droit d’enregistrement ».

Autrement dit, les terrains à bâtir qui étaient exclus du régime d’exonération s’entendaient de ceux qui entraient dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G (ancienne rédaction), c’est-à-dire ceux dont la mutation était dans le champ d’application de la TVA et qui était exonérée de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement.

Du fait de la réforme de la « TVA immobilière », l’article 1594-0 G a été modifié.

Cet article dispose désormais : « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement : A.I.-Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. II. Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I […] ».

Aujourd’hui, du fait de la réécriture de l’article 1594-0 G du CGI et conformément aux dispositions de l’article 151 septies du CGI, les plus-values de cession afférentes aux biens entrant dans le champ d’application de l’article 1594-0 G ne bénéficient pas de l’exonération.

Or, d’après cet article, sont visés les acquéreurs qui prennent l’engagement de construire, c’est-à-dire les acquéreurs assujettis à la TVA et exonérés de droits d’enregistrement (hors droit fixe de 125 €).

Autrement dit :

 soit l’acquéreur est un assujetti à la TVA : dans cette situation, l’exonération visée à l’article 151 septies du CGI ne peut s’appliquer.

 soit l’acquéreur est un particulier non assujetti à la TVA et soumis pour l’opération aux droits d’enregistrement à 5,09% : dans cette situation, l’exonération visée à l’article 151 septies du CGI peut s’appliquer.

Précision : l’ancienne définition du terrain à bâtir visait les terrains nus, c’est-à-dire ceux recouverts de bâtiments destinés à être démolis et les immeubles inachevés. Désormais, le terrain à bâtir se définit en considération de critères objectifs fondés sur la constructibilité au regard des règles de l’urbanisme.

Pour aller plus loin :

 Réforme de la TVA immobilière : la notion d’assujetti se précise

 Réforme de la TVA immobilière : la délibération d’une commune peut être assimilée à un avant contrat