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Quels impôts sur la vente et l’achat de biens immobiliers ?

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Quels impôts sur la vente et l’achat de biens immobiliers ?

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Plus d’infos, moins d’impôts ©

Chez l’acquéreur

A l’achat, pendant la détention, lors de la cession, les biens immobiliers sont taxés à toutes les étapes de leur vie. Mais à dire le vrai, c’est surtout la taxation des gains de revente, qui pose question et risque d’entamer votre budget. Pour mieux vous en préserver légalement, anticipez.

Plus que les autres biens, l’immobilier est soumis à un véritable mille-feuilles d’impôts et taxes que le propriétaire supporte au moment où il agit sous sa casquette d’acquéreur, puis pendant toute la période de détention, et lors de la transmission par vente en cas de plus-value, donation ou succession.

Sans oublier l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) payé annuellement lorsque le seuil d’imposition est franchi. En comptant les terrains, et la construction d’une maison, c’est au final près d’une dizaine d’impôts et taxes qui peuvent frapper les biens immobiliers détenus par les particuliers.

Récapitulatif des principales ponctions qui vous guettent si vous êtes ou allez devenir propriétaire foncier.

Quand un bien immobilier change de mains, l’acquéreur paie un droit de vente qui juridiquement est un droit d’enregistrement, improprement appelé frais de notaire.

Les mutations d’immeubles supportent le droit départemental au taux de 3,80 % (au lieu de 3,60 % jusqu’au 31 décembre 2010) ainsi que la taxe communale au taux de 1,20% et les frais d’assiette et de recouvrement dont le taux, est fixé à 2,37 % du droit départementale (Soit 0,09006).

Chaque année, pour la période courant du 1er juin de l’année au 31 mai de l’année suivante, conformément à l’article 1594 E du CGI, les conseils départementaux fixent le tarif de la taxe de publicité foncière (TPF) ou des droits d’enregistrement exigible sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers.

Ils peuvent à titre facultatif :

  • instituer un abattement sur l’assiette de ces droits ;
  • réduire le taux de ces droits d’enregistrement jusqu’à 0,70 % pour certaines mutations ;
  • voter l’exonération de ces droits pour certains types de cessions.

De la même manière, les conseils municipaux qui perçoivent directement la taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement peuvent à titre facultatif :

  • réduire le taux de cette taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement jusqu’à 0,50 % pour certaines mutations ;
  • voter une exonération de cette taxe communale pour certaines cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation.

Rappelons qu’à titre transitoire, l’article 77 de la loi de finances pour 2014 a permis aux conseils départementaux de relever le taux de la TPF ou des droits d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du CGI au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. La faculté pour les conseils départementaux de relever, dans la limite de 4,50 %, le taux de la TPF ou du droit d’enregistrement a été pérennisée par l’article 116 de la loi de finances pour 2015.

Si initialement le taux global de taxation s’établit à 5,09006 % pour les ventes d’immeubles. Du fait de l’autorisation accordée aux départements, le taux global de taxation peut être fixé au maximum à 5,80665 :

  • Droit départemental : 4,50%
  • taxe communale : 1,20%
  • Frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 (4,50)/100 : 0,10665


Exemple de coût pour le contribuable en cas d’acquisition d’un immeuble d’une valeur de 250.000 €

CoûtCoût en 2013 Coût en 2014 et 2015
Droit départemental 9.500 € 11.250 €
Taxe communale 3.000 € 3.000 €
Frais d’assiette et de recouvrement 225 € 267€
Total 12.725 € 14.517 €

Soit un coût de 1.792 € à la charge de l’acquéreur.

S’il s’agit d’un logement neuf (Achevé depuis moins de cinq ans), le prix payé par l’acquéreur comprend la TVA à 20 % (sauf taux réduit) mais uniquement si le vendeur agit en tant qu’assujetti (professionnel). Autrement dit il n’y a pas de TVA lors d’une vente entre particuliers.


Chez le vendeur

Mais c’est surtout lors de la vente que la question fiscale redevient centrale, si du moins le propriétaire obtient un prix supérieur au prix de revient et dégage ainsi une plus-value immobilière.

Celle-ci sera imposée un peu, beaucoup, ou pas du tout, avec une nette distinction de traitement entre la résidence principale et la résidence secondaire.

Au sens fiscal, la résidence principale est la maison, l’appartement où la villa où vous résidez de manière permanente seul ou avec votre conjoint ou partenaire de pacte, si vous êtes marié ou pacsé. Si vous passez six mois dans un domicile et six mois dans un autre, la résidence principale est le logement pour lequel vous obtenez les abattements sur la taxe d’habitation.

Aucun impôt de plus-value au titre de la résidence principale

Qu’il soit modeste ou non, le profit réalisé sur la vente de la résidence principale échappe à l’impôt de plus-value.

Peu importe la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire du logement, acheté, construit ou reçu par héritage ou donation. A condition que ce logement constitue effectivement votre résidence principale au jour de la cession.

Cela signifie que si vous déménagez avant la vente, le logement risque de perdre son statut fiscal de résidence principale, et vous priver de l’exonération d’impôt de plus-value. Sauf si l’opération de vente a lieu dans un délai normal de vente fixé à un an par l’administration fiscale, pendant lequel vous avez accompli les diligences nécessaires pour mener à bien la vente. Ce délai n’est pas un absolu. Des circonstances particulières permettent d’accepter une vacance supérieure à un an sans que le logement perde sa qualité de résidence principale.

Le Conseil d’Etat (CE du 7 mai 2014, n°356328) a ainsi annulé l’imposition de la plus-value que l’administration avait appliquée à un logement resté vacant pendant 22 mois entre le départ de la propriétaire et la signature de la vente.

Exonération de plus-value au titre de la résidence principale : assouplissement du délai normal de vente

Cet arrêt a le mérite de rappeler que pour l’exonération prévue à l’article 150 U du CGI, un logement « ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour ». Autre précision apportée par le conseil d’Etat, le délai de vente est considéré comme normal, lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques du logement et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente.

Les motifs de la cession peuvent ainsi justifier une vacance longue du logement.

Le bien vendu ne constitue pas votre résidence principale

Est considéré comme résidence secondaire tout logement qui n’est pas une résidence principale. Il peut donc s’agir d’une maison, d’un appartement, d’une villa où vous partez vous ressourcer pendant les vacances, d’un logement loué, d’une habitation inoccupée ou occupé par vos proches etc.

Pour la vente d’une résidence secondaire, la règle, c’est patience et longueur de temps puisqu’il faut attendre de longues années avant de pouvoir échapper à l’impôt de plus-value. Vous pouvez toutefois vous prévaloir d’un abattement pour durée de détention qui va effacer la plus-value progressivement.

Depuis le 1er septembre 2014, le cadencage de l’abattement pour durée de détention se présente comme suit

Impôt de plus-value Prélèvements sociaux
Paliers d’abattement 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième

4 % pour la 22ème année

1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème

1,6% pour la 22ème année

9% de la 23ème à la 30ème année

Si la cession a lieu à la fin de la vingt-deuxième année, l’exonération d’impôt est acquise, mais la plus-value est soumise aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Table d’abattement des plus-values immobilières au 1er septembre 2014
Durée de détention Taux d’abattement (%) de l’impôt de plus-value Taux d’abattement (%) des prélèvements sociaux
1 ans 0% 0%
2 ans 0% 0%
3 ans 0% 0%
4 ans 0% 0%
5 ans0%0%
6 ans 6% 1,65%
7ans 12% 3,3%
8 ans 18% 4,95%
9 ans 24% 6,6%
10 ans30%8,25%
11 ans 36% 9,9%
12 ans 42% 11,55
13 ans 48% 13,2%
14 ans 54% 14,85%
15 ans60%16,5%
16 ans 66% 18,15%
17 ans 72% 19,8%
18 ans 78% 21,45%
19 ans 84% 23,1%
20 ans90%24,75%
21 ans 96% 26,4%
22 ans100%28%
23 ans 37%
24 ans 46%
25 ans 55%
26 ans 64%
27 ans 73%
28 ans 82%
29 ans 91%
30 ans100%

La durée de détention se calcule par période de douze mois, de la date d’acquisition à celle de la cession. Les fractions d’années incomplètes ne sont pas prises en compte. Par exemple, si lors de la vente, vous détenez le bien depuis 12 ans et six mois, on considère qu’il a été détenu douze ans.

Le statut fiscal d’un logement n’est pas figé. Si vous vous installez de manière permanente dans votre résidence secondaire, elle devient votre résidence principale avec les avantages fiscaux qui lui sont attachés. Mais attention, l’administration fiscale a les moyens de débusquer la résidence secondaire devenue faussement une résidence principale.

L’exonération pour un bien autre que la la résidence principale

L’article 5 de la loi de Finances pour 2012 a introduit, depuis le 1er février 2012, un cas d’exonération de plus-value en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale codifié sous l’article 150-U-II-1°bis du CGI.

Ainsi, les propriétaires de résidence secondaire (non propriétaires de leur résidence principale) qui procèdent à leur cession à compter du 1er février 2012 peuvent être exonérés de plus-value immobilière dès lors :

  • que la vente porte sur un immeuble bâti affecté à l’habitation
  • qu’il s’agisse de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires appréciée à compter du 1er février 2012
  • que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;
  • que le cédant remploie le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière (date de l’acte), à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

Si vous n’investissez qu’une partie du prix retiré de la cession, l’exonération de la plus-value s’appliquera à due concurrence, donc à hauteur du montant réinvesti.

Condition essentielle, il s’agit de la première cession que vous faites d’un logement autre qu’une résidence principale. Ce dispositif d’exonération n’est en effet accordé qu’une qu’une fois dans votre vie, mais on prend uniquement les ventes réalisées depuis le 1er février 2012.


Lorsqu’elle est imposable, la plus-value supporte l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %, soit une taxation totale de 34,5 %. Ce n’est pas fini. Dès lors que la plus-value imposable excède 50.000 € elle subit une taxe supplémentaire de 2 % à 6 %.

Michèle Auteuil de fiscalonline

newsletter de Fiscalonline

Fiche technique du 29 juin 2015

Publié le lundi 29 juin 2015

1 Message

  • Bonjour à toutes et à tous, Je vous remercie infiniment de m’expliquer cette article, je n’ai rien compris, et je ne comprend pas grand chose dans la vente et achat de l’immobilier, si possible bien détaillée avec des exemples simples et claires. Le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. Encore merci

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