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Propriétaires fonciers : devenez promoteurs !

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Propriétaires fonciers : devenez promoteurs !

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Les propriétaires fonciers désirant vendre un terrain conséquent (pouvant accueillir un immeuble, par exemple) optent, le plus souvent, pour la vente « simple » à un professionnel - promoteur/constructeur - qui leur procure une plus-value immédiate. Une autre option existe pourtant, peu utilisée, mais plus rentable, à terme : s’associer dans le projet de promotion aux côtés de l’opérateur immobilier professionnel.

Reste à identifier le partenaire capable de leur offrir la double expertise nécessaire, à la fois immobilière et patrimoniale.

Les signes avant-coureurs d’un retournement du marché immobilier s’accumulent, depuis quelques mois. Pour les propriétaires privés possédant un patrimoine foncier, qu’il s’agisse d’un terrain, d’une friche, ou encore d’un bien immeuble vétuste, cette fin de cycle programmée présage d’une baisse de la valeur vénale de leur bien et donc, de leur prix de vente potentiel. Et cette tendance paraît bel et bien engagée, au vu de l’allongement avant-coureur des délais de vente.

Mais cette pression promise à la baisse n’est pas une fatalité. Car en réalité, les propriétaires ont la possibilité de mieux valoriser leur patrimoine foncier.

Comment ? En captant davantage sa potentialité économique. Prenons un exemple.

Monsieur Martin souhaite arbitrer son patrimoine et rendre liquide un terrain nu dont il est propriétaire. Il peut logiquement décider de céder son bien au plus offrant à un promoteur. Seul problème, il ne pourra espérer obtenir un traitement plus favorable que des prix de marché aujourd’hui sous pression. Surtout, la refiscalisation de l’immobilier locatif (avec la fin programmée du Scellier) a récemment amené les promoteurs à ajourner certains projets, ceux-ci préférant déstocker en attendant des jours meilleurs, plutôt que de lancer de nouveaux programmes en masse. D’où une réduction de la demande de terrains qui rend difficile, pour M. Martin, d’obtenir des conditions de vente favorables.

Que faire, donc ? Afin de maximiser son intérêt patrimonial, ce dernier peut chercher à réaliser lui-même une opération de promotion. Mais faute d’expertises et de ressources suffisantes, il ne peut le faire seul.

Seule solution, il doit s’associer à un opérateur immobilier au sein d’une société ad hoc, dont l’objet consiste à construire et à commercialiser un programme de logements haut de gamme. M. Martin cède ainsi son terrain à cette nouvelle société à un prix réputé sage, en échange d’une place significative au tour de table de la nouvelle société. En plus du fruit de la cession de son bien, le propriétaire foncier monte ainsi la chaîne de valeur immobilière, capte une part significative de la marge de promotion et maximise indirectement son prix de cession final. De quoi compenser largement le retournement de marché attendu.

Reste qu’il n’existe aucune recette toute faite. Conçu au gré des opportunités, en fonction des objectifs de chacune des parties, ce type de montage est réalisé sur-mesure, au cas par cas.

Le propriétaire associé peut aussi choisir de participer activement à l’opération aux côté de son partenaire, en fonction de ses propres expertises et appétences personnelles, ou au contraire opter pour une position purement passive. Seule contrainte : identifier le bon partenaire. Pour optimiser ses chances, l’investisseur privé doit s’associer à un opérateur qui lui offre une double expertise : une expertise technique, tout d’abord, puisque le succès de l’opération repose sur la pertinence économique et la bonne réalisation du projet, mais aussi une expertise patrimoniale, afin de concevoir l’opération dans l’intérêt du propriétaire. Ces partenaires existent.

A propos de Novaxia
Novaxia est un opérateur immobilier et hôtelier indépendant, spécialiste des problématiques patrimoniales et présent à Paris, en région IDF et sur la Côte d’Azur.

La société qui s’adresse aux CGPI, aux sociétés de gestion privées et aux family offices, a déjà piloté un volume de 100 millions d’euros d’opérations immobilières alliant emplacements d’exception et cadre juridique et fiscal adapté. Après avoir levé 10 millions d’euros dans le cadre des investissements PME, auprès d’un cercle restreint d’investisseurs, Novaxia a innové, en 2010, en créant Novaxia Immo Capital, unique PME immobilière éligible à la loi TEPA. Celle-ci a collecté

2.5 millions d’euros, suite à une offre au public de titres financiers. En 2011, le groupe a commercialisé la PME TEPA hôtelière Novaxia Hôtel Invest, se positionnant sur le marché de la gestion hôtelière. En lançant aujourd’hui Novaxia Immo Opportunité, le groupe innove avec cette offre double, visée par l’AMF et regroupant l’immobilier et/ou l’hôtellerie au sein de trois PME.

www.novaxia.fr

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Tribune de Joachim Azan, Associé fondateur de Novaxia

Publié le lundi 11 juin 2012

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