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Prise d’un engagement de construire dans un acte complémentaire : quid du délai de prescription ?

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Le TGI de Paris a récemment rappelé les conditions nécessaires à la prise d’un d’un engagement de construire quand celle-ci intervient non dans l’acte d’acquisition mais dans un acte complémentaire

L’article 1594-0 G-I-A du CGI dispose que sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257-I-2-2° du CGI.

Conformément à l’article 1840 G ter du CGI, lorsque l’engagement de construire n’est pas respecté à l’échéance du délai qu’il comporte, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé.

L’administration fiscale précise « qu’il demeure admis que l’engagement puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales. »

Rappel des faits

Par acte authentique du 22 décembre 2010 la société MMA a vendu à la société S un ensemble immobilier au prix de 17.300.000 €. Cet acte a été publié le 11 février 2011 à la conservation des hypothèques.

Il était prévu dans l’acte que la vente de l’immeuble n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA immobilière et qu’elle était soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun fixé par l ’article 1594 D du CGI.

La mutation a donné lieu au versement spontané d’une somme totale de 880.570 € au titre des droits dus.

Puis, par acte authentique complémentaire du 26 juin 2014 la société D anciennement dénommée S a déclaré substituer aux déclarations contenues dans l’acte du 22 décembre 2010, l’engagement de construire dans un délai de 4 ans à compter du 22 décembre 2010, en l’espèce de « réaliser des travaux sur un immeuble existant concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I 2 2° du CGI afin de bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux au sens de l’article 1594-0 G du CGI ».

Par correspondance du 4 juillet 2014 adressée au service de la publicité foncière, la société D a sollicité la restitution des droits initialement versés, soit la somme de 880.570 euros, sous déduction d’un droit fixe de 125 €, outre celle de 17.300 € au titre du salaire du conservateur des hypothèques.

Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet du 2 juin 2015, l’administration fiscale l’estimant prescrite au regard de l’article R* 196-1 du livre des procédures fiscales.

Le 24 juillet 2015, la société D a fait assigner devant ce tribunal le directeur régional des finances publiques afin notamment de voir ordonnée la restitution à son profit de la somme de 897.745 €.


Le TGI de Paris vient de débouter la société D de l’ensemble de ses demandes .

Après avoir rappelé la doctrine BOFIP applicable (BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601), le tribunal souligne que le régime de faveur prévu à l’article 1594-O G du CGI ne s’applique que dans les cas où cet engagement est pris, soit dans l’acte d’acquisition, soit dans un acte complémentaire à condition que ce dernier intervienne dans le délai de réclamation fixé à l’article R * 196-1 du LPF.

En l’espèce, le TGI précise que l’imposition litigieuse ne pouvait être contestée que dans ce délai légal de réclamation.

Le point de départ du délai de la réclamation doit donc être fixé à la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à cet acte de vente, ses droits ayant été versés en 2011 spontanément sans donner lieu à l’établissement d’un rôle ou à la notification d’un avis de mise en recouvrement.

« Dans ces conditions, en application des dispositions précitées, le délai de prescription expirait au 31 décembre de la 2e année suivant le versement de l’impôt, soit le 31 décembre 2013. »

« Dans ces conditions, la décision de construire prise par la société D et concrétisée notamment par le dépôt de l’acte complémentaire du 26 juin 2014 comportant cet engagement, ne saurait lui permettre de reporter le point de départ du délai de prescription au delà du 22 décembre 2010 dès lors qu’il s’agit d’une décision unilatérale.

En conséquence, la réclamation de la société D découlant de l’acte complémentaire du 26 juin 2014, formée près de 6 mois après l’expiration du délai de prescription, est irrecevable car prescrite. »

Décision du Tribunal de grande instance de Paris du 27 mars 2018, n° 15/16226

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Article de la rédaction du 17 avril 2018

Publié le mercredi 18 avril 2018

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