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Plus-values immobilières : sort des dépenses de travaux prises en compte au titre de certaines réductions d’impôt

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Plus-values immobilières : sort des dépenses de travaux prises en compte au titre de certaines réductions d’impôt

Les plus-values immobilières sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI.

La plus-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits immobiliers est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien cédé. Ce dernier s’entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte, conformément aux dispositions du premier alinéa du I de l’article 150 VB du CGI.

En cas de construction réalisée à titre occasionnel par le cédant, le prix d’acquisition à retenir s’entend du prix d’acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l’achèvement de l’immeuble. Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte et des factures et mémoires des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main-d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales correspondantes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte.

Aux termes des dispositions du 4° du II de l’article 150 VB du CGI, le prix d’acquisition peut être majoré du montant des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, à la condition que ces dépenses n’aient pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Lorsqu’elles ont donné lieu à une déduction au titre de l’amortissement notamment dans le cadre du dispositif « Périssol », « Besson-neuf », « Robien » ou à une réduction d’impôt sur le revenu (« Scellier », « Censi-Bouvard »), les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées depuis l’acquisition du logement ayant ouvert droit au bénéfice de l’ avantage fiscal doivent, en conséquence, être exclues du prix de revient à prendre en compte pour le calcul de la plus-value.

Cela étant, la doctrine administrative admet, à titre de mesure de tempérament  :

  • que le montant des dépenses de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration à prendre en compte pour le calcul de la plus-value n’a pas à être diminué du montant des amortissements effectivement déduits si ces dépenses ont été réalisées avant la première mise en location du logement
    • En revanche, si les dépenses de travaux ont été réalisées après la première mise en location du logement il conviendra de déduire les amortissements déduits.
  • que les dépenses de travaux compris dans la base d’une réduction d’impôt n’ont pas à être exclues de la majoration pour travaux pour le calcul de la plus-value, à la condition qu’elles aient été réalisées avant la première mise en location du logement.
    • En revanche si ces dépenses de travaux ont été réalisées après la première mise en location du logement elles ne pourront venir majorer le prix d’acquisition.

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Article de la rédaction du 31 mars 2015

Publié le lundi 20 avril 2015

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