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Plus-values immobilières : à quel taux sont soumis les résidents suisses ?

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Plus-values immobilières : à quel taux sont soumis les résidents suisses ?




Article rédigé par Pierre-Alain GUILBERT, notaire associé et Maïder DE LOS SANTOS, consultante de l’office notariale 14 PYRAMIDES NOTAIRES


Les plus-values immobilières réalisées en France par un résident suisse sont imposables en France.

Toute la question est de savoir quel est le taux d’imposition applicable.

Les non-résidents domiciliés hors de l’Espace Economique Européen sont en principe imposables au taux de 33,33% (art. 244 bis A et 219, I), auquel s’ajoutent désormais les prélèvements sociaux (15,5%) et éventuellement la nouvelle surtaxe, qui peut s’élever à 6%, soit un taux pouvant atteindre 54,83%.

Mais ce taux est fixé :

« sous réserve des conventions internationales »

Et, précisément, l’article 15-4 de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 prévoit que les plus-values immobilières doivent être calculées dans les mêmes conditions que le cédant soit résident suisse ou français :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens mentionnés aux paragraphes 1, 2 et 3, tels qu’ils sont retenus pour l’assiette de l’impôt sur les plus-values, sont calculés dans les mêmes conditions, que le bénéficiaire soit résident de l’un ou de l’autre Etat contractant. Si ces gains sont soumis dans un Etat contractant à un prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, ce prélèvement est calculé dans les mêmes conditions, que le bénéficiaire soit résident de l’un ou de l’autre Etat contractant. »

Cela signifie que la plus-value immobilière réalisée par un résident suisse devrait être taxée au taux global de 34,5%, comme le serait une plus-value réalisée par un résident fiscal français, à quoi il faudra éventuellement ajouter la surtaxe.

Malgré ces termes apparemment clairs, les magistrats ont été saisis à plusieurs reprises de litiges opposant l’administration et les contribuables, la première considérant que les dispositions de l’article 15-4 de la convention ne s’appliquent pas au taux de l’impôt, mais uniquement à la détermination de son assiette.

La position de l’administration fiscale a été condamné par le juge administratif à deux reprises (TA PARIS 20 mai 2011 et CAA Versailles 27 juillet 2011).

Pourtant, il semble que l’administration fiscale et les représentants accrédités, de manière institutionnelle, continuent, en pratique, à exiger que les contribuables résidents de suisse acquittent l’impôt au taux de 33,33 %.

De sorte, que ces derniers n’ont d’autre solution que de faire l’avance du surplus d’impôt et d’engager ensuite une procédure contentieuse pour obtenir le remboursement du différentiel d’impôt, procédure dont l’issue ne sera jamais certaine malgré la clarté de la convention franco-suisse.

newsletter de Fiscalonline

Article rédigé par Pierre-Alain GUILBERT, notaire associé et Maïder DE LOS SANTOS, consultante

Publié le jeudi 28 février 2013

3 Messages de forum

  • Bonjour,

    Pour info, la Sarf ou la financière accréditée accepte parfaitement de ne prélever que les 19% mais demandent à ce que le complément (14,33%)soit séquestrés. Une fois la pèriode de prescription fiscale passée ce complément est rendu au client. Ancien collaborateur d’une étude de notaire parisienne, nous l’avons déjà exercé pour quelques clients (suisses et autres hors UE).

    Répondre à ce message

  • votre info m’intéresse : j’ai vendu fin 2012 un bien en France. Je suis Suisse non résident en France. La SARF m’a obligé à payer 48,5 % d’impôts sur les plus values réalisées. Le notaire vous impose d’ailleurs cette société alors qu’on a le droit de faire appel à d’autres financières accréditées semble t il.... Mon fiscaliste en Suisse me conseille d’engager une procédure contre le fisc français. D’où ma question : Elles aboutissent à quoi pour vos clients ? contrôle fiscal approfondit ? vous avez déjà gagné contre le fisc français ? pour ma part, je n’y crois guère et des amis qui ont vendu en France ont tous perdus contre le fisc et me donnent un seul conseil : ne jamais acheter un bien immobilier en FRANCE sauf à le revendre à perte !

    Répondre à ce message

  • Bonjour,

    Je viens de contacter la SARF et il n’est pas question de compter le taux de 19% méme pour un pays ayant une convention fiscale avec clause de non discrimination. Avez vous des expériences de contestation contre le fisc français SVP ?

    Dur dur les lois de 2012, 54% en tout sur la plus value, tout ces sacrifices pour rien au final !

    Répondre à ce message


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