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Plus-values immobilières : les aménagements opérés par le Gouvernement

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Plus-values immobilières : les aménagements opérés par le Gouvernement dans le PLFR2017-II

Mardi nous vous faisions part d’un amendement au PLFR2017-II déposé par un collège de député et visant à mettre en oeuvre la « stratégie Logement » du Gouvernement dévoilée le 20 septembre dernier par l’institution d’un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values de la vente d’un bien foncier dans les zones tendues. Cette proposition a, en définitive, été retirée par leurs auteurs au profit de l’amendement du Gouvernement adopté au cours de la séance du 6 décembre.

L’amendement prévoit plusieurs mesures concernant le régime des plus-values immobilières :

1. La prorogation des régimes d’exonération de plus-values immobilières relatives au logement social

Le législateur a mis en place deux exonérations temporaires en matière de plus-values immobilières des particuliers en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées au profit :

  • d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou d’un établissement public foncier en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social (Art. 150 U-II-8° du CGI).

Afin de continuer à soutenir la construction de logements sociaux sur l’ensemble du territoire national, les exonérations existantes, prévues aux 7° et 8° du II de l’article 150 U du CGI, en faveur des cessions directes ou indirectes réalisées au profit d’organismes en charge du logement social, seront prorogées, compte tenu de leur utilité sociale, et ce, jusqu’au 31 décembre 2020.


2. L’aménagement et la prorogation de l’exonération de la cession d’un droit de surélévation

L’article 150 U-II-9 du CGI prévoit une exonération, sous conditions, des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation. L’article 10 de la loi de finances pour 2015 proroge la période d’application de cette exonération jusqu’au 31 décembre 2017.

Le bénéfice de l’exonération est subordonné à l’engagement du cessionnaire de réaliser et d’achever un local d’habitation dans un délai de quatre ans suivant la cession. La qualité du cessionnaire, personne physique ou personne morale, est sans incidence sur le bénéfice de l’exonération.

L’amendement du Gouvernement adopté propose de proroger pour trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2020, cette exonération et ce, alors que le dispositif était amené à s’éteindre au 31 décembre 2017.


3. L’institution d’un abattement exceptionnel, applicable, pour la détermination de la plus-value nette imposable pour les cessions de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis

La « Stratégie pour le logement » présentée le 20 septembre 2017 par le ministre de la cohésion des territoires poursuit, notamment, l’objectif de construire plus de logements.

À cette fin, l’amendement 593 prévoit la mise en place de mesures fiscales encourageant la libération du foncier pour construire des logements en secteur libre, intermédiaire ou social, notamment dans les zones du territoire présentant les tensions les plus élevées entre l’offre et la demande de logements.

En pratique, il est institué un abattement applicable sur les plus-values immobilières résultant de la cession de terrains à bâtir (Au sens de l’article 257-I-2-1° du CGI) ou de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés dans des communes classées, par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, à la double condition que la cession :

  • Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
  • Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.

Le cessionnaire doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé telle qu’il résulte de l’application des règles du PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

S’agissant de l’acquisition de biens immobiliers bâtis, le cessionnaire s’engage également à démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans le délai de 4 ans, un ou plusieurs d’habitation collectifs répondant aux conditions de gabarit prévues ci-avant

Le non respect de cet engagement mentionné entraine l’application d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession.

    • Le taux de l’abattement est de 70 %.
    • Ce taux est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, tels que respectivement définis à l’article L. 302‑16 et aux 3° et 5° de l’article L. 351-­2 du code de la construction et de l’habitation, dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

Cet abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit :

  • D’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • D’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Cet abattement s’applique tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux mais également à la taxe sur les plus-values immobilières élevées mentionnée à l’article 1609 nonies G du CGI.


Le Gouvernement semble avoir réduit la voilure de cet abattement exceptionnel. En effet, la « stratégie Logement » du Gouvernement dévoilée le 20 septembre dernier prévoyait que cet abattement serait de :

  • 100 % pour les cessions réalisées en vue de construire du logement social,
  • 85 % pour les cessions en vue de réaliser du logement intermédiaire,
  • 70 % en vue de réaliser du logement libre, sous condition de densification.


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Article de la rédaction du 6 décembre 2017

Publié le jeudi 7 décembre 2017

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