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Plus-values immobilières et abattement de 25% : ce n’est qu’un au revoir ?

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Alors que nous vivons les derniers jours de l’abattement de 25% sur les plus-values de cession de biens immobiliers hors terrains à bâtir, une question nous taraude : s’agit-il véritablement de la fin de l’abattement de 25%

Non et ce pour deux raisons, d’une par par-ce-que cet abattement de 25% est maintenu au-delà du 31 août sous certaines conditions et d’autre par parce qu’il pourrait refaire surface à la faveur projet de loi initial 2015.


1. Les plus-values réalisées au titre de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir, intervenant depuis le 1er septembre 2013 bénéficient, après application de l’abattement pour durée de détention, d’un abattement exceptionnel de 25 %.

Ce dispositif, est issu d’une mise à jour de la base BOFIP en date des 9 et 10 août BOI-RFPI-PVI-20-20-20140109, n°270, légalisée par la Loi de Finances pour 2014 (Art.27).

Le législateur est même allé plus loin puisqu’il a prolongé, sous conditions, la mise en oeuvre de cet abattement de 25%

  • d’une part aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens immobiliers situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du CGI, intervenant entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 et,
  • d’autre part aux plus-values réalisées au titre des mêmes cessions intervenant entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 à la condition qu’une promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.

Dans ces deux situations le cessionnaire doit également s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols », dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

La loi ALUR (Art. 157 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ayant supprimé la référence au COS dans les documents d’urbanisme, le législateur (Art. 7 de la LFR pour 2014) a remplacé, à l’article 27 précité, les mots : « celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable » par les mots : « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols »

Partant, l’abattement de 25% pourra, sous les conditions ci-avant rappelées, s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2016.

2. Mais qu’en est-il des terrains à bâtir ?

Si les terrains à bâtir sont depuis l’origine exclus du dispositif de l’abattement de 25%, des voix se sont élevées visant à intégrer ces biens immobiliers non bâtis dans le mécanisme de faveur.

Ainsi, en mai dernier la ministre du logement, en réponse à une question de la député de la Sarthe avait indiqué « des réflexions sont en cours afin de déterminer si une mesure fiscale, conforme aux récentes décisions du conseil constitutionnel, serait en mesure de créer efficacement un « choc d’offre » pour l’accélération des misses en vente de terrains à bâtir ».

Plus récemment, le député Caresche a, dans le cadre des débats sur le PLFR2014, déposé un amendement proposant d’instituer au titre des cessions de terrains à bâtir opérées entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2016 un abattement de 25 %.

Même si le député, à en définitive, retiré son amendement qui n’avait manifestement pas sa place dans le budget rectificatif pour 2014, la proposition pourrait trouver un écho favorable dans le cadre du PLF 2015.

La rapporteur de la Commission des Finances de l’AN Valérie Rabault qui avait rejeté l’amendement du député « a jugé opportun de passer dans le projet de loi initial 2015 notamment pour avoir une vision globale du sujet ».

Il y’a donc de fortes chances que de nouveaux amendements, en ce sens, voient le jour dans le cadre du PLF 2015.

Reste à savoir si le coût pour les finances de l’état et le voeu de stabilité fiscale du Ministre du Budget n’auront pas raison de ces amendements.

Crédit photo : © mimon - Fotolia.com

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Article de la rédaction du 12 août 2014

Publié le mercredi 13 août 2014

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