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Plus-values immobilières et promesse signée avant le 1er février : un régime transitoire peut-il voir le jour ?

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Plus-values immobilières et promesse signée avant le 1er février : un régime transitoire peut-il voir le jour ?

La loi de finances rectificative pour 2011-II a été promulguée et publiée au journal officiel le 20 septembre dernier (Loi n° 2011-1117 du 19 septembre JORF n°0218 du 20 septembre 2011).

L’article 1er de cette loi prévoit que la plus-value immobilière sera désormais exonérée au bout de 30 ans (contre 15 ans actuellement) et l’abattement s’appliquera par pallier selon un pourcentage croissant à savoir :

- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;

- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;

- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.


L’article 1er de la loi prévoit que cet aménagement de l’abattement pour durée de détention s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012 (Toutefois, en cas d’apport à une société familiale, le nouvel abattement progressif s’applique aux plus-values réalisés depuis le 25 août 2011).

A l’issue du vote de la loi, la rédaction s’était interrogée relativement à l’application, par l’administration, de « mesures d’assouplissement (dispositif transitoire) pour ceux qui, par exemple, ont signé un compromis de vente en début d’année mais qui ne seront pas en mesure de réitérer l’acte authentique avant la date fatidique du 1er février 2012. ».

Le silence de l’administration, trois semaines après la publication de la loi, augure mal de ses intentions en la matière.


Or, ce sujet ultra sensible ("Touchy") n’a manifestement pas pas échappé au député Nicolas Forissier qui a déposé un amendement qui « exclut du nouveau régime de taxation les actes pour lesquelles une promesse a été signée et enregistrée avant le 19 septembre 2011 date de la promulgation de la loi ».

Le député de l’Indre souligne, a juste titre, que le « nouveau régime d’abattement piège de nombreux propriétaires de terrain » qui ayant signé une promesse avant l’annonce de la réforme par le Premier Ministre le 24 août, ne pourront pas finaliser leur vente avant le 1er février 2012.

Contrairement aux résidences secondaires, la vente d’un terrain est subordonnée au respect d’une réglementation particulièrement lourde d’un point de vue juridique : attente d’une modification de la réglementation locale d’urbanisme, fouilles archéologiques préventives, autorisations administratives, assainissement... Autant de conditions suspensives qui peuvent retarder la cession définitive sans pour autant remettre en cause l’engagement du vendeur.

Il n’est ainsi pas rare qu’un délai de plusieurs mois voire plusieurs années s’écoulent entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.

On peut donc aisément comprendre la colère de certains propriétaires qui se retrouveront à compter du 1er février à régulariser l’acte authentique à des conditions auxquelles ils n’auront pas contracté !


A cette heure nous ne savons pas si la commission des Finances de l’Assemblée a voté cet amendement comme elle l’a fait avec celui de Gilles Carrez qui rétablit l’exonération de plus-value pour les français non propriétaires de leur résidence principale et qui vendent pour la première fois une autre résidence.

Quoiqu’il en soit, même si cet amendement n’était pas adopté par la Commission des Finances, il resurgira vraisemblablement au cours des débats en séance publique qui démarreront le 18 octobre prochain, à l’initiative du député de l’Indre ou d’un autre Parlementaire.


Soulignons que l’institution d’une mesure transitoire telle que celle soutenue par M. Forissier aurait, par ailleurs, le mérite de réduire « les montages » (plus ou moins habiles) qui ont fleuris depuis l’entrée en vigueur de la réforme et destinés à faire échec au nouveau régime (Vente à terme avec condition résolutoire, vente (déguisée) à une SCI pour purger la plus-value, vente avec entrée en jouissance différée et condition résolutoire...)

La mise en œuvre de la procédure de répression de l’abus de droit fiscal (Art. L 64 du LPF) à l’égard de tous ces montages, pourrait même s’avérer, en définitive, plus coûteuse à l’Etat que l’institution d’une mesure transitoire fiscalement équitable !


Accédez à notre dossier « Loi de Finances pour 2012 »

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PLF 2012 : Amendement de M. Nicolas Forissier

Publié le jeudi 13 octobre 2011

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