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Plus-value immobilière : un immeuble occupé 113 jours est éligible à l’exonération résidence principale

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Plus-value immobilière : un immeuble occupé 113 jours est éligible à l’exonération résidence principale

La Cour Administrative d’Appel de Marseille vient de juger que la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale aurait été très brève n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession.

Conformément aux dispositions l’article 150 U-II-1° du CGI les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait que l’administration apprécie sous le contrôle du juge de l’impôt.

Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. Ces précisions figurent aux paragraphes n° 30 et 40 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 publié au (BOFIP - Impôts). Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.

Aussi, la détermination de la résidence principale d’un contribuable, pour le bénéfice de l’exonération des plus values immobilières prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, constitue une question de fait, qui doit être appréciée au cas par cas sous le contrôle du juge de l’impôt.

Rappel des faits

M. B a cédé, par acte authentique du 23 juillet 2009, un immeuble sis à La Cadière-d’Azur dont il était propriétaire avec son ex-épouse et a bénéficié, à l’occasion de cette cession, de l’exonération de plus-value immobilière résidence principale (Art. 150-U-II-1° du CGI)

Le 29 juin 2009, les meubles qui garnissaient ce bien ont été en partie entreposés dans un garde-meubles et en partie transportés à l’adresse d’un immeuble sis 1 de la rue des Boucheries au Castellet, dont M. B avait précédemment fait l’acquisition le 15 septembre 2006 .

Ce dernier immeuble, qui avait fait l’objet d’un compromis de vente le 16 septembre 2009, a été cédé par acte authentique du 19 novembre 2009  ; que, le même jour, M. B et sa compagne ont acquis un immeuble situé chemin du Pin à La Cadière-d’Azur où ils se sont installés et pour lequel ils avaient signé un compromis de vente le 29 septembre 2009 .

M. B s’est prévalue au titre de cette seconde cession de nouveau du régime d’exonération résidence principale. L’administration fiscale a remis en cause cette exonération. Le tribunal administratif de Toulon a, par jugement du 4 février 2016, rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti.

M. B a relevé appel de la décision.

Pour refuser le bénéfice de l’exonération de plus-value à la seconde cession l’administration a relevé que l’occupation de ce bien par M. B n’avait pas excédé cent treize jours, voire soixante jours en tenant compte du compromis de vente signé le 16 septembre 2009 et que la promesse de vente était intervenue moins de deux mois après une première cession d’une précédente résidence principale ayant déjà bénéficié d’une exonération à ce titre .

L’administration en a déduit l’immeuble situé au Castellet ne pouvait être regardé comme constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession .

La Cour a constaté :

  • que l’immeuble du Castellet, qui constituait jusqu’alors la résidence secondaire de M. B, est nécessairement devenu à cette date sa résidence principale dès lors qu’il ne résulte pas que ce dernier aurait résidé pendant cette période dans un autre immeuble dont il aurait eu la propriété ou la jouissance  ;
  • que M. B verse d’ailleurs au dossier les factures de téléphone, d’eau et d’électricité qui attestent d’une occupation de l’immeuble situé au Castellet,
  • que la brièveté de l’occupation de l’immeuble a été motivée par des contraintes, qu’il expose avec précision, de nature familiale et personnelle liées à sa qualité d’adjoint au maire du Castellet et aux nuisances sonores et olfactives résultant de la présence d’un restaurant mitoyen à sa propriété 

Pour la Cour, la seule circonstance que l’occupation de la résidence principale aurait été très brève n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération résidence principale.

CAA de MARSEILLE, du 3 novembre 2017, 16MA01155

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Article de la rédaction du 29 janvier 2014

Publié le jeudi 16 novembre 2017
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