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Plus-value immobilière : quel régime pour les terrains à bâtir à compter de 2014 ?

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Plus-value immobilière : quel régime pour les terrains à bâtir à compter de 2014 ?




Article mis à jour le 29 décembre 2013

Attention : le Conseil Constitutionnel a jugé contraires à la Constitution les dispositions supprimant l’application de l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières portant sur les terrains à bâtir.

Voir notre article : Le Conseil Constitutionnel censure la réforme des plus-values immobilières sur terrains à bâtir

Partant pour les cessions de terrains à bâtir opérées à compter du 1er janvier 2014 l’abattement pour durée de détention est fixé à :


  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Ainsi, l’exonération totale des plus-values est acquise au bout de trente ans de détention du bien cédé.

Les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont ainsi identiques à celles applicables pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.


Etat des lieux :


L’article 15 de la loi de finances pour 2013 tel qu’adopté par le Parlement, mais censuré par le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 prévoyait une modification du régime d’imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir :

- d’une part, dès l’année 2013, les plus-values devaient être déterminées sans prise en compte d’un abattement pour durée de détention.

- d’autre part, à compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir devaient être soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans un souci de justice fiscale.

En raison de cette censure globale, le régime d’imposition des plus-values sur cessions de terrains à bâtir est demeuré identique à celui de 2012 pour les cessions opérées depuis le 1er janvier 2013 :

  • Imposition au taux forfaitaire global de 34,5 % (19 % d’impôt de plus-value et 15,5 % de prélèvements sociaux), après application d’un abattement pour durée de détention, conduisant à une exonération totale de la plus-value après trente ans de détention (Depuis le 1er février 2012).

En 2014 le régime sera différent

Les certitudes

  • La suppression de l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières portant sur des terrains à bâtir

« Le système des abattements sur les plus-values sur les cessions de terrain sera supprimé, de façon à ce que l’incitation soit faite pour libérer le plus possible le terrain dès qu’il y a prise de possession de ces terrains et dès que la vente peut se faire... » avait indiqué le chef de l’Etat le 21 mars dernier au cours d’un déplacement.

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Le ministre de l’économie et des Finances a, par ailleurs et à plusieurs reprises confirmé cette suppression lors de séances de questions au gouvernement : sous réserve des opérations de cession engagées par une promesse de vente enregistrée avant le 31 décembre 2013, l’abattement pour durée de détention pour la détermination du montant imposable des plus-values de cession de terrains à bâtir sera supprimé à compter du 1er janvier 2014 (RM Mathis du 9 avril 2013).

Mesure définitivement entérinée par le ministre du Budget le 18 juillet dernier. (Consultez notre article)


Les incertitudes

Deux incertitudes demeurent toutefois.

Première incertitude : Si le système d’abattement disparait, quel système va le remplacer.

Car manifestement un nouveau système devrait voir le jour, c’est ce qu’il semble ressortir des propos du Chef de l’Etat :

« Nous souhaitons qu’il y ait, nous le verrons dans la loi de finances, des systèmes d’incitation pour aller encore plus loin, pour libérer les terrains tout de suite . »

Plus récemment encore, la ministre de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot a précisé :

« Pour créer un choc d’offre, cette logique (1) devrait être inversée à compter du 1er janvier 2014, la fiscalité sera d’autant plus avantageuse que le terrain sera cédé dans un délai court. »

(1) Celle des abattements progressifs qui portent selon elle « préjudice à une mise en vente plus rapide de ces terrains ».

Concrètement le gouvernement pourrait proposer un abattement dégressif, pénalisant la rétention et incitant à la vente de terrains nus.

L’idée n’est pas nouvelle. Dans le cadre du PLFR 2012-I plusieurs députés avaient déposé un amendement (Amendement n°19 après l’article 2), proposant de supprimer tout avantage pour durée de détention des terrains à bâtir et prévoyant, au contraire, un abattement dégressif, pénalisant la rétention et incitant à la vente de terrains nus.

En pratique, l’abattement sur plus-values immobilières réalisées lors de la cession des terrains à bâtir ou de droits relatifs à de tels biens était de 100 % si la cession avait été précédée d’une promesse de vente enregistrée avant le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle ces terrains sont devenus constructibles. Puis, l’abattement était réduit de 20 % par année entière de détention au delà de cette date.

« Ce dispositif devrait créer un important choc d’offre en incitant fortement les propriétaires à céder leur terrain après leur classement en terrain constructible, les libérant ainsi en vue de la construction de logements », précise l’exposé des motifs de l’amendement.

En définitive l’amendement avait été retiré avant d’être débattu.

Cette option pourrait logiquement être retenue par le gouvernement dans le cadre de la préparation du PLF2014.

Christine Lagarde en 2010 avait fait une proposition quasi identique, qui a l’époque avait fait l’effet d’une bombe. Alors Ministre de l’Economie et des Finances Mme Lagarde avait envisagé de rendre croissante avec le temps de détention du bien la taxation des plus-values immobilières (Voir notre article : « Plus-value immobilière : La mort annoncée de l’abattement pour durée de détention ? »)


La seconde incertitude : quid de la « barémisation » des plus-values immobilières ?

Si au vu des annonces récentes du Ministre du Budget, les plus-values immobilières sur les biens autres que les terrains à bâtir devraient continuer à être taxées à un taux forfaire (34,5%), le gouvernement pourrait choisir une autre option pour les plus-values sur les terrains à bâtir (TAB).

Rappelons que l’article 15 de la LF 2013, censuré par les sages, prévoyait, s’agissant des TAB, une imposition à la source au taux proportionnel de 19 % au jour de la cession chez le notaire mais elle ne constituait plus qu’un simple « acompte », le cas échéant restituable, de l’impôt sur le revenu dû au barème progressif. L’entrée en vigueur de cette mesure avait été différée au 1er janvier 2015.

La soumission des plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu s’inscrit dans la politique de gouvernement d’imposer les revenus du capital comme ceux du travail. Si le gouvernement envisage de nouveau cette option, il devra, toutefois, veiller à ce que le taux marginal d’imposition ne dépasse pas 70%. Rappelons que le Conseil Constitutionnel avait censuré l’article 15 de la LF pour 2013 car il estimait que cette « baremisation » aurait eu pour effet de faire peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive et aurait, ainsi, porté atteinte à l’égalité devant les charges publiques.

Affaire à suivre...


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Article de la rédaction du 24 juillet 2013

Publié le samedi 27 juillet 2013

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