Plus-value immobilière : la notion de « dépendances immédiates et nécessaires »

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (Art. 150 U-II-1° du CGI).

De plus, en vertu des dispositions de l’article 150 U-II-3° du CGI, l’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées de manière concomitante à cette dernière.

Que recouvre le terme « Dépendances immédiates et nécessaires »

«  Terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

• pour les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que la résidence principale. Si tel n’est pas le cas, la cession de la chambre est traitée comme une cession ordinaire. Il s’agit toutefois d’une présomption simple susceptible de preuve contraire. En outre, si la chambre de bonne peut être regardée comme une extension de la résidence principale, il n’y a plus lieu de faire application des critères liés à la dépendance : c’est au regard de la notion d’unité d’habitation qu’il convient d’apprécier si la cession de l’ensemble immobilier peut bénéficier de l’exonération. » (BOI 8 M-1-04 du 14 janvier 2004, fiche n°2 §30)

L’administration précise, par ailleurs, que pour « être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.

Ainsi, l’exonération s’applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l’hypothèse où l’acquéreur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d’habitation. Dans cette situation, il est admis de réputer la condition de cession simultanée satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal »

Précisions : s’il était admis pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, qu’un délai de deux ans constituait, dans tous les cas, un délai normal de vente (Instruction du 31 mars 2009 -BOI 8 M-1-09 § 5), il convient, en 2011, de considérer que ce délai normal de vente soit, à nouveau fixé à douze mois, à défaut de prorogation et de pérennisation de la mesure d’assouplissement.

Quid du terrain à bâtir :

S’il n’y a pas d’obstacle de principe au bénéfice de cette exonération, se pose néanmoins la question de savoir si la notion même de dépendance peut être retenue le concernant.

Rappelons que les dépendances visées par l’exonération sont les dépendances immédiates et nécessaires.

S’agissant du terrain entourant l’immeuble, celui-ci, pour pouvoir bénéficier de l’exonération, doit être proportionné à l’importance de l’immeuble bâti constituant la résidence principale.

Ainsi, pour une maison de maître, il sera admis au titre du terrain pouvant être qualifiée de dépendance une superficie plus grande que celle qui serait admise pour un immeuble bâti de faible importance.

Par ailleurs, le critère introduit par l’administration fiscale, relatif à la condition de non assujettissement de la cession des terrains à la TVA (Voir ci-avant), est devenu obsolète depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA issue de l’article 16 de la loi de finance rectificative pour 2010.

En effet, depuis la réforme, les ventes de terrains constructibles n’entrent plus dans le champ d’application de la TVA lorsque le vendeur n’a pas la qualité d’assujetti agissant en tant que tel, quel que soit le projet de l’acquéreur.

En effet, l’engagement de construire que prendrait l’acquéreur assujetti est sans incidence sur la TVA qui reste inapplicable à la mutation en cause.

L’administration n’a cependant pas modifié sa doctrine antérieure et il paraît donc possible de continuer à considérer que la vente de terrains à bâtir par des particuliers, nécessairement hors champ d’application de la TVA, peut bénéficier de l’exonération, toutes autres conditions posées par l’article 150 U-II-3° étant par ailleurs remplies.


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