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Plus-value immobilière : la notion de « dépendances immédiates et nécessaires »

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Plus-value immobilière : la notion de « dépendances immédiates et nécessaires »

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Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (Art. 150 U-II-1° du CGI).

De plus, en vertu des dispositions de l’article 150 U-II-3° du CGI, l’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées de manière concomitante à cette dernière.

Que recouvre le terme « Dépendances immédiates et nécessaires »

«  Terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

  • des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;
  • des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Terrain entourant l’immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.

Chambres de bonnes et garages. Le point de savoir si une chambre de bonne ou un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale est une question de fait. Toutefois, il n’y a pas lieu d’écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire :

  • pour les garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale ;
  • pour les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que la résidence principale. Si tel n’est pas le cas, la cession de la chambre est traitée comme une cession ordinaire. Il s’agit toutefois d’une présomption simple susceptible de preuve contraire. En outre, si la chambre de bonne peut être regardée comme une extension de la résidence principale, il n’y a plus lieu de faire application des critères liés à la dépendance : c’est au regard de la notion d’unité d’habitation qu’il convient d’apprécier si la cession de l’ensemble immobilier peut bénéficier de l’exonération. » (BOI 8 M-1-04 du 14 janvier 2004, fiche n°2 §30)

L’administration précise, par ailleurs, que pour « être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.

La circonstance que la vente soit réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Ainsi, l’exonération s’applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l’hypothèse où l’acquéreur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d’habitation. Dans cette situation, il est admis de réputer la condition de cession simultanée satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal »

Précisions : s’il était admis pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, qu’un délai de deux ans constituait, dans tous les cas, un délai normal de vente (Instruction du 31 mars 2009 -BOI 8 M-1-09 § 5), il convient, en 2011, de considérer que ce délai normal de vente soit, à nouveau fixé à douze mois, à défaut de prorogation et de pérennisation de la mesure d’assouplissement.

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Fiche technique du 27 mars 2011

Publié le lundi 28 mars 2011

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