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Plus-value immobilière : l’abattement pour durée de détention, un terrain de discorde

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Plus-value immobilière : l’abattement pour durée de détention, un terrain de discorde

Alors que le Conseil Constitutionnel a censuré la mesure gouvernementale visant à supprimer l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul de la plus-value de cession portant sur les terrains à bâtir, une nouvelle polémique est née quand à l’abattement applicable.

S’agit-il :

  • Hypothèse 1 : de l’abattement institué depuis le 1er février 2012 et ayant porté à 30 ans la durée de détention ouvrant droit à une exonération totale
  • Hypothèse 2 : de l’abattement duale, jusqu’alors réservé aux plus-values de cession de biens autres que des terrains à bâtir, entré en application le 1er septembre 2013 et rétroactivement légalisé par l’article 27 de la loi de Finances pour 2014

L’impact est loin d’être neutre comme le montre ces simulations :

Simulation de calcul de plus-value immobilière à 14 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 Hypothèse 2
Prix de cession 250.000 € 250 000 €
Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 €
Plus-value brute 60.000 € 60 000 €
Abattement pour durée de détention 18%
Plus-value nette 49 200 €
Impôt de plus-value 9 348 €
Abattement pour durée de détention (IPV) 54%
Plus-value nette après abattement IPV 27 600 €
Abattement exceptionnel 25 %
Plus-value nette soumise à IPV 20 700 €
Impôt de plus-value 3 933
Abattement durée de détention (PS) 14,85%
Plus-value nette après abattement 51 090 €
Abattement exceptionnel 25 %
Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux 38 318 €
Prélèvements sociaux (15,5) 7 626 € 5 939 €
Total à payer 16 974 € 9 872 €

Simulation de calcul de plus-value immobilière à 20 ans de détention

Simulations Hypothèse 1 Hypothèse 2
Prix de cession 250.000 € 250 000 €
Prix d’acquisition 190.000 € 190 000 €
Plus-value brute 60.000 € 60 000 €
Abattement pour durée de détention 36 %
Plus-value nette 38 400 €
Impôt de plus-value 7 296 €
Abattement pour durée de détention (IPV) 90%
Plus-value nette après abattement IPV 6 000 €
Abattement exceptionnel 25 %
Plus-value nette soumise à IPV 4 500 €
Impôt de plus-value 855 €
Abattement durée de détention (PS) 24,75%
Plus-value nette après abattement 45 150 €
Abattement exceptionnel 25 %
Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux 33 863 €
Prélèvements sociaux (15,5) 5 952 € 5 249 €
Total à payer 13 248 € 6 104 €

Notre première réaction a été de considérer que les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention devaient être identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Puis, une seconde analyse littérale des textes induite par nos lecteurs nous a conduit à reconsidérer notre position : le régime d’abattement différencié pour l’impôt sur le revenu (22 ans) et les prélèvements sociaux (30 ans) désormais codifié à l’article 150-VB du CGI doit s’appliquer indifféremment à tous les biens immobiliers.

L’article 27 précise « les 2° à 5° du A, le B du I et le II s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013, à l’exception de celles réalisées au titre des cessions de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts ou de droits s’y rapportant. »

Mais que doit-on comprendre ? Pour nous le texte ne fait que légaliser rétroactivement la doctrine administrative entrée en vigueur le 1er septembre en excluant les TAB qui initialement n’étaient pas visés par le nouveau « cadencage » des plus-values. Cela permet également d’éviter que les propriétaires de TAB ayant cédé leurs biens depuis le 1er septembre introduisent des réclamations contentieuses pour demander la restitution de l’impôt de plus-value payé.

Or, une information de D.O Actualités relayée par un contributeur du forum (BertraNot) vient de relancer le débat. Selon leurs informations non sourcées, l’administration devrait privilégier l’hypothèse n°1 partant « l’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values de cession des terrains à bâtir » devrait « continuer à être calculé selon le barème qui leur est actuellement applicable, c’est-à-dire le barème qui, avant le 1er septembre 2013, s’appliquait à l’ensemble des biens immobiliers ».

La D.O se base notamment sur les commentaires du Conseil Constitutionnel de sa décision n° 2013-685 ayant partiellement invalidé l’article 27.

En effet, dans ces commentaires, le Conseil Constitutionnel précise « cette censure a donc pour effet de maintenir, pour les plus-values de cession de terrains à bâtir, le régime actuel d’abattement, identique pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Ainsi, la censure ne dégrade pas les recettes fiscales par rapport à l’état du droit, ne remet pas en cause la différenciation opérée par le législateur entre deux types de plus- values immobilières, qui ne pose pas en soi de problème au regard du principe d’égalité devant la loi, et ne préjuge pas de l’évolution que le législateur pourrait souhaiter, dans les limites du respect des exigences constitutionnelles, pour la taxation des PVI sur les cessions de terrains à bâtir. » (Accédez aux commentaires « ici »)

Mais, juridiquement, quelle valeur normative accorder à ces commentaires ?

Certes, comme l’a souligné Olivier Fouquet « la jurisprudence fiscale du Conseil constitutionnel est devenue une vraie jurisprudence qui irrigue non seulement l’élaboration de la norme fiscale, mais aussi son application » pour autant les commentaires , mais le Conseil constitutionnel par le biais de ses commentaires peut-il se substituer au législateur ?

La prudence reste de mise. Nous attendrons donc la prise de position officielle de l’administration sur le sujet.

Affaire à suivre...

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Article de la rédaction du 4 janvier 2013

Publié le samedi 4 janvier 2014
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